北京买房：理清思路，购房建议2004

北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。

一

Q:

我家小宝今年6月出生，您说现在考虑买学区房早吗？要是买我们准备买西城的学区房，预算总价700万，我们对西城的学校和对应的学区房不了解，麻烦您给我们个建议，对口学校的学区房应该咋买比较合适？

A：

1、早不早的看多少钱预算了。以700万来说算早的，除非是就喜欢西城的居住环境，否则一般不建议。

2、因为核心区的房价高，以700万来说属于中等吧，那房价中所包含的学区溢价也就是平均值，25%左右。也就是说，花了700万买房，得到的是其他区的非学区房的500多万的居住体验，那150万以上的学区价值在孩子上学之前是闲置的。

效果是居住角度的性价比低，出租角度的租金收益低，因为租客用不上学位，也就没人给租金。除非是单独出租学位，但没多少钱。

保值角度是要承担这25%溢价的风险，毕竟入学人数从今年起就明显下降了，至少持续到2032年以后。之前在2023年最高峰时，东西海的平均溢价在30%以上，最高的能50%。现在已经降到普遍25%了，高的30-40%。以后是否会继续降低比例看政策了，但至少是不会再上涨吧，除非出台强利好政策。

3、常规建议是如果预算高，比如千万起步，或者1500万以上，那可以买顶级学区的宜居房产（两居或三居），提前准备也不至于吃亏。因为在任何一个学区，都是总价越高，溢价率就越低，毕竟买的起这种房的家庭少，泡沫自然小，也就做到了各项兼顾。金德月都有这种房，其他学区的选择就更多了。

如果是预算不高，常规建议是在孩子入学前一两年考虑也不晚。到时候如果溢价低就买个能兼顾自住的，溢价还高就买个占坑儿房，用完了学位就可以考虑卖掉了。

4、对口学校的房咋买合适？这问题太宽泛了，我不知道从何说起。常规建议是既然确定了西城，那就先选学区，然后再选学校，最后是小区和具体房源。700万预算先看月坛呗，或者是南城的陶白，看房时计算一下溢价比例就行，尽量买低的吧。

仅供参考。

二

Q:

我们小孩是28年上学，目前手头有350万现金，还有两套丰台房子，一套自住一套出租，出租那套在卖，目前市场价大概260左右。我们正在看学区房，有两个需要：一是能够小升初通路比较好；二是房子最好能两居；三是如果有电梯优先。有老人要一块住。

预算是600以下，目前我们一个在月坛上班一个在金融街上班。我们前期看了月坛、德胜、羊坊店，想听听您关于学区选择，房屋购买的建议。我们单位有ZB，但是要到处级才行，幼升小还够不到，ZB能报中上的，顶尖学校可能够呛。

A：

1、这我提不出什么建议吧？您的预算和要求都很明确，您这要求在德胜+月坛都有点儿高，能满足两居+电梯的两居室选择很少，几乎没合适的。所以还是以羊坊店为主吧，但备选房源估计也不太多。所以这不是建议的问题，而是只能寻找房源或等着出房。

3、另外我没看懂您单位的政策。是必须在目标学区内有房，还是说无论西城海淀只要有房就行啊？如果只要是在行政区内有房+落户，那就没必要非得买德胜月坛了，选择其他学区溢价低的才更合适。能提高居住的性价比，也能降低溢价部分的保值风险。

再有就是达到处级才能申请政保吗？但怎么却只能报中上的？不对吧，您单位都能跨行政区+选学区了，怎么可能才是小政保啊？我没看懂。

是不是处级以上的有大政保，可以第一批选择头部校。然后处级以下的是小政保，第二批次选择？如果是这种情况，那顶级校一般就没有了，同时买德胜月坛的意义也就不太大了，相当于花了和普通家庭同样的成本，但也得到了几乎同样的结果，政保的意义何在？

毕竟您家是2028年上学，学位大概率更宽松，在房户合一的条件下，没政保也应该能对口入学，反正不是头部校。

4、或者这么说吧，如果不考虑政保，那以600万预算+房子要求，建议先看月坛，能买到合适的就算成功，没合适的再看羊坊店。德胜就算了吧，这预算几乎没有选择，能选的也肯定有硬伤。

如果有政保+可以跨区+不限学区，那这仨学区换我的话都不选，而是在南城宣武找溢价低的。比如大椿天学区，离月坛+金融街也不远，居住的性价比能明显提高，反正也不影响择校。海淀的话看通勤吧，可以考虑北太平庄等学区，也是溢价低。

仅供参考。

三

Q:

最近我把上地学区房卖了，卖的价格比2020年3月份买时的价格略高一点儿，算上当时买房成本，基本上没赚没赔吧，好在解决了两个娃的上学问题。

现在还想再咨询一下您:

大娃现在高一，二娃小学四年级，考虑孩子上学方便，所以还会在上地附近至少住6、7年。之前考虑上学区房卖了之后一步到位换个远点儿的大的改善住房。但发现由于孩子上学，如果买的远了近几年也住不上。

想听听您的建议:

1、目前我们一家四口住一个117平米的大两居改的小三居，老人租住在同小区。购房总预算希望在900-950万以内，其中房贷控制在100万以内。

2、选择1、按照当前的市场价格在目前居住的清河站附近，选择一个大三居或者4居室，做改善。选择2、持币观望几个月，不着急出手，等待捡漏房，尽量用更少的预算，买到附近的大三居或4居。以上您有什么建议？还请您多指点。

A：

1、总价900多，房贷控制100多，一般不建议这比例。因为贷款无论高低，所付出的时间精力成本都是一样的，但却不如全款好砍价，包括跟业主+中介。所以要么多贷点儿，要么能多砍点儿价就甭贷了。

2、清河站附近的大三居或四居，如果能买到不带学区溢价的就合适啊，各项都兼顾了。看房时算算账，然后跟非学区房同等户型对比一下租售比就知道溢价高低了。这种时期+大户型+海淀普通学区是有可能买到的，不用着急。

3、等捡漏儿，那也是跟中介说好了呗，大户型有可能。但这跟上边的方案有什么区别吗？千万之内的预算在海淀想改善，那肯定是买学区溢价低的啊，否则就不好聊改善了。所以这俩是一个方案，在我看来没区别。

4、我没什么建议，您这其实就是具体的找房+算账而已。如果建议就是分清楚价格vs性价比的关系，有的房源从价格看像捡漏儿，但计算租售比或学区溢价占比的话就未必了。别看广告看疗效儿。

仅供参考。

四

Q:

1、孩子2021年出生，随我落户在西城区新街口街道，房屋所有人为孩子的曾祖母，如果目前我们买一套展览路的房子并把我和孩子的户口迁过来，明年入学时是按照第一顺位吗？

2、请问展览路南北露园这片的租售比大致是多少？看了租房的租金差别非常大（主要是房子比较老，各家装修情况差异较大）。

A：

1、可以算第一顺位。但您想问的是不是“单校划片”啊？这就不行了。因为731政策是2020年的，而您家孩子是2021出生，所以理论上也是要多校划片的。

另外真正的第一顺位是大政保（包括子弟），之后是小政保，再之后才是有房有户的家庭。不过从今年起就是明确的入学低谷期了，明年学位大概率会更宽松，您家孩子应该能对口入学。

2、北露园的租售比，一般都是700左右，一居室低点儿，两居以上的高点儿。换算成学区溢价应该是一居室30%，两居室25%左右。

这我也没单独的算，因为这是西城区的平均值，大多数都是这情况，具体房源有些波动也不算大。

3、装修差异大导致租金差别大，那就让当地中介给评估呗，他们肯定熟悉当地行情。

仅供参考。

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