13.22亿！首单文创街区REITs来了

【品橙旅游】近日，上交所REITs信息平台显示，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金状态变更为“已受理”。该项目预计募集规模13.22亿元，基金管理人为嘉实基金，原始权益人为景德镇陶邑文化发展有限公司。

该项目不仅是国内申报环节首单以工业遗址改造文创街区作为唯一底层资产的消费基础设施REITs，还是江西省首单申报的消费基础设施公募REITs项目。

需要关注的是，此前A股消费REITs的底层资产大多是标准化购物中心、社区商业这类成熟业态。陶溪川则是脱胎于老瓷厂旧址，依托景德镇陶瓷文化IP。与成熟商业体相比，陶溪川的运营模式、收入结构、客群都有明显的差异化特征。

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01.多项国家级权威认证的文创街区

在理解这只REITs之前，需要先弄清楚陶溪川是什么。

陶溪川文创街区位于景德镇市东城区，前身是1958年投产的国营宇宙瓷厂，2016年10月一期正式对外开放。项目以工业遗产保护为核心，保留22栋老厂房及窑炉等设施，项目所在地转型为集美术馆、博物馆、双创空间于一体的文化地标。

它的“含金量”有官方背书：

• 2018年获评国家4A级旅游景区
• 2020年正式命名为国家级文化产业示范园区，是江西省唯一获此称号的园区
• 2020年入选国家第三批大众创业万众创新示范基地
• 2021年入选首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区名单（景德镇市“夜珠山”消费带）

数据显示，陶溪川已累计吸引2.1万名艺术家和创客入驻，2024年接待游客突破1164万人次，入驻商家3018家，累计吸引“景漂”青年创客超3.3万人，成功孵化独立陶瓷品牌4500余个，店铺孵化成功率高达98%，2024年全年陶溪川商品交易总额超过50亿元。

02..入池资产：老瓷厂里的“运营账”

本次REITs入池资产仅为陶溪川一期，是原国营宇宙瓷厂改造而来的核心启动区，整体规划2平方公里、总建筑面积150万平方米中的一部分。

项目总建筑面积8.22万平方米，涵盖21处物业，其中商业可租赁面积5.16万平方米、配套酒店可租赁面积2.17万平方米，上述物业于2016年底陆续投入运营。

经营数据层面确实亮眼。2025全年商铺平均出租率97.74%，2026年上半年项目营收5340万元，净运营收益（NOI）4450.55万元，NOI率83.34%，在已披露消费REITs中处于较高区间。截至2026年6月末，商业商铺出租率96.97%，2026年上半年租金收缴率99.47%；配套酒店全部满租。

资产评估值13.22亿元，评估增值率为-7.01%。值得注意的是，本项目未采用消费REITs行业普遍优先采用的收益法，而选用资产基础法。这与项目历史加建较多、土地沿革复杂、文旅业态现金流难以预判直接相关。分派率方面，按2026年下半年数据年化计算的净现金流分派率为5.23%，2027年预测为5.48%。

03.关联交易占比过半，租金的“成色”

高出租率背后有一个数据值得细看。截至2026年6月末，陶文旅集团及其关联方租赁面积占已出租总面积51.74%，贡献营收1883.08万元，占总营收35.26%。面积过半、营收仅三成多。

两笔超长期合约构成了关联租赁的主要部分：酒店物业租给体系内陶邑酒店管理公司，核心展售物业由陶文旅集团直接承租，合约均延续至2044年。

超长合约为基金带来确定性较强的基础现金流，但也留下了历史定价问题：酒店板块在2025年之前执行内部结算价格，2025年度才切换至市场化定价标准。在消费类REITs审核实践中，关联租赁的定价参照、后续调价机制一直是关注重点。

此外，报告期内原始权益人与项目公司之间发生过多笔关联资金拆借，相关款项已在申报前全部结清。

04.品牌与物业的割裂

由老国营瓷厂改造而来，陶溪川并非现成标准化商业物业，资产本身自带城市更新项目的多重约束。

最特殊的差异来自品牌与物业的割裂。基金通过持有项目公司股权间接拥有建筑物所有权，“陶溪川”系列商标知识产权全部保留在原始权益人手中，不纳入入池资产。投资人只持有实体物业，并不掌握品牌运营、IP授权的相关权益，这是文创类不动产证券化区别于普通购物中心REITs的关键差异。

改造过程中形成的加建设施是绕不开的合规遗留问题。项目现存84处加建建筑，合计面积6488.29平方米，多为后期新增的夹层、连廊等配套空间，并未履行完整施工许可、竣工验收备案流程。当地主管部门已出具专项说明，确认符合区域规划，原始权益人也出具损失赔偿兜底承诺。

另一重隐患来自土地年限。地上出让建设用地使用权剩余34.57年，地下空间使用权剩余37.98年，而基金封闭存续期38年。土地到期后能否顺利完成续期，目前尚无明确答案。

05.两个维度：物业与城市

如果只盯着入池资产，容易错过陶溪川真正的价值内核。

本次纳入证券化资产包的，仅仅是一期项目8.22万㎡的21栋改造建筑。日常熟知的陶溪川人才公寓、陶溪川学院、年度IP陶然集，以及源源不断汇聚而来的匠人、青年创业者群体，全都不在上市资产范围内。

这些不产生短期租金收益、却持续投入的板块，是陶文旅集团押注长期的生态筹码，也是陶溪川区别于普通网红街区、能够穿越周期的核心底牌。

从2012年土地收储，到2016年一期开街，再到2023-2026年走向资本化运营，整个培育周期超过十年。这期间，地方专项债、城市更新专项贷款、政策性低息资金扛住了早期只有投入、没有现金流的空窗期。而人才公寓、创客工坊、产业培训、大型文化IP活动等核心生态载体，始终保留在国资母公司体系内，持续为街区培育、输送青年创业者与原创陶瓷品牌。

两本账在此分野：一本账是可审计、可资本化的单体物业账面账；另一本账是整座城市的综合价值，回报周期长达15-20年，其收益外溢效应惠及全城，具体体现在陶瓷产业增值与全域文旅拉动两大板块。

园区内部一个亿级别的直接消费只是一小部分，千万级游客来到景德镇后的住宿、正餐、短途出行全部外溢到全城。文旅行业乘数效应显示，街区内每1元直接消费，可撬动景德镇全市3-5元的综合文旅收入。

过去国内老旧厂房改造只有两条出路：依赖财政长期输血维持运营，或是依靠住宅销售平衡巨额改造成本。

陶溪川走出了第三条路径：纯经营性文创商业不需要住宅托底，但它的成功离不开政府和国企长达十年不计短期回报的生态前置投入，更离不开一套适配慢周期项目的耐心资本融资体系。

2026年7月，“景德镇手工瓷业遗存”被列入《世界遗产名录》，填补了世界遗产“瓷”文化主题的空白。陶溪川作为景德镇国家陶瓷文化传承创新试验区的核心项目之一，其价值在文化层面得到国际层面的确认。

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