天津
828新政后，天津地产圈陷入了地方细则悬而未决的热议。
尤其是，针对《 住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局 关于完善商品住房销售制度的通知 》的以下两条：
1）商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。
2）商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。
近日，有消息称：
天津最新房贷要求可能将做出如下调整。
天津公积金贷款政策调整为：
对于购商品房期房申请公积金(组合)贷款的，各银行在受理申请时应先审核销售许可证发证日期。
发证日期在2026年8月28日之后的，应在竣工备案后受理贷款申请，未竣工备案的不受理。
与此同时，各商业银行也同步变更。
我打听了一下，天津细则目前尚在协调过程中，并未最终确定。
828新政，市场舆论核心聚焦在“封顶预售、现房销售” 这八个字上。
但金融监管方面的期房按揭竣备放款，对开发商、买房人、地方ZF影响更大。
尤其以下两类项目将面临竣备放款的严峻考验。
第一类：已拿工程规划许可证，但尚未取得预售证的新项目（有工规、无预售）
1）原有测算逻辑：项目达到预售节点，开盘销售，首付+按揭回款资金快速回笼，覆盖后续建安成本，形成滚动开发。
2）如果竣备放款，将给开发商带来成倍增长的资金压力：
项目就算封顶、拿到预售证，进入销售阶段，也只能先收到客户首付。
银行按揭的大额款项要等到项目整体竣工备案后，才能进入监管账户。
因为建设期缺少按揭回款，全部建安工程款，都要开发商拿自有资金垫资，资金占用周期大幅拉长，现金流风险抬升。
这也就意味着，开发商要么缩减开发体量、放缓开发节奏，要么暂缓拿地、暂缓新项目启动。
3）如果竣备放款，对买房人来讲也存在一定的隐忧：
买房人签订购房合同并交了首付，银行按揭审批通过，但银行不会立刻放款。楼盘竣备后，买房人才开始还房贷。
可自有资金特别充足的开发商凤毛麟角，长期垫资施工，一旦资金链扛不住，工程放缓、停工风险上升。
这样一来，你付了首付，楼盘竣备前暂时不用还月供，但却在无形中增加了延期交付甚至交付遥遥无期的隐患。
据了解，有工规、无预售的这一类项目，目前在天津范围内有30-50个左右。
如果全域施行竣备放款，一旦项目出现停工烂尾，后续就需要地方ZF介入纾困、保交付，相信这是任何一方都不愿意看到的。
第二类：分期开发项目，或部分楼栋已取证销售，剩余楼栋尚未拿预售证的项目
波及面更广——
1）开发商现金流吃紧
前期楼栋仅有的销售回款，一方面要保障已售楼栋的保交付，另一方面还要垫资新建后续楼栋。
内部资金池被抽空，资金腾挪空间几乎消失，开发商不得不放缓后续楼栋施工、减少供货。
2）买房人最关心的交付，不确定性增加
最大的一个BUG是，虽然前面几个楼栋已取证销售，但未拿预售的剩余楼栋回款受影响，大概率会在客观上影响整个项目的交付，进而导致前期已取证销售楼栋的业主被动受到影响和牵连。
和多家房企高管交流，大家普遍反馈：
如果全面推行竣备放款，集团可能会审慎评估地方公司的拿地申请。
828新政的初衷是守住买房人的“钱袋子”，但按揭竣备放款如果全面施行，会形成连锁传导效应。
在天津落地执行层面，建议充分评估不同类型楼盘的差异化风险，避免出现次生风险。
强烈建议，进行竣备放款试点，不要搞一刀切。
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