破解集资房小区“五无”困局，物业投诉同比下降约30%，上海这个区如何做到

来源：滚动播报

（来源：上观新闻）

头桥街道大庆路南片区物业入驻后，小区环境焕然一新

夏日晚风拂过奉浦苑步道，业委会主任、退休老党员祝勤勇攥着彩笔在小区里“找问题”，拍照发群，几分钟内便收到了“明天一早安排修补”的答复；8万多平方米绿化实现全维度养护，120盏路灯全面检修，247个监控探头全覆盖……在奉贤区头桥街道大庆路南片区，昔日“无产权、无业委会、无物业、无维修资金、无管理主体”的集资房小区，如今楼道灯次第亮起，74名街长巷长穿梭其间，发现问题，解决问题。

这一幕幕，正是奉贤区探索超大城市党建引领物业治理新路上的生动切面。为破解治理难题，奉贤区创新推出“4S服务标准+四位一体协调运行机制”。一方面，以高效响应、微笑亲和、真诚用心、专业标准为核心制定物业服务“4S”方案，细化涵盖47项基础服务、24项日常养护、44项日常维修及30项周期性维修的“四张清单”；另一方面，在居民区党组织引领下，推动居委会、业委会、物业服务企业“三驾马车”协同，构建“四位一体”协调运行机制。

机制落地，成效可感。全区群众对物业服务的投诉同比下降约30%，降幅位居全市前列。

“连片整合+酬金制” 破解集资房“五无”困局

头桥街道很年轻，2024年7月成立；先天“底子”不足，社区物业治理基础比较薄弱，集资房占住房总面积81%，房龄多在30至45年，超八成房屋因历史原因无法办理不动产权证，法定“业主”身份缺失。“无产权、无业委会、无物业、无维修资金、无管理主体”，如何“从无到有”？

“以前家里漏水没人修，楼道堆满杂物没人管，别提多糟心了。”居民老汤回忆起过往直摇头。他坦言，现在的变化让他“安全感拉满”。面对曾经每月每平方米不足0.1元、收缴率不足20%的物业费窘境，头桥街道没有选择“大包大揽”，而是以连片整合为突破口，将118个零散楼栋整合为3个治理片区，放大规模效应。同时，在法律框架内引用《上海市城市更新条例》中“物业权利人”概念，破解集资房无法成立业委会的制度瓶颈。经过11次走访、3次征询、6次见面会，13名议事管理委员会成员被选出，代行部分业委会权责。

为打破信任坚冰，街道引入“酬金制”。3家物业路演竞选、群众提问、多轮比选。曾在黄浦区从事过“酬金制”物业服务管理工作的曹志豪带着团队接下了这个“老大难”：“刚来的时候，楼道灯有一半以上不亮，绿化区长满杂草，很多居民家里房顶漏水。”如今他感慨：“酬金制让我们和居民成了一家人，目标都是把社区服务好。”

截至目前，头桥街道持续解决房屋漏水、环境脏乱等历史遗留问题：新增和规范停车位90余个，实施墙面修缮、楼道照明提升等项目587个。物业服务满意率攀升至97.25%，物业费收缴率从不足20%跃升至87%以上。

聚焦老旧小区历史遗留问题和管理分散等难题，目前全区已完成9个“大物业”统管，涉及73个小区；完成3个组团式“以新带旧”，涉及10个小区；完成2个“大片区”整合，涉及11个小区。

“四位一体”协调运行托起“底部”

奉浦苑小区“四位一体”联合接待答复居民亲属停车问题

一年多以前，典型老小区奉浦苑深陷“低收费—弱服务—低缴费”的恶性循环：路面破损、路灯不亮、车辆乱停、12345热线工单居高不下……被列为底部抬升重点攻坚小区。

破局的关键，在于党建引领下的“四位一体”协调运行机制——居民区党总支引领，牵引居委会、业委会、物业服务企业三方协同发力，形成目标共定、问题共商、成果共享的治理闭环。为了让服务看得见、摸得着，业委会主任祝勤勇向居民立下“六个承诺”：没有一平方米土地裸露、没有一盏路灯不亮、没有一个监控探头失灵、没有一处景观灯光缺失、没有一块地砖松动隐患、没有一项合理诉求被忽视。

金聚社区工作人员入户解答调价方案及发放“金汇一家人·您的贴心人”三驾马车联系卡

针对停车纠纷、养宠矛盾等高频痛点，业委会通过协商，排摸112个私家车库完成乱停放整治，将52户养宠家庭纳入规范化管理。城管队员常态化进驻，针对盒马鲜生私装道闸侵占公共通道问题，多方“会诊”确权索回退红空间，一举新增停车位30余个。

从“底部抬升”到“正向循环”，数据最有说服力：2026年上半年，小区12345物业类热线工单同比下降92.50%，诉求闭环办结率达100%；物业费收缴率从不足75%跃升至97%，单价从每平方米0.8元上调至1.1元，涨幅达37.5%。目前，奉贤区全区46个重点攻坚小区已完成约三分之二，预计三季度基本完成。

“五联”机制 解决物业费调价“信任危机”

金汇镇朗诗未来街区是个2016年交付、拥有2078户居民的大型社区，十年未涨的物业费，迎来了服务与费用的双重危机。2025年，物业公司账面亏损高达60万元，提出三年累计30%的涨价方案时，居民预计同意率仅有30%。然而短短几个月后，新一轮调价表决结果出炉，支持率逆势攀升至80%，最终实现全票通过，12345热线关于提价的投诉记录归零。

破局起点是一场联席会议。“再不调价，只能缩减服务人员，届时又会陷入恶性循环。”朗诗物业项目经理蒋江在会上摊开厚厚的账本。面对僵局，金聚社区党支部书记、居委会主任金旭霞深知：“居民反对涨价，表面上是对费用的不满，本质上是对服务质量的不信任。”社区党支部果断引入第三方专业机构进行全面审计，出具详尽的《物业服务价格评估报告》。同时，在经历40余次专题联席会议、三轮激烈而坦诚的协商后，创新推出“阶梯式调价”方案：将原本三年涨幅拉长至五年分摊，第一年不涨价，作为“服务提质观察期”；第二、三年各涨15%；第四、五年保持稳定。这一“先提质、后调价”的缓冲设计，极大缓解了居民的抵触情绪。

伴随调价方案同步落地的，是一份沉甸甸的“提质清单”：儿童游乐区全面翻新，40余处景观照明重新点亮，2座标准化垃圾分类厢房拔地而起。

破局过程中，金聚社区将“五联”机制——联席会议、联合走访、联合巡查、联合办公接待、联合组建物业治理委员会作为常态化抓手，针对居民反映强烈的痛点推行“三色”管理：红色问题快速响应，黄色问题挂牌督办，绿色问题常态跟踪。同时设立“红黑榜”，每季度公示物业考核结果，对履职不力者直接约谈问责。

如今，朗诗未来街区物业费收缴率稳定在97.5%以上，居民满意度由70%跃升至89%，志愿参与率从5%提升至12%。“五联”机制正在更多小区复制推广，让“质价相符”变成居民看得见、摸得着的日常。

原标题：《破解集资房小区“五无”困局，物业投诉同比下降约30%，上海这个区如何做到》

栏目主编：常征 文字编辑：常征

来源：作者：解放日报 见习记者李瑶瑶