从上海到广州 大华集团的地王逻辑与旧改账本

观点网 两个月内，大华集团在广州与上海两座城市间奔走。

今年7月，广州市番禺区沙头街大富村更新改造项目正式启动，大本营落在上海的大华集团南下入局，作为操盘手再次深入广州旧改。

两个月过去，大华集团位于上海闵行区浦江芦恒路板块的低密住宅项目“华逸东方”规划信息于近日披露，拿地不到四个月便完成规划披露，展厅开放。

两笔资产，一笔是外环外低密商品住宅的快周转逻辑，一笔是中心城区边缘旧村改造的长周期运营，大华集团正在市场中多点投注筹码。

上半年消息寥寥的大华集团仍在谨慎衡量前进方向。

闵行上新

如今距离大华集团拿下“华逸东方”所在地块，还未及四个月。

2026年5月28日下午，上海闵行区浦江镇浦锦地块的竞价大屏跳到了第136轮，最终大华集团以36.55亿元总价、40.7%溢价率摘得该地块，成交楼面价约4.36万元/平方米，刷新浦江板块单价纪录。

据观点新媒体了解，该地块地块占地约7.98万平方米，容积率1.05，限高18米，是近十年来浦江镇出让容积率最低的宅地。

从规划指标来看，华逸东方释放出的信息量不小。

华逸东方是大华集团“东方系”的首作，产品形态包括7栋5层平墅、12栋4层叠墅、29栋3层联排及1栋6层人才房，共计约533户可售房源，三种业态各自形成独立组团。

项目平墅面积约107至133平方米，约190套；叠墅约149至166平方米，约188套；联排则在200至290平方米区间，约155套。

项目产品线并不复杂，在核心区域豪宅市场火热的上海地界，大华集团真正的考验在于定价。

华逸东方项目可售楼板价约4.75万元/平方米，已经刷新了浦江板块纪录，若以联排产品200平方米以上的面积段推算，仅地价成本已接近千万元量级。

而在当前上海外环外市场的接受度下，这个价格带所对应的客群其实相对有限。

据安居客平台数据，上海浦江板块新房平均单价为4.58万元/平方米，热门楼盘中大华星曜均价4.58万元/平方米，保利锦上均价6.13万元/平方米，华发建发缦玥均价6.8万元/平方米。

其中，大华集团旗下已售罄的大华星樾参考价达到7.38万元/平方米，叠墅产品面积131至161平方米，总价区间约904万至1284万元。

但华逸东方周边新盘大多数为高层或洋房产品，与项目纯低密业态并不处于同一产品赛道，真正构成直接竞争的，其实是周边已有的低密存量产品。

与华逸东方一路之隔的上海桃花源，总价区间已达3500万元至1亿元以上；此前入市的桂鸿院，容积率仅0.68，别墅均价约9.2万元/平方米；宝华源墅最近一次新房销售均价也达到8.5万元/平方米。

华逸东方可售楼板价约4.75万元/平方米，再叠加基数不小的实际可售部分成本，有分析预计，其叠墅价格可能在8万元/平方米以上，联排则要达到10万元/平方米以上。

除此之外，大华集团在浦江板块也并非新面孔，公司此前已有大华星樾、大华星曜两个项目落地浦江镇，华逸东方是其在该板块的第三个低密项目。

连片布局有助于共享区域客户资源和品牌认知，但同时也意味着大华集团在同一板块内的供应量集中释放。

大华星樾叠墅产品刚刚售罄不久，华逸东方即将入市，对于板块内改善客群的消化能力也是一场考验。

据市场消息，“华逸东方”规划信息正式披露，展厅已开放，预计于今年四季度首开。

旧改加速

上海项目还在紧锣密鼓拿取施工及规划许可证的同时，大华集团南下广州则是另有一桩好事发生。

2026年7月5日，番禺区沙头街大富村更新改造项目正式启动。这是市桥板块近几年首个推动落地的成片旧村改造，实施主体为大华集团旗下广州华禾富置业有限公司。

据了解，大富村位于广州番禺市桥板块西侧，南临市桥水道，毗邻莲湖生态公园，村户籍登记户数为140户，规划建设总量30.49万平方米，预计改造总成本14.7亿元。项目定位“番禺西南·数字创意新引擎”，规划产业建筑面积8.49万平方米，新增就业岗位0.6万个。

值得注意的是，大华集团早在2020年便拿下了大富村旧改，如今是暌违6年终于动工。

而大富村的推进历程，本身就是广州旧改周期缩影。

2019年，大富村旧改以85.6%同意率通过改造意愿表决，2020年引进以旧改项目起家的大华集团操盘，但历时七年，期间受市场和政策影响，旧改动作一度停滞。

直到2025年2月，大富村完成旧改调规才迎来重启，实施方案于2025年9月17日获批，当前用地报批工作稳步开展，预计2026年底全面开工建设。

值得注意的是，大华集团在刚拿下大富村旧改时给出的项目预计总投资额为10亿元，2025年12月备案显示，项目预计总投资额已达38亿元。

大华集团对大富村是打定主意“陪伴”到底，毕竟大富村目前是其在广州唯一一个在推进并有实质性进展的旧改项目。

2018年在广州番禺市桥以底价11.63亿元拿下一宗宅地后，大华集团初次来到华南，打造的项目是大华紫悦府。

有项目傍身的大华集团随后便从更熟悉的旧改领域入手，开始扩大在广州的地产版图，在拿下大富村旧改的同时，先后参与了增城朱村等旧改项目。

只是，如今除了大富村，大华集团在手广州旧改项目或停滞、或退出、或转为国企主导，真正实现落地的寥寥无几。

其中，增城朱村旧改是大华在广州旧改版图中最大一笔投入，2021年6月以约71亿元的总投资额拿下，项目后来转为国企主导的“做地模式”，由增城国企接手。

习惯连片开发的大华集团同样在朱村旧改附近拿下朱村一宗宅地，开发大华城东郡，朱村板块一度是大华在广州投资额达149亿元的重点区域。

但大华在朱村投入的前期资源未能转化为实际的开发收益，大华城东郡项目本身也已于近年清盘，全盘1206户累计网签1206套，项目销售周期长达六年。

仍然以传统的合作改造模式操盘，大富村旧改与大华集团是广州旧改新政中“有条件继续以旧模式改造推进”的幸运儿，下一场的目标则是在2029年底前完成土地供应。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。