新城控股业绩双降超300亿工程应付款悬顶 年销售目标仅120亿商管毛利占比79%

长江商报消息●长江商报记者 江楚雅

在房地产行业深度调整的周期中，曾经以“住宅+商业”双轮驱动驰骋市场的新城控股（601155.SH），正面临多重考验。

9月11日，新城控股发布最新经营简报。8月，公司实现合同销售金额约8.89亿元，同比大幅下降43.59%；1—8月累计实现合同销售金额约81.07亿元，同比下降40.24%。销售端的持续疲软，折射出公司开发业务面临的巨大压力。

结合此前披露的2026年半年报，上半年，新城控股实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。

尽管公司整体毛利率逆势提升至33.10%，但这主要得益于商业板块的强劲支撑。在近期召开的投资人沟通会上，公司管理层释放了开发业务大幅缩表的明确信号：全年销售目标仅为120亿元，且超300亿元的工程应付款目前没有明确的现金偿付计划。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示，“营收净利双降、商管难补开发”，是房企缩表求生的缩影。商管毛利虽高，但规模难对冲开发萎缩；323亿元应付款无明确偿付计划，更易伤及供应链信心。销售目标仅120亿元，显示重心已转向保现金流、保交付。在开发端全面退守的背景下，新城控股正试图通过“资产换时间”的策略，以商管运营收益对冲开发端出清风险，后续关键在化债与商管持续造血。

迈入商管业务主导发展阶段

中报数据显示，新城控股的业务结构迎来了历史性拐点。报告期内，公司商业运营总收入达71.12亿元，同比增长2.42%；物业出租及管理收入65.59亿元，毛利率维持在71.15%的高位。商管毛利占公司总毛利的比重已达79.90%，半年度收入规模首次超过开发业务，标志着公司正式迈入商管业务主导的发展阶段。

新城控股高级副总裁潘明忠在业绩会上表示，商业运营的未来增长将锚定存量调改红利释放、品牌提质带动租金上行、优化租金结构三个方向。公司测算，其商业持续性经营收入已达到当期利息支出的4倍，仅靠商业运营收益即可覆盖全部债务利息。

然而，商管板块的亮眼数据，难以掩盖公司开发业务的退守。上半年，公司房地产开发销售收入为105.64亿元，合同销售金额仅约63.57亿元。以全年120亿元的销售目标衡量，上半年完成率刚过半，下半年去化压力依然沉重。

新城控股在开发端的收缩是全方位的。上半年，公司仅实现23个子项目竣工交付，而在建子项目达141个。土地投资方面，公司明确表示“暂无明确的目标地块与重点布局城市”，拿地实质性停滞。市场分析认为，对于一家曾经年销售数千亿元的房企而言，开发引擎的熄火，意味着收入规模的中枢正在不可逆地下移。

为向轻资产要增量，新城控股大力发展代建业务。2026年上半年，新城建管新签代建项目规划建筑面积553万平方米，位列行业新签规模榜第12位；累计管理项目达179个，总管理建面超3200万平方米。但代建业务体量尚不足以对冲开发业务收缩带来的缺口。

“以资产换时间”自救

比起业务结构的换挡，投资人更关心的问题是：巨额债务怎么还？

在9月1日的沟通会上，新城控股管理层给出了一个并不算乐观的答案：超过300亿元的工程应付款，没有明确的现金偿付计划，将依靠资产抵债、延长账期乃至项目层面的破产等方式化解。

对此，严跃进分析认为，以资产抵债和延长账期为主要化解手段，实质上等同于将流动性压力向产业链下游转移；而“项目层面的破产”一旦被采用，虽可实现风险隔离，但也可能带来项目交付、品牌信誉等一系列连锁反应。

不过，公司目前仍守住了公开市场的信用底线。上半年，新城控股如期偿还境内外公开市场债券36.43亿元，保持公开市场债务“零违约”纪录。融资端也有突破，公司2月发行3.55亿美元优先担保票据，完成全国首单消费类机构间REITs扩募，规模达21.46亿元，7月又成功发行7.5亿元中期票据。

但现金流的状况依然紧绷。上半年，公司实现回款金额75.30亿元，回款率虽高达118.45%，但绝对规模与176.44亿元的营业收入相比明显偏低。截至报告期末，其在手现金余额为75.84亿元。在超300亿元应付款和持续性的保交付支出面前，账面现金难言宽裕。

新城控股董事长王晓松在沟通会上坦言，公司需积极把握市场机遇，在集团层面加快推进公募REITs落地，优化资产组合及资本结构。

换言之，新城控股当下的核心命题已经不再是增长，而是“活下去”——通过REITs扩募、资产盘活和商管运营，把存量资产转化为可持续的现金流，用时间换取债务的逐步消化。

严跃进认为，新城控股的路径在出险房企中并非孤例：收缩开发、做大商管、以经营性物业贷款和资产证券化置换存量债务。这一模式的可持续性，取决于其旗下品牌吾悦广场的租金坪效能否稳步提升，以及消费市场能否回暖。2026年上半年，吾悦广场客流总量10.33亿人次、同比增长8.74%，基本盘尚且稳固，但潘明忠也承认，“今年在宏观消费环境下的增长确实面临一定压力”。

严跃进表示，从双轮驱动到单轮独撑，从规模开发商到资管平台，新城控股的转身不可谓不果断。只是，当超300亿元应付款的化解仍系于资产处置和账期展期，当全年销售目标仅设为120亿元，这场“以资产换时间”的自救，最终能换来多大的生存空间，答案仍要交给时间。

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