陕西
在"8·28"房地产新政落地后的第7天，出现在政府工作报告宣布"保交房任务全面完成"之后半年，一份最高人民法院官网《最高人民法院关于印发<全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要>的通知》来了！（9月7日在官网公布）
值得一提的是，这是国内首份专门针对房企破产的司法指导文件！也是第一次给出全国统一的裁判标尺，也让“保交楼”从行政推动，逐步走向司法程序中的常态化处理。
文件共分成8个部分、36条，非常尖锐的回答了“房企破产后钱怎么分、房怎么办、贷怎么还”这些问题，第一次在全国层面讲清楚了！
梳理全文8个部分、36条，大致核心重点如下：
其一、管辖跟着项目走，不跟着注册地走。
房企破产原则上由开发项目所在地法院管辖；项目分散在同一设区市不同县域的，由中院管辖；
分散在同一省不同设区市的，由高院指定一家中院管辖；跨省的，报请最高法指定。
其二、关联企业不能随便"打包破产"，守住了项目层面的债权独立！
纪要明确：不得以关联企业之间存在资金互相调拨、互相担保、人员交叉任职为由，适用实质合并破产；
只有存在法人人格高度混同、区分财产成本过高、严重损害债权人公平清偿利益时，才可裁定实质合并。
其三、"保交楼"期间的代管、代持、代建协议，破产后不许推翻。
因保交楼、保交房需要，经地方政府协调签订的"三代"协议，破产受理后，管理人既不能依据企业破产法第18条主张解除，也不能主张撤销或无效。
其四、购房人权利保护独占十条。
从消费性购房人、预告登记买受人、已交付占有的购房人，到以房抵债、以房买卖担保、一房数卖、按揭贷款合同……
其五、最重要的是！各类债权债务清偿顺位被重写。
各类债权债务清偿顺位被重写，怎么理解？
聚焦来看纪要第31条第二款规定：房企被裁定宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，依照下列顺序清偿：
1、商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；2、享有优先权的建设工程价款债权；
3、对债务人特定财产享有担保权的债权；4、破产费用；5、共益债务；
6、职工工资、医疗伤残补助、抚恤费用、个人账户社保及补偿金；7、欠缴的其他社会保险费用和税款；
8、普通破产债权；9、滞纳金、惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。
要知道，按破产法的一般原理，破产费用和共益债务属于程序运转的成本，通常处于最优先、随时清偿的地位。
而这份纪要则是把它们挪到了购房人、工程款、担保债权之后！意义重大。
这也意味着在这类案件里，民生债权将拥有近乎绝对的优先性！
那么来到大家最关心的问题：那房贷还要还吗？
纪要第18条给出了明确路径：房屋买卖合同被确认无效、撤销或解除后，商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人可以请求解除贷款合同，法院予以支持。
逻辑链条是这样闭环的：
合同解除后，房企应当把收受的购房贷款和购房款的本金、利息，分别返还给银行和购房人。银行就担保物受偿不足的部分，可以按第31条第一顺位参与分配——也就是和购房款、未还按揭贷款列在同一顺位。
更关键的是银行在破产程序中未受清偿的债权，不能再要求购房人继续承担清偿责任。
你可以简单理解为：你已付的首付和已还的贷款本息，作为第一顺位优先拿回；剩下没还的贷款，不再是你的债！
但这里必须提醒一点：在合同性质和程序走向确定之前，不建议擅自停供。贸然停供可能影响征信，甚至影响后续权利申报。
正确做法是：关注管理人债权申报通知，及时申报债权，通过法定程序解除合同、锁定顺位，再处理贷款问题。
这份纪要的份量之重毋庸赘述，对此你怎么看？欢迎评论区留言讨论。
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