深圳“全国最大”医疗城改规划：住宅容积率从5.9砍到3.1，74.5万㎡住宅要变样

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

一份223.6万元的招标公告，正在改写深圳北部一座产业新城的居住形态。

2026年9月12日，深圳市新龙观投资发展有限公司正式发布“国际医疗器械城住1地块项目等8个地块留用地专项规划调整服务”招标公告，投标截止时间为9月21日。这意味着，这座总规划建筑面积超145万平方米、瞄准1500亿产值的高端医疗器械产业新城，正式进入住宅片区规划优化的实操阶段。

先纠正两个常见误读：

其一，这不是“旧改”。它是土地整备利益统筹项目，政府主导统筹，通过“货币补偿+留用地返还”方式收回原农村集体土地后再开发。留用地，就是返还给股份公司的那部分用地。

其二，网传“项目总投资超1500亿元”不准确。1500亿是2035年产业总产值目标，不是投资额。项目审定总补偿费用约26.74亿元，龙华区公开披露项目总投资近158亿元。

01

住宅容积率从5.9降到3.1，降幅最高达47%

本次招标的核心任务，是对照2025年5月1日起实施的《住宅项目规范》（GB55038-2025），对8个留用地住宅地块进行全面规划校核。

具体指标变化有多大？根据龙华区城市更新和土地整备局此前公布的规划草案，原留用土地19-01地块容积率为5.6，19-05地块容积率高达5.9。而本次招标要求住宅地块统一按容积率3.1、建筑高度80米重新校核优化——对比19-05地块，容积率降幅达47%。

投标门槛不低：投标人须具备城乡规划（国土空间规划）编制乙级或以上资质，项目负责人须持有注册城乡规划师资格。

招标内容涵盖三大板块：整体规划调整编制（含全套文本、图纸、附表）、各类专题及专项研究编制、全流程报批配合。中标单位需全程对接规自局及各职能部门，配合技术评审与多轮修改，直至规划调整通过法定审议并取得正式批复。

02

71.4万㎡整备底盘：一座“造城级”项目的真实底牌

本次招标背后，是一个体量惊人的土地整备工程。

龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目位于观湖街道，实施范围达713714.7平方米，总留用土地面积241084平方米，规划容积1452880平方米。

具体业态布局：

• 产业空间约64.97万㎡——厂房503480㎡，产业配套用房146180㎡（含宿舍144180㎡、商业服务设施2000㎡）。

• 住宅空间约74.52万㎡——含保障性住房98970㎡，保障房占比约13.3%。

• 商业空间10170㎡——含母婴室25㎡。

• 公共配套47830㎡——包括2所12班幼儿园（每所5700㎡、占地3600㎡）、1所18班幼儿园（7800㎡、占地5400㎡），以及3处托育机构、2处社区健康服务中心、2处老年人日间照料中心、公交首末站（3600㎡）、110kV变电站（3500㎡）、小型消防站等。

项目涉及新田、松轩、新源3个社区18家股份公司，是全市“工业上楼”首批试点项目，也是龙华区第四轮土地整备重点项目。

03

从“单点开发”到“核心区统筹”：规划调整的战略意义

本次招标为何重要？因为它标志着项目从“首开地块单点动工”进入“核心区整体统筹优化”的新阶段。

2026年3月20日，国际医疗器械城首开地块——11-17-1地块正式破土动工，用地面积1.76万平方米，规划总建筑面积13.7万平方米，将建设厂房7.2万平方米、宿舍3.6万平方米，定位为高端医疗器械专业园区及CDMO平台。

首开地块容积率6.5，属于产业用地，不受住宅新规约束。而本次招标的8个住宅地块则需要在新规框架下重新校核。总盘子145.3万平方米不变，住宅占74.5万平方米超过一半。在住宅“降容限高”后如何重新摆布用地，这正是本次专项规划调整的技术难点和价值所在：不是推翻重来，而是在新规约束下重新找平衡。

04

1500亿产值目标：这座“全国最大”什么来头

2026年深圳市政府工作报告明确提出“规划建设龙华国际医疗器械城”。

根据《深圳国际医疗器械城总体发展规划（2024—2035年）》，深圳国际医疗器械城总规划面积近20平方公里，其中核心区6.5平方公里，拓展区13.5平方公里，涵盖观澜高新园、观城产业园等五大医疗器械专业化园区及周边配套区。

片区位于观湖以南、鹭湖以北，是全市医疗器械“源头创新—中试检测—生产制造—应用示范”全链条的核心环节，也是全市首个、全国规模最大的高端医疗装备产业发展集聚区。

三步走目标清晰：

时间节点

产值目标

企业目标

2025年

300亿元

150家

2030年

突破600亿元

250家

2035年

1500亿元

超500家

终极愿景：建成全国顶尖、世界一流的千亿级高端医疗器械产业集聚高地。

目前，片区已落地迈瑞医疗、国家高性能医疗器械创新中心、安保科技、北芯生命、硅基仿生等头部企业和专精特新企业。其中，国家高性能医疗器械创新中心是我国在医疗器械领域设立的唯一创新中心，自2020年4月落户龙华以来，联合股东单位联影医疗研发的全球首台5.0T人体全身医学磁共振成像系统，首次实现了超高场磁共振全身临床成像。

05

龙华北部崛起：产业向北，居住提质

把这件事放回龙华的大格局里看，脉络更加清晰。

龙华正推进“数字龙华、中轴枢纽”建设，构建南北“双中心”。国际医疗器械城所在的观湖—鹭湖片区，正是龙华北部市级功能中心的核心承载区。

对整个深圳而言，这座城要补的是一环关键链条：深圳医疗器械产业规模全国领先，但此前缺少一个覆盖全产业链的实体承载区。国际医疗器械城要补的，正是从“实验室”到“流水线”的这一环——首开地块的CDMO平台就是典型落子。

223.6万元，买的不是一套规划图纸。

它买的是：在新版《住宅项目规范》下，把74.5万平方米住宅从“高密度”调向“更宜居”的技术路径；在保持145万平方米总盘子和产业功能不变的前提下，重新摆布产、住、服关系的系统方案；以及从文本编制到取得正式批复的全流程服务。

从2023年列入整备计划，到2025年补偿方案与留用地规划落地，再到2026年3月首开地块动工、9月住宅地块调规招标——国际医疗器械城正在一环扣一环地向前推进。

产业向北，居住提质。龙华观湖这片71.4万平方米的土地，正在同时回答两个问题：产业空间怎么造？人怎么住？