盘活家底向市场 厦门海沧区温厝社区激活集体经济新动能

一栋厂房，怎样从“有资产”变成“有收益”？

一个投资3.75亿元的社区集体经济项目，怎样解决建设资金、招商运营和风险控制问题？

对厦门市海沧区温厝社区而言，答案不是简单多买几处物业、多收一些租金，而是不断调整集体资产经营方式，让资源跟着市场需求走，让专业的人做专业的事，让集体经济从“资产持有”一步步走向“资产运营”。

2004年以来，温厝社区先后3次购买通用厂房，目前拥有厂房建筑面积3.57万平方米，年租金收入1004万元；此后又围绕周边产业需求建设温厝晖苑公寓，一期于2025年6月正式开业，目前出租率达98%，满租后预计年收益可达3000万元。

从厂房出租到产业配套，从项目建设到专业运营，温厝探索的是如何让集体“家底”持续产生新的发展动能。

让存量资产变成发展资本

发展集体经济，首先要解决资源怎么用的问题。

早期，温厝抓住整村搬迁、出口加工区建设等机遇，把部分征地补偿资金转化为通用厂房等固定资产，由一次性资金形成长期收益来源。

随着产业结构和城市功能不断变化，社区又开始思考：已有资产之外，还有哪些产业需求能够转化为新的经营空间？

产业公寓成为新的突破口。

温厝晖苑并非简单增加一处出租物业，而是针对周边产业员工住宿需求进行建设。项目既能缩短企业员工通勤时间、降低交通成本，也减少企业自行建设生活配套设施的压力，并分流产业园区和城中村的部分居住需求。

这种从资源禀赋出发、主动匹配市场需求的发展方式，推动社区持续盘活存量资源资产。

已有厂房继续发挥效益，是盘活存量；围绕产业需求开发新的配套项目，则是在做优增量。通过不断提高集体资源与产业需求的匹配程度，推动要素市场化配置和要素高效配置，集体经济逐步由相对单一的物业出租向更加主动的资产经营延伸。

产业公寓一头连接园区企业，一头连接社区集体经济，也使温厝的发展进一步融入产城融合。集体资源不再局限于社区内部循环，而是主动进入城市产业体系，为城乡融合发展体制机制探索提供了基层实践。

空间资源如何使用，同样影响资产效益。

温厝根据周边产业集中、员工住宿需求较大的特点布局产业公寓，通过集中提供生活配套减少重复建设，提高空间使用效率。这种发展方式也体现出对土地节约集约使用的重视，将资产运营效率与绿色发展要求更好结合起来。

让市场机制激活资产价值

资产能不能持续增值，项目建成只是第一步，真正考验的是运营。

传统项目往往“先建后招”，建成以后再寻找客户。一旦市场发生变化，就可能出现空置和经营压力。

温厝反过来做。

社区推动定制招商，把招商环节前置，根据企业实际需求确定空间和运营方案，实现招商与建设并进。温厝晖苑与相关培训机构签订15年长租协议，每年626万元租金收入即可覆盖项目约600万元银行贷款利息，明显降低项目初期资金压力。

从“建好等客户”到“先找需求再建设”，实质是让市场需求更早进入项目决策。

融资方式也不再依靠单一路径。

面对一期项目3.75亿元资金需求，温厝采取“财政补贴+银行贷款+股民融资”的方式，成功申请7960万元中央财政补贴，获得2.1亿元银行低息贷款，同时动员居民自筹8520万元。

财政资金发挥引导作用，金融资源和居民资金共同参与，再通过项目自身经营形成持续收益，推动集体经济从依赖外部“输血”向增强自身“造血”能力转变。

这种政策支持、市场融资和经营创新相互配合的方式，体现了政策支持和改革创新并举，也有助于增强改革与政策的协同效应。

建设方式同样在改变。

温厝打破直接购买、施工代建等传统方式，采取自主建设模式，严格把控项目成本和质量。与国企代建相比，一期集体经济项目建设降低投入成本超过2000万元。运营阶段，则引入法务、财税、专业资产运营机构等第三方力量，与专业资产运营公司开展长期合作。

从项目谋划、融资、建设到招商、运营，各环节相互衔接，再通过专业机构降低经营风险，逐步形成较完整的全过程闭环管理。

一边发挥市场机制作用，一边通过政策、监督和专业服务守住风险底线，也让集体经济经营更好体现有效市场和有为政府相结合。

让市场化经营始终在阳光下运行

经营越市场化，越需要规范管理。

温厝没有因为引入市场机制，就削弱居民对集体资产的参与和监督。

社区建立居民代表大会、股东代表大会、居务监督委员会、社区“两委”和街道指导组等监督主体，落实“三资”管理和“四议两公开”，把集体资产清产核资、收益分配、项目招标、工程建设、财务审计等纳入监督范围。海沧街道还对村财支出进行逐笔审核。

项目是否投资、钱怎么花、收益如何分配，通过居民大会等方式开展意见征求，扩大公众参与和社会参与；涉及集体资产的重要事项加强公示和信息公开，让居民不仅能够分享收益，也能够监督资产运行。

居民参与经济决策与资产监督，使全过程人民民主进一步延伸到集体经济治理，也为推进基层治理现代化提供了具体载体。

社区党组织则发挥组织统筹作用，在重大项目决策、群众意见协调、集体资产监督等过程中发挥基层党组织组织功能，推动党建与业务深度融合，把党的组织优势转化为集体经济规范运行的保障。

资产最终要服务于人。

2024年，温厝社区集体经济收入近1750万元，人均股份分红达到2500元；同时，社区依托集体经济项目和周边产业，通过“幸福职场”帮助350余户家庭劳动力稳定就业。

经营性收益持续增加，不仅夯实居民增收基础，也为完善收入分配制度、促进高质量充分就业创造了更多条件。

从买厂房到建公寓，从“先建后招”到定制招商，从单一投入到多元融资，从自己经营到专业运营，海沧区温厝社区的变化说明，集体经济真正需要盘活的，不只是土地、厂房和资金，还有经营理念和发展机制。

守住集体家底，还要让家底不断增值。只有持续提高资产运营能力，把资源优势转化为发展优势，才能为推动高质量发展形成更加稳定、可持续的集体经济支撑。