学生少了，老人多了：存量资产盘活找到了一条新路

来源：市场资讯

（来源：不良资产行业观研）

江苏常州，一所占地5亩、建筑面积3204平方米的幼儿园今年7月正式闭园。闭园后，当地引入养老机构，对原有校舍进行适老化改造，规划约100张护理床位。

浙江金华，经营了25年的北苑第一幼儿园2023年结束办学，原来的教室改成老人房间，食堂继续使用，楼内加装电梯和报警装置，新项目叫“润年之家”。

从浙江、江苏到山东、福建、陕西，一批幼儿园、小学退出原来的用途，换上养老院、养老服务中心、长者食堂的牌子。学生走了，老人来了。一栋楼的命运，跟着人口结构转了向。

一组数字，解释了一切

幼儿园关停，不是个别地区的偶发事件。2023年全国幼儿园27.44万所，2024年25.33万所，2025年23.19万所——两年减少4.25万所。小学也在加速收缩：2020年全国普通小学15.80万所，2025年降至12.83万所，五年少了近3万所。在园幼儿的降幅更直观——2020年全国学前教育在园幼儿4818万人，2025年只剩3225万人，五年减少接近1600万。

孩子少了，学校就多了。湖南九部门已经联合发文，计划用三年时间推进农村中小学校闲置校园校舍盘活，明确闲置校舍可以优先用于公益事业、集体经济和县域产业。福建南平排查出闲置校舍601处，云南永仁118所闲置校舍已重新利用100所，盘活率84.7%。

这不是零星的“腾笼换鸟”，而是一批基础公共服务设施正在经历的集体转向。

为什么是养老院，不是别的？

逻辑不复杂。一方面，养老设施确实缺空间。2025年末，全国60岁及以上人口已超3.2亿。很多幼儿园和小学本身就有独立院落、厨房、卫生间、活动场地和公共空间，不少还位于成熟社区内部，这些条件对社区养老、日间照料来说天然适配。

金华“润年之家”改造时，教室改成老人房间，食堂保留，新增电梯、扶手和无障碍卫生间——改造的核心不是“推倒重来”，而是在原有结构上做适应性调整。和重新拿地、新建养老设施相比，存量物业省掉了土地获取和主体建设两项大支出。

但更关键的是政策给的空间。今年1月，自然资源部、民政部、国家卫健委联合印发文件，明确利用闲置校舍等存量房产改造养老设施，五年内可继续按土地原用途和权利类型使用，无需办理土地用途变更，不增收土地价款。这条政策破解了存量改造最大的合规障碍——改变用途不用重新走一遍土地审批，改造成本和时间大幅压缩。

湖南、福建、浙江等地也陆续把闲置校舍纳入养老设施建设的优先载体。一批学校缺学生，一批社区缺养老设施，政策又允许存量改造，三件事叠加，校舍改养老院从个案变成了趋势。

对不良资产行业来说，这意味着什么

放到资产处置的语境里，学校改养老院的意义不在于“养老”，而在于一类资产正在被重新定价。

一所幼儿园原来一年招300个孩子，学费覆盖租金、人工和运营成本绰绰有余。后来只能招100个甚至几十个，继续做幼儿园，经营模型就不成立了。但这栋楼本身没有消失——位置还在，结构还在，配套还在。如果周边已经形成了稳定的养老需求，换一种用途，原来的资产就可能重新产生现金流。这是存量资产盘活里最典型的一类项目：不是资产没有价值，而是原来的价值锚点失效了。

对地方国企、城投和AMC来说，这类资产正在批量出现。南平“幸福里”项目优先使用闲置校舍和办公楼，湖州一批闲置国有资产已改造成养老设施，幼儿园和社区用房都在其中。但能不能做成，要过四道关。

第一是位置。处在人口持续流出区域的学校，改成养老院也未必有人入住。成熟城区、老旧社区内部的幼儿园，周边常住老人多，医疗、商业、交通配套完整，适配度最高。

第二是产权。校舍属于谁、土地是什么性质、能不能出租、消防条件是否符合要求，直接决定项目能否启动。农村校舍尤其复杂，部分资产涉及村集体、教育系统和历史权属问题，房子闲置不等于可以直接经营。第三是改造成本。养老机构对消防、电梯、无障碍、护理、医疗都有硬性要求，原来的教学楼如果楼层高、走廊窄、没有电梯，改造费用可能远超预期。资产买得便宜，不代表项目总成本低。第四是运营。养老不是普通商业地产，装修完成不等于项目能盈利。入住率、收费水平、护理人员配置、医疗资源对接、餐饮和人工成本，最终都会反映到现金流上。

对不良资产行业来说，这类项目的核心问题只有一个：一栋长期闲置的楼，换一种用途之后，能不能重新产生现金流。答案取决于位置、产权、改造成本和运营能力四个变量的组合。那些位置好、产权清晰、改造成本可控、能找到专业运营方的校舍，正在从“沉睡资产”变成可处置、可盘活的存量标的。而那些位置偏僻、产权纠葛、改造成本高企的项目，改不改用途，都很难盘活。

学校改养老院，表面上是一个民生话题。但在不良资产从业者眼里，它揭示了一个更底层的逻辑：当人口结构变化导致一类资产的原用途失效时，重新定价的机会就出现了。能不能抓住，取决于你有没有能力判断这栋楼换一种用途之后，到底值多少钱。