这个老旧小区，成了人人向往的地方

来源：市场资讯

（来源：湖南湘江新区）

9月13日下午4时，湘江新区望岳街道诚兴园小区热闹起来。滑梯上孩子排队往下溜，羽毛球场上白球翻飞，篮球场上少年挥汗如雨。路边小花开得正盛，老人们坐在休闲长椅上闲聊。

“以前黄土裸露、道路坑洼、电梯三天两头停，垃圾站臭气熏天。”业主彭女士说，“现在比好多商品房小区都强。”

2010年建成的诚兴园小区，29栋、4127户，农保房、经适房、商品房、限价商品房、廉租房五种房源混居，曾是长沙出名的“烂摊子”。

现在，道路铺了沥青，监控换了高清夜视，球场翻修，新垃圾站投用，500多户漏水问题解决，水改进入最后冲刺。

怎么做到的？

Part.01

建制度

以前几个人说了算，现在一群人盯着

2022年初，在望岳街道诚兴社区的指导下，诚兴园第二届业委会成立。摆在面前的是个烂摊子：前物业疏于维护，小区大面积黄土裸露，电梯三天两头停，垃圾站臭得旁边两栋居民不敢开窗，业主群里天天吵。

业委会做的第一件事，是搭起“三足鼎立”的架构：业主委员会、业主监督委员会、业主代表会议。业主大会是最高权力机构，选聘物业、选举业委会委员，必须三分之二以上业主亲自投票；业委会行使小额执行权，7名委员各管一摊，相互牵制；监委会全程监督，所有大额支出备案留存，每年聘请第三方会计师事务所审计；业主代表会议负责日常重大事项决策，每栋有一名代表。每件事都有足够多的人盯着，每笔账都有足够多的眼睛看着。

制度落地靠的是笨功夫。仅2023年一年，业委会组织的会议就有130多场次，对外发出公示公告60封，面对面和电话接访900余次。每周一次例会，每月一次业主代表会议，专题事项随时加开。从电梯维保选哪家公司，到灭火器采购走什么流程、垃圾站改造选什么方案等，每件事都摆到桌面上，一项一项过。

记者在小区公示栏看到，2025年7月，小区紧急采购1064个灭火器，花费47880元。每栋代表签到、表决、签名，经过都记录在台账里，随时可查。这些事项、通知，还同步在“诚兴园一家亲”微信公众号和视频号公布。

“以前是几个人说了算，现在是一群人盯着。”业委会主任夏平说。

Part.02

晒账本

守住“明白账”

钱从哪来，花到哪里，是小区最敏感的问题。

业委会、监委会、业主代表一起跑设计院、住建部门、交易中心，摸清“家底”。诚兴园的公共收益来源不多：美逸酒店租金、社区门面租金、电梯广告费、通信设施场地费。四年累计193万元，逐年稳步增长。

花钱层层设限。第一道，分级审批：1000元以内业委会主任审批；1000元至5000元，需业委会过半数通过；5000元至5万元，需业委会三分之二委员表决、业主代表会议通过、监委会备案，还要公示5日；5万元至10万元，公示期延长至7日；超过10万元，必须召开业主大会临时会议。

此外，还严格执行存档留痕制度。每笔支出都以《议案表决表》的形式存档，参与人、票数都一一对应，随时可以查询。在此基础上，还有第三方审计。每年，监委会都会委托湖南湘军会计师事务所等专业第三方机构，对前一年的财务收支进行全面审计，报告向社会公开，提交政府部门入档备查。

Part.03

算长远

留存一半，按栋“分红”花在刀刃上

公共收益怎么用？诚兴园既不搞“到手就分”，也不搞“业委会说了算”。每年公共收益的50%必须留存。其中30%进入小区公共设备设施账户，用于道路、监控、球场这些公共区域的维护改造；20%按栋划拨到每栋自有资金池，由本栋业主自己决定怎么花。四年下来，公共账户里攒了96万多元，每栋资金池累计超过2万元。

公共账户花在哪？道路全部铺上沥青，合同价84.9万元，施工方主动放弃4.2万元，实际投入80.7万元；监控升级，公共区域换上夜视高清摄像头，每栋楼加装高空抛物监控，业委会投入9.98万元，物业另投30万元；南北苑各添一处儿童滑梯，投入13.4万元；篮球场和羽毛球场提质改造，投入12.4万元。

再看各栋的钱怎么花。1栋、3栋、8栋、19栋、21栋、23栋、25栋用资金池做了“最美晾衣绳”；18栋、20栋用于爆管紧急维修；1栋、2栋、3栋、4栋、8栋、27栋、28栋、29栋等完成了美丽楼道改造……

困扰500多户的房屋渗漏问题，也以栋为单位成立防水小组，方案选择、施工招标、验收标准全由本栋说了算。据了解，2025年12月施行的《长沙市住宅小区公共收益管理工作指引》明确要求“不宜以现金、购物卡等形式直接发放”公共收益。诚兴园的实践，比政策要求早三年。

Part.04

从“烂摊子”到“样板间”

如果说沥青马路、崭新的球场是“面子”，水改等就是“里子”。

垃圾站曾是“心病”。西门的旧垃圾站设施老旧，垃圾堆积、污水渗漏、气味刺鼻，21栋和25栋的业主十年不敢开窗。2022年业主大会曾表决是否用维修资金改造，因同意票没到法定比例，没通过。但诚兴园没放弃，争取社区搭平台，组织多轮协调会，最后决定“两条腿走路”，土建用公共收益，设备申请维修资金。2024年招投标，2025年6月新垃圾站投用。封闭环保设计，配备专业除臭装置和防渗漏设施。2025年7月，格林星城、湘麓国际小区业委会前来考察学习。一个曾连维修资金都申请不下来的小区，成了其他小区的样板。

电梯，也曾是一大痛点。诚兴园小区28层两梯，每层六户，运载量大、投诉不断。业委会成立后，一年间推动更换了四家维保单位，最终采用全包形式：每台每月维保费用550元，物业出380元、公共收益出170元，合同期内不动用维修资金一分钱。

改造前后对比图。

水改，则是一场硬仗。诚兴园建成16年，供水管网老化严重，爆管成了常态。水一停，老人拎不动水，孩子洗不了澡。2023年，业委会组织水改宣传和业主签字，挨家挨户上门；2024年从长沙市规划设计院调出原始图纸，完成方案设计和申报；2025至2026年推进施工方案公示、业主信息核对和签字。据悉，施工单位即将进场，4127户居民即将告别“提心吊胆等水来”的日子。

硬件变好，服务也在升温。2023年天臻物业进驻后，坚持党建引领，打造“臻爱一家亲”服务品牌，联合社区、业委会、业主四方出力：补栽绿植、修建园区小路、新建规范电动车充电棚、完善监控安防、翻新文化广场；借助社区惠民资金，在每栋楼顶增设晾衣杆，增添了乒乓球台等健身器材、休闲座椅、太阳能路灯等，小区公共配套得到明显完善。

暖心便民服务多了，业主满意度、居住体验和幸福感实实在在提高。“年终团拜会上，居民不吵了，都在关注‘今年修了什么、明年还要干什么’。”物业经理汤小四介绍。

采访结束时，记者问一位在楼下遛弯的老人：“居住感受有什么变化？”老人想了想说：“以前想搬走，现在这里是舒适的家。”