北京
北京章哥，房地产从业22年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。每年为300余户家庭提供一站式置业、升学解决方案并实操。
网友问了个挺极端的问题，金融街的中海凯旋，每平20万+，小户型都2/3000万，大户型5000万起步，这种豪宅有学区溢价吗？
章哥：
1、肯定没有啊。您觉得买这种房的得是多少身家？至少是几个小目标吧。那请问这种人有必要买中海凯旋当学区房吗？或者说您要是有了几个小目标，还有必要为孩子上个公立校较劲吗？或许会，但没必要非得花几千万买房了，反而是反正要买这套房居住，学区就当是赠送的附属功能了。
这么说吧，普通家庭买学区房，看中的是学区功能，至少是主要因素之一。而土豪买房，真的更多是为了住的，只是为了离金融街的办公地点近，其他的都是附属品。
2、再一点，商品价格是由供需关系决定的，购买的人多+争抢抬价=推高溢价。那您觉得有多少家长能拿出几千万去抢中海凯旋？有必要炒出上千万的溢价吗？几家凑点儿钱自己盖个私塾好不好啊，或者凑吧凑吧都能找个私立校入股了，犯得着炒这种虚无缥缈的溢价泡沫吗？
3、还有，中海凯旋虽然是豪宅，但也是可以计算租售比的，从而比较是否有单独的溢价。这里平均租金应该是200块钱每月每平，那假定均价是20来万，一套房好几万起步，租售比就是1000左右。不过这玩意儿没法细算，太贵了，又是一房一议，所以只能是估摸着来。
如果租售比是1000左右或再高点儿，那也没超出豪宅的平均值太多。因为北京受追捧的这些大户型豪宅，租售比都是1000+。那如果有溢价，体现在哪儿了？
4、简单就这情况吧，我认为这种豪宅是没有溢价的，无论从常理还是数值上都看不出来，就看您是否认可了。
仅供参考。
借话题聊两句，毕竟从来没人来提过中海凯旋这小区。具体的开发过程我就不聊了，净是不该说的，弄不好又被和谐了。
只说地名吧，这里2000年拆迁之前叫“高华里”，是北京在北洋时期开发的住宅区，上世纪20年代初的新楼盘，齐白石先生当北漂儿的时候就住在1号院。
高华里是北京第一个带“里”字的居民区，借鉴了当时上海天津等地的潮流。而里的命名源于“邻里+里甲制度”，五户为邻，五邻为里。或者是110户为里，一里十甲，这就是古代的户籍管理制度。
高华里的名字演变于“高岔拉”。但有好几种解释，有的是说是土堆叫“高岔”，水坑为“拉”，所以叫高岔拉。也有说法这本来是“高栅栏”的意思，发音跟“大栅栏儿”接近，写成文字就是高岔拉了。甭管怎样吧，说明这里本来是块烂泥地，没有正经院落也就没有正式的名字。
之所以这么说，是因为旁边的地名更tm土，叫“猪尾巴大坑”，二龙路的原名也是“二龙坑”，简单说就都是大水坑，可坑人了。猪尾巴大坑后来改名谐音梗的“智义伯胡同”，也就是再后来的东智义+西智义胡同。
当然东边的西城区政府不是水坑，而是“王爷佛堂”，也就是郑亲王济尔哈朗家族的家庙。这家庙解放后被逐渐改造了，也就成了西城区政府。另外郑王府还保留了一部分，好像是教育部的什么单位在办公。王府的西花园则是现在的二龙路中学。
什么是老北京的文化？这就是，在漫长的历史演变中，每个名字都有典故，都能说出点儿道道儿来，这才叫一个地道……
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