新政后，房企调整打法了

《地产头条》，网罗近期房地产行业的大事要闻。本周，房地产行业有哪些动态？明源君帮大家汇总好了，下面一起来看看吧。

新政后深圳首次土拍，溢价率达125%

9月10日，深圳福田香蜜湖一宗面积仅5844.41㎡的“迷你宅地”，吸引7家国央企竞拍。其核心区位+稀缺供应+不设上限的出让方式，本身就具备“地王”体质。

经历257轮竞价后，该宅地最终被中海以25.5亿元拿下，溢价率达125.46%，楼面价约9.81万元/㎡。周边二手房挂牌价13-18万元/平方米不等。

这是828现房销售新政后，深圳首场宅地土拍。在现房销售新政落地、市场普遍担心房企拿地意愿下降的节点，这场土拍用超高溢价率再次证明：核心城市的优质地块，从来不缺买家。 24小时营业金牌获客主播，点击了解

特别是这类资金沉淀较少、试错成本较低、周转相对可控的“迷你宅地”，更是被很多国央企视为“安全牌”。未来，核心城市的供地结构可能继续向小地块倾斜。

此外，有媒体报道称，中海管理层在2026年中期业绩发布会上明确表示，在政策稳定前提下，全年新增购地额目标保持800至1000亿元。

而中海在上半年的拿地金额不足百亿，若想达成全年目标，下半年需斥资超700亿元补仓。下半年，中海明显加快了投资节奏。

据悉， 7月中海在深圳南山、太原万柏林（2宗）、北京朝阳、香港九龙拿下5宗地块；8月又在北京朝阳及石景山区、香港洪水桥片区、宁波鄞州高新区、上海普陀区分别拿地。1-8月中海合 计新增购地约19宗， 新增权益建筑面积近240万平方米，权益地价超483.6亿元。

头部房企备战现房制

近日有媒体报道，碧桂园集团特意将全国各区域总裁召回总部，开了两天闭门会。会上，集团高管们针对828新政纷纷表态。

董事会主席杨惠妍认为，新政核心变化在于从预售制转向现房销售、从快周转转向重品质、从企业主体信用转向项目信用。“短期阵痛难免，但中长期却是行业走向成熟与稳健的重要契机。”

联席主席莫斌表示，政策窗口期内，应推动单项目率先恢复经营，争当试点、标杆示范，以点带面拉动集团整体修复。

总裁程光煜则表示，长期看，新政将加速风险出清，推动市场走向更健康、可持续的发展。各区域须全面开展资产盘点与策略拟定，集团层面亦将同步调整经营管理边界。

不仅碧桂园，前不久华润置地总裁徐荣也谈到了现售制，他指出新政对开发企业中短期现金流管理形成一定压力，但有助于形成长期健康、有效循环的企业高质量发展状态。

目前，华润置地已经制定了一系列的应对 策略， 着重建设开发销售型业务的产品力、交付力、营销力、服务力及小分期能力 ，同时重构工程管理、供应链管理、设计管理、销售管理等作业体系，深化以项目为单位的全周 期现金流管理体系，全面拥抱现房时代。

他指出，接下来华润置地将向内做好经营，开源节流，同时向外做好与属地政府的沟通，在模式切换期，保障公司投资生产经营的稳定运行。

综合起来不难看出，头部房企的应对策略逻辑高度一致：

对内降本增效，碧桂园要求各区域全面盘点资产，华润置地强调开源节流；对外主动拥抱政策，莫斌提出争当试点、标杆示范，徐荣明确“加强与属地政府沟通”。 点击了解，数字新成本

正如莫斌在会上说的“只要企业仍处于牌桌上，就有机会在新一轮变革中赢得一席之地”，反过来看，挺不过这轮切换期的企业，连谈论机会的资格都将失去。

这场制度改革大考，给房企划定了新的生存法则：现金流为王，产品品质立身。

摩根士丹利发布量化报告：现房销售未来可能会有4个缓冲因素

近日，摩根士丹利发布了量化报告，对现房销售模式下房企的销售规模、资金周转和项目回报率进行了测算。随后，摩根士丹利中国地产分析师张永添对报告进行了解读。

大摩指出，未来核心城市的优质土地可能进一步向资金成本低、融资渠道强的少数房企集中，新房市场的集中度也会继续提升，甚至呈现出更明显的寡头化趋势。

现房销售带来的影响并非完全无法缓解，大摩认为，未来可能存在四项缓冲因素：

第一，通过需求端刺激政策提高销售速度。按照大摩的测算，如果仅依靠库存自然消化来稳定房价，可能需要非常漫长的时间。

第二，降低土地价格，并允许土地款分期支付，减少开发商前期需要投入的资金。

第三，通过提高产品溢价和控制成本，尽量守住项目利润率。

第四，适当提高杠杆，部分抵消资产周转放慢对ROE造成的拖累。

不过，大摩给出的仍然是严格执行情景下的压力测试，并不意味着测算结果一定会发生。实际影响有多大，还要看地方是先试点还是全面推行，以及地价、土地款支付方式、融资支持和需求刺激能否及时跟上。

8月全国大盘温和回暖，城市分化明显

临近金九银十，8月全国大盘表现有所回温。

根据《明源市场大数据月报》显示，经历连续2个月市场下行后，8月项均到访176组，环比上涨9.3%，认购14组，环比上涨5.8%。

从项均到访热度来看，一线领跑，一二线来访回温，三四五线同比承压。淡季之下，低能级城市客户到访动力偏弱。

但项均认购表现则与之相反，低能级城市认购转化韧性更强，四五线优于其他高能级城市。

房价方面，8月全国大盘认购均价为15007元/㎡，环比下降9.8%,同比上涨5.6%，连续两月同比上涨。

一线城市价格回温最为明显，认购均价上涨至50558元/㎡，环比上涨18%，广州高端项目成交活跃。其他城市涨跌幅在5%以内，整体表现平稳。

案场方面，8月19个一线、新一线城市平均折扣系数为0.8663。上海、杭州等属于典型豪宅城市，市场更多依靠核心板块成交，基本不降价。而东莞、苏州，由于城市库存量大，淡季加大折扣力度，折扣率低于0.8。二线城市平均折扣系数为0.8641。

渠道表现上，中介成交占比环比上涨0.8%外，其余渠道成交占比下滑0.1-0.5%，可见淡季下市场营销动作也有所收缩。

整体来看，8月楼市在淡季中走出温和回温行情，但城市间分化进一步加剧。

国内首份房企破产司法指导文件落地，房企破产最先赔偿购房人

9月7日，最高人民法院官网发布了《最高人民法院关于印发 <全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要> 的通知》，明确自9月4日印发起施行。

这份《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（以下简称《纪要》）共分为8个部分，用36条细则对案件管辖和管理人指定、债务人财产的认定和追收、购房人权利保护、债权申报和审核、续建及融资、破产财产处置和债权清偿顺序等问题提出指导意见。

有媒体报道称，《纪要》是国内 首份 针对房企破产的系统性司法指导文件 。 。主要有三大亮点：

第一，明确清偿顺序。房企被裁定 宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，最先清偿商品房消费购房人已付购房款、尚未归还的个人按揭贷款。

第二，规范合并破产。纪要强调关联企业原则上单独判断、单独破产，严格限制仅因资金调拨、互保、人员交叉就适用实质合并。既为优质项目公司筑起风险隔离墙，也压缩了通过关联交易逃废债务的空间。

第三，完善府院联动机制。政府主导风险管控和事务协调，法院主导司法程序，与金融监管、自然资源、住建、市场监管、税务等相关政府职能部门共同研究解决市场化投融资、资产处置、税收减免、信用修复等的堵点、难点及瓶颈性问题。

总的来看，最高法公布的这份《纪要》，针对房企风险处置、保交房等问题，提供了更加明确、清晰的司法规则。

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