建发物业收购城服交易流产 但还是吞下了联发物业

观点网 五个月前，建发物业筹划一次性收购集团内另外两家颇具规模的公司——建发城服与联发物业。

五个月后，这场“鲸吞”有了新的进展。

9月11日晚间，建发物业公告披露，厦门联发（建发股份附属公司）与厦门利融（建发物业全资附属公司）订立股权转让协议。据此，厦门联发同意向厦门利融出售联发物业100%股权。

这次交易的现金代价总额约3.044亿元，股权转让完成后，建发物业将间接持有联发物业100%股权，成为新任控股方。

但与此同时，由于订约方未能就收购条款达成一致，建发城服收购事项不再进行。

有知情人士向物聊社表示，联发物业的主营也是物业，收购整合自然比较水到渠成，而城服对建发物业还是新业务，所以采取“先托管，边管边学”的做法。

“边管边学新业务”

今年3月底，建发物业管理层在2025年业绩会上提出了“十五五”的三条主线：一是继续扩大规模，包括外拓、并购和内部协同；二是培育第二增长曲线，重点放在社区消费与城市服务；三是用技术提升效率，推进AI和机器人应用。

这一切的终极目标是到2030年“再造一个建发物业”，提升整体规模和效率。

从建发物业的动作来看，收并购明显是“再造一个建发物业”最重要的手段之一。

今年1月27日，建发物业以1489.18万元收购智能社区技术服务商厦门兆慧25%股权，实现100%持股，进一步加码智能社区服务。

后于4月10日，建发国际、建发物业发布联合公告，两家公司的附属公司厦门益睿与关联方厦门建发及其附属公司厦门华益签订谅解备忘录，将以现金收购联发物业及建发城服100%股权。

过了5个月，建发物业收购两大平台的交易事项有了新的进展：以30441万元继续收购联发物业，但终止对建发城服的收购。

当初，建发服务拟收购建发城服的理由是：通过收购将拓展城市服务业务板块，实现从小区服务到城市服务的迈进，主营业务更加多元化，丰富收入来源。

但当时曾有知情人士向物聊社表示，建发城服并不具备环卫装备制造业务，基本围绕环卫服务开展业务，再加上福建省内还有行业龙头之一福龙马参与竞争，整体发展并不如建发物业平顺。

在宣布收并购终止之后，另有知情人士表示，城市服务对建发物业来说属于“新业务”。

结合两者的说法便不难理解建发物业为何要终止对建发城服的收购计划，在不熟悉业务的情况下接收一个发展有压力的平台，显然并不符合其对收并购标的的核心判断标准。

上述人士还提到，建发物业对建发城服当前的态度是“先托管，边管边学”。

实际上，在建发物业最新公告中也有提及“托管”的内容：9月11日，建发物业服务（建发物业全资附属公司）与建发城服、厦门建发、厦门华益订立委托管理协议，年期自2026年9月11日起至2028年12月31日止。

根据委托管理协议，厦门建发及厦门华益同意独家委托建发物业服务向建发城服提供管理服务。

通过承担建发城服的运营管理责任，建发物业能够以资本高效的方式将其管理专长延伸至城市服务领域，从而通过应收管理费为集团产生额外且相对稳定的收入流。而且还不用承担收并购的资金流出压力以及相关业务与资产所有权附带的风险。

这便是所谓的“边管边学”。

但也不排除一个可能，当建发物业熟悉城市服务业务之后会再一次对建发城服发起收并购计划。

“再造一个建发物业”

建发物业管理层在2025中期业绩会上指出，收并购“在质不在量”，并购标的能否与现有业务协同、能否提升管理浓度，才是判断的核心标准。

显然，联发物业十分符合这一标准。

根据建发股份披露，截至2025年末，建发物业和联发物业在管项目数量达802个，在管项目面积达1.18亿平方米。

同一时期，建发物业单独披露，在管面积达到9174万平方米，项目数量619个。经过简单计算，联发物业2025年末在管面积在2600万平方米左右，在管项目数量183个。

虽然联发物业在管规模不及建发物业的三成，但也让“再造一个建发物业”的目标前进了一大步，而且更重要的是，双方的业务十分契合，甚至无需花费太多心思便能完成整合。

作为厦门联发全资子公司，联发物业主要为联发集团及相关关联方开发的物业提供住宅及商业物管服务。

建发物业的服务业态除了住宅与商业，还囊括办公、产业园区、医院、学校等，可完美兼容联发物业旗下项目，且两者服务区域亦有较高的重合度，可形成规模效应、提升管理浓度。

目前，建发物业正在调整业务结构，希望提高非住业态占比。今年上半年，其新签外拓中非住占比高达85%，且集中在医院、通信和金融等业态。

从业绩表现来看，联发物业2024-2025年实现的除税前溢利分别为4616.09万元、5789.64万元；除税后溢利分别为3920.43万元、4803.88万元；截止今年3月底，总资产规模约9.09亿元，净资产约6253.33万元。

建发物业以3.044亿元的价格收购联发物业，PE不足8倍。截止今年上半年，该公司账上现金及现金等价物规模约32.52亿元，“弹药库”相对比较充裕。

值得明确的是，“再造一个建发物业”的目标仅仅依靠收并购是难以实现的，最终还是要回归到公司经营层面。

从建发物业交出来的中期成绩单来看，其经营表现相较而言比较亮眼。上半年，该公司实现收入约21.57亿元，同比增长18.3%；毛利约5.0亿元，同比增长9.8%；期内溢利约2.46亿元，同比增长11.3%。营利双增的成绩表明其经营业务取得了突破，从而摆脱陷入“增收不增利”行业怪圈的命运。

对于下半年的经营安排，建发物业明确了三个着力点：一是收缴和回款，稳住宅收缴的同时强化非住项目回款跟踪；二是加强高毛利业务布局，深耕尾盘租售、新能源充电等业务；三是在优势区域适度加大拓展，包括福建省的存量住宅拓展，以及华东（上海、杭州、江苏）、西南（川渝）和长沙的投入，增厚区域底盘。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。