北京
文/广州进深 严明会
刚拿下8月广州单盘销冠的保利海韵，突然调规了。
9月12日，广州市规自局发布了项目建设工程设计方案审查及调整批前公示。
此次调规，主要涉及单层户数、下沉庭院及风雨连廊、花厅和消防道路等多个方面的调整。
1、单层6户变5户
这也是项目此次调规最受关注的地方。
保利海韵的2#住宅楼，原本是每层6户，调整后改成了每层5户，楼层仍为32F不变。
按此计算，减少了约32套房源。
目前，该楼栋尚未取证。
房企主动砍掉楼栋高度、减少总户数的操作，并不稀奇。但放到保利海韵身上，却又有不一样的意义。
项目自今年5月开盘至今，短短四个月时间，已经网签519套，成交金额达31.51亿元，成绩相当亮眼。
更别提，当时首开的时候，2分钟就卖光了337套房源，成为广州楼市新政后的首个“日光盘”。
也因此，保利海韵一度被称为海珠西的“神盘”。
按照这个去化速度，项目根本是不愁卖的。
但保利偏要自己卷自己。
此次，项目2#将单层6户调为5户，看上去可售房源变少，但其实是牺牲部分货量，来换取产品升级。
一方面，梯户比优化、公区舒适度提升，适配当下改善置业需求；
另一方面，减少小户型配比，放大单套面积，拉高楼栋定位，也更容易做出溢价。
在现房时代，购房者越来越看重居住体验，房企主动优化产品，实则是让产品策略更加贴合当下置业人群的真实偏好。
2、下沉庭院、风雨连廊轮廓调整
调整前，下沉庭院及风雨连廊设计较为简单，调整后增加了设计感，风雨连廊的步行流线也更加顺畅。
同时，下沉庭院新增了台阶，搭建起地面与下沉庭院之间的竖向通道，强化庭院空间的可达性与场景感。
下沉庭院和风雨连廊，都属于业主高频使用的公共空间。
这一改动，虽然不是建筑主体的重大变更，但进一步优化了社区内部的通行动线，提升了下沉庭院的实用性与公区品质。
3、增加花厅和消防道路
在3#、8#之间新增一处花厅，新增一条消防道路。
花厅既可作为休憩节点，同时也丰富了业主归家途中的场景层次。
跟下沉庭院、风雨连廊一样，都是属于提升产品质感的优化动作。
增加消防道路，则是从规划合规层面完善园区的消防通行体系，保障消防车通行与应急疏散要求。
此外，还涉及地面车位/非机动车位、绿地、小区道路轮廓等方面的调整。
保利海韵项目所在地块，是保利于2025年12月5日拿下的。
当时，保利和越秀两家，足足抢了3个多小时。
最终经过76轮报价，被保利以总价35亿元拿下，溢价率27.27%，折合楼面价2.44万元/㎡（未扣除配建）。
若加上地块的配建成本，实际总价超50亿元，楼面地价达到约3.6万元/㎡。
项目总用地面积6.48万㎡，计算容积率建筑面积14.35万㎡，共规划九栋住宅，呈围合式布局。
产品方面，主打建面约85-170㎡三至四房产品，定位刚改及改善客群。
其中，塔楼主力为85-130㎡三至四房；板楼楼王为160-170㎡大平层，专梯入户，得房率超100%。
项目整体容积率3.4，虽说不算很低，但放在整个海珠西，已经足够抗打。
而且是大体量社区，园林规模大，也不做超高层，住起来不会拥挤，舒适度很不错。
配套方面也很绝，规划了近20万㎡商业，约1万㎡双公园绿地。
另外还自带小学，是目前海珠西少见的全能型宝藏楼盘。
保利海韵项目开发主体为广州市邦杰置业有限公司。该公司成立于2013年1月，由广东保利城市发展有限公司100%持股。
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