楼市晚高峰|2026年9月14日

一、武汉楼市动态

1、9月13日新建商品房网签数据
根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，昨日武汉新建商品房网签备案97套，网签面积11892.83平方米。东湖高新区排首位网签28套，网签面积3569.77方米。商品住房方面，当日网签97套，网签面积11892.83平方米；写字楼网签0套，网签面积0平方米；商业网签0套，网签面积0平方米。

2、武汉首个开放式养老社区落地，适老化租赁住宅受到老年群体青睐

武汉首个开放式养老租赁社区投入运营，区别于传统封闭养老院，该养老社区采用开放式运营模式，老人可以自由进出，户型全部做全套适老化改造，不少老年家庭选择租住入住。项目属于地产康养赛道产品，是房地产企业向养老运营转型的典型项目。

社区户型包含一室一厅、两居室，全部户型朝南，全屋适老化装修。房间内配备毫米波雷达，可自动监测老人摔倒风险，室内多处配备紧急拉绳报警装置，支持语音控制窗帘、照明等智能家居设备。项目收费模式区别于传统养老院按床位收费，银湖公寓按整套房屋租赁收费，同一套房源入住 1 人或者 2 人租金标准不变，子女可短期陪同入住，最低户型月租 3300 元。

社区配备 4 名生活管家、2 名活动管家，协助老人就医挂号、日常维修、生活采购。项目和武汉市第六医院、金银湖街道卫生院合作设立健康小屋，医生定期坐诊，配套中医康复、上门医疗服务，居民可以线上小程序预约上门医护服务。养老地产属于房地产上下游康养运营赛道，项目采用租赁运营模式，依托存量物业改造，不用大拆大建，是城市更新背景之下存量地产盘活的新方向。

二、国内楼市动态

1、世茂集团披露清盘呈请债务详情，新城发展拟分拆两座吾悦广场发行商业 REITs

世茂集团于近期对外披露香港清盘呈请对应的债务详细信息，本次清盘呈请由国通信托发起，债务根源来自武汉市中级人民法院作出的四项生效判决，四项判决合计债务总额约 24.98 亿元。该笔债务的性质为世茂集团对下属项目公司信托融资承担差额补足义务。公告信息显示，呈请人已经持有主债务人提供的内地房地产抵押物，并且在内地司法程序中扣押了主债务人额外资产，后续资产处置变现后的净收益，将优先用于偿还该判决项下债务。世茂集团表示，公司已经准备相关法律材料，将在香港高等法院全力抗辩本次清盘呈请；同时，企业与呈请人的和解磋商仍在持续推进，希望通过协商方式化解本次债务纠纷，避免进入清盘司法程序。

同在本周，新城发展发布公告，计划将南通启东吾悦广场、常州天宁吾悦广场两处成熟商业物业分拆，设立商业不动产 REITs 产品，于上海证券交易所挂牌上市。本次申报 REITs 预计整体规模 15.41 亿元，新城发展自身将认购约 34% 的基金份额。截至公告发布时点，该 REITs 项目已经拿到上交所挂牌转让无异议函以及证监会注册批复，但是产品最终发行条款仍存在调整空间。本次 REITs 发行募集到的资金，计划主要用于补充集团流动资金、偿还境内存量债务。新城方面同时提示，本次分拆上市事项仍然存在不确定性，后续市场环境、监管窗口、投资者认购情况都可能影响项目落地。

从行业视角来看，两条事件分别代表出险民营房企债务风险处置路径、优质商业资产盘活两条方向。对于世茂而言，通过资产处置、司法抗辩、债权人谈判组合方式，守住主体存续底线；新城则依托存量成熟商业资产借助 REITs 实现资产出表，回笼低成本资金，改善集团现金流结构。商业不动产证券化，也成为当前持有型房企盘活存量资产的主流工具。当前国内房企分化格局持续，具备稳定运营现金流的商业资产，更容易对接资本市场，而背负大额表外担保债务的房企，仍将长期面对司法处置与债务谈判压力。

2、建发物业终止收购建发城服股权，3.04 亿元收购联发物业 100% 股权

建发股份对外发布公告，披露旗下港股物业上市平台建发物业的两项重大资本运作调整。原本计划收购建发城服 100% 股权的交易正式终止，终止原因是交易各方无法就收购条款达成一致意见。但交易双方并未完全终止业务合作，建发物业全资子公司建发物业服务，与建发集团、华益工贸、建发城服签署企业托管经营合同，受托对建发城服实施整体托管，托管合同期限至 2028 年 12 月 31 日。托管模式下，建发物业不取得建发城服股权与资产所有权，仅获取经营管理权，每年托管服务费设置上限 2500 万元。

与此同时，建发物业启动另一项收购，其全资子公司厦门利融以 3.04 亿元总对价收购厦门联发所持联发物业 100% 股权。本次交易属于建发体系内合并报表范围内子公司之间的资产划转，按照上市规则，不构成关联交易，交易落地后，联发物业全部纳入建发物业合并报表。

业内分析认为，建发物业本次交易方案调整，体现物业企业在行业调整期的资金策略优化。放弃大额现金收购股权，改用托管模式，大幅降低一次性大额资金支出，同时锁定标的公司经营管理权，获取对应的管理规模、项目资源。而收购联发物业，直接增加企业在管面积、增厚物业服务营收与利润底盘，完善在厦门本地及福建区域物业服务布局。在地产开发业务增速放缓背景之下，头部国企物业公司持续通过并购、托管扩大管理规模，依托母公司地产开发资源，持续做大第二增长曲线。物业服务现金流稳定，受地产周期波动影响更小，成为房企集团重要的现金流支撑板块。

三、行业发展动态

1、住建部三部门现房销售新政解读，行业开发模式迎来深度调整

住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布的商品房销售新政，有序推进商品住房现房销售，从源头降低商品房交付风险，保护购房者权益。政策文件明确，各地可因地制宜推进现房销售，推行现房销售定金制度，各地将编制购房定金合同示范文本，规范现房交易流程。

政策设置平稳过渡机制：在政策通知施行之前，已经拿到建设工程规划许可证的商品房项目，预售条件、预售资金监管沿用原有政策，保障存量在建项目平稳推进，不会一刀切强制现房销售。新出让土地项目，在土地出让公告阶段，就需要公开项目是否采用现房销售模式，土地竞买人提前知晓开发规则，便于房企提前测算项目资金需求。

金融配套层面，同步推行房地产项目主办银行制度，项目融资以项目公司作为主体，资金封闭监管，保障项目建设资金专款专用。多位行业分析师认为，现房销售改革不是短期刺激政策，是房地产长效机制建设的重要一环，推动行业告别预售制下高杠杆、高周转模式，回归居住属性。

短期来看，房企项目资金峰值抬升，拿地更加谨慎，土地溢价率整体回落；中长期，交付纠纷、烂尾风险大幅下降，购房者置业信心逐步修复，行业竞争由营销、融资竞争转向产品品质、工程质量、物业服务的竞争。不同城市落地节奏会存在差异，核心一二线城市土地财政基础较好，落地推进速度更快；三四线城市库存偏高，会结合本地库存情况差异化推进。

2、房地产信贷规则全面重构，融资逻辑从 “看股东信用” 转向 “看项目本身”

经济日报发评论文章，深度解读 8 月 28 日多部门联合出台的房地产金融改革系列文件，本轮政策完成房地产信贷制度系统性重塑，核心变革是房企融资底层逻辑从评估母公司股东信用，转向评估项目本身。

新政明确，房地产项目以项目公司作为直接融资主体、资金使用主体，项目必须满足四证齐全、资本金足额实缴。资金管理执行专户开户、单独建账、独立调拨、项目之间资金不得相互混同，项目资金全部存入主办银行实施封闭管理。过去开发贷、信托融资各自独立的监管规则，统一到同一套标准之下，母公司信用兜底、集团资金池跨项目调剂资金的操作空间大幅压缩。

本次政策新增独立的城市更新项目贷款品种，明确贷款红线：资金不能用于缴纳土地出让金、税费，不能用于净地交付之前拆迁征收补偿，大量尚处于前期拆迁谈判的旧改项目，拿到净地之前无法获取贷款支持。房地产信托业务同步收紧，信托公司开展房地产业务设置监管评级、净资产门槛，设置房地产信托业务规模集中度上限，明股实债类融资路径基本被封堵。

个人住房贷款规则同样调整，现房销售项目，个人按揭贷款在销售备案后发放；预售项目，按揭贷款在项目竣工备案后发放，购房者按揭资金进入项目资金池的时间延后，抬升项目建设期资金需求。同时住房租赁业务融资获得政策支持，团体购房贷款、经营性租赁住房贷款，支持企业收购存量闲置房源改造为保障性租赁住房，作为去库存重要工具。

短期来看，新政对过去依赖集团高杠杆、资金跨项目调配的房企形成硬约束，企业现金流管理压力提升；长期目标是把房地产项目风险隔离在单个项目内，避免单个项目风险扩散到整个集团，防范系统性风险。行业资金门槛抬升，倒逼房企精选优质项目，放弃高风险项目投资。