物企下半场：管得多，不如赚得到

文/乐居财经 徐酒眠

物业行业曾经“跑马圈地、规模为王”的时代，正在加速落幕。

随着2026年上半年上市物企业绩报收官，行业格局再次生变。乐居财经《物业K线》对交卷物企进行在管规模统计，有50家披露了相关数据。

这份榜单不仅是一张排位表，更是一面照妖镜：有人在狂飙突进，有人在断尾求生，而更多的物企，则在存量时代的泥潭中艰难挤水分。

头部格局固化，但巨头也跑不动了

从绝对值来看，头部阵营依然难以撼动。

碧桂园服务以11.86亿平方米（包括“三供一业”）的体量稳坐铁王座，保利物业（8.93亿平）、恒大物业（6.03亿平）、绿城服务（5.80亿平）、中海物业（4.95亿平）紧随其后。

但庞大基数背后，是增长的疲软。

前五强中，除了绿城服务保持了8.2%的较高增速外，碧桂园服务（2.3%）、恒大物业（1.2%）和中海物业（3.7%）的增速均已降至个位数甚至逼近停滞。

值得注意的是，排名第六的雅生活服务（-4.5%）和排名第九的融创服务（-11.3%）出现明显下滑。

过去依靠母公司输血狂揽面积的模式已经彻底失效，头部物企也正在经历阵痛期。

黑马与优等生，区域龙头逆势狂飙

在整体增速放缓的大背景下，谁还在大步快跑？

最大的黑马是经发物业。它以3432.18万平方米的在管面积，较2025年同期1749.80万平方米，录得了惊人的96.1%同比增长，几乎实现翻倍。

分业务线拆解，城市服务增量占总增量的约90.7%，是导致在管面积大增的最主要原因；住宅物业管理在管面积贡献约10%，而商业物业反而略有收缩。

具体来看，城市服务在管项目从115个增至148个，在管面积从约654万平方米增至约2180万平方米。其解释称，城市服务收入增长27.85%，主要由于公共物业在管项目增加。

这背后有统计口径变化，即室外公共区域纳入在管面积。

2025年6月30日，城市服务在管面积仅包括室内建筑面积约654.3万平方米，室外面积为0；2026年6月30日，城市服务在管面积包括了室外面积约1270.67万平方米；室内建筑面积约909.59万平方米。

换而言之，2026年新增的约1271万平方米室外公共区域，是总在管面积大增的关键。仅这一项就占总在管面积增量的约75.5%。

因此，经发物业的“在管面积大增”很大程度上来自城市服务中公共设施、基础设施等室外区域被纳入统计。

同样表现亮眼的还有兴业物联，同比增长33.0%，滨江服务，同比增长23.4%。

仔细观察这些高增长物企，可以发现两大阵营：

一是拥有强大国资背景或稳健母公司的物企，如招商积余（ 10.5%）、越秀服务（ 10.4%），凭借稳健的资源和拓展能力，在逆市中稳扎稳打；

二是深耕特定区域的优质物企，如滨江服务、荣万家（ 9.5%），凭借高服务品质和区域口碑，实现了内生性增长。

挤水分与战略撤退

2026年上半年，物业行业的“撤场潮”从暗流涌动演变为公开的行业现象。在管面积榜单中，录得同比下滑的物企也值得关注。

世茂服务（-14.4%）、金茂服务（-12.4%）、融创服务（-11.3%）、东原仁知服务（-10.2%）、彩生活（-10.1%）……这些名字背后，大多有着出险房企的影子。

从2026上半年业绩中不难发现，上市物企主动退出低效项目的力度显著加大。

行业统计数据显示，包含中海、万科、保利在内的12家头部上市物企，近三年累计退场面积已超过4.4亿平方米。

具体到今年上半年，世茂服务是“瘦身”幅度最大的物企之一。

其报告期内终止在管建筑面积达3550万平方米，较上年同期的1110万平方米增长219.8%，其中非住宅物业终止面积2840万平方米，占比高达80%。

永升服务上半年主动退出超过100个项目，涉及面积约2000万平方米。其中，89个为主动退出的“双低”（低现金流、低收缴率）项目。退盘后，其现金毛利反而增加了1600万元。

中海物业则在今年上半年约满及退盘项目面积为1920万平方米，持续进行亏损项目治理。

万物云未披露具体规模数据，不过也在业绩报中披露，其今年上半年退出了139个住宅项目，涉及年化饱和收入7.4亿元，同时实现税前利润减亏3233万元。

业绩会上，万物云副董事长何曙华进一步透露，退出项目中的40%左右是开发商原因造成的大面积空置，20%左右是收购资产包中不符合公司“蝶城”战略的非核心项目，还有20%左右是业委会变化导致服务承诺难以持续，15%是合同到期不续约。

越秀服务上半年退出在管面积493.5万平方米，同比大增131%。

越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄坦言，主动撤场是“理性出清，良币驱逐劣币”，针对过往低价竞争、质价矛盾突出、收缴率低及运营亏损的项目，主动撤场是合理的经营止损行为。

碧桂园服务退出了50余个持续亏损项目，同时新增签约入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元。

有退更有进，行业格局加速重塑

过去，物企为了给母公司“撑场面”，被迫接管大量低质、亏损的项目。

如今，随着行业回归理性，物企开始“主动挤水分”，退出不赚钱的项目、剥离非核心资产，以换取财务报表的健康。

短期内的面积下滑，实则是刮骨疗毒的必然过程。

值得注意的是，撤场并非一味收缩。物企们、尤其是头部物企在退出低效项目的同时，正积极拓展非住宅赛道和优质项目。

万物云上半年在非住宅市场实现物业及设施管理服务收入56.3亿元，同比增长8.9%。

碧桂园服务新增签约入场项目超过600个，新增签约年化收入约13.2亿元，同比增长53%。

世茂服务第三方外拓新增年化合同金额1.9亿元，其中非住宅业态占比81.5%，重点面向芯片、通信、能源、金融等产业布局。

整体来看，2026年上半年的撤场潮，正是物企在存量时代“刮骨疗毒”的集中体现。

退出的是亏损项目，换来的是现金流改善和利润修复；砍掉的是低效面积，腾出的是向非住宅和增值服务转型的空间。

物业行业的下半场竞争，比拼的不再是谁管得多，而是谁能管得好、赚得到钱。