家住二楼从不坐电梯，凭啥让我交电梯费？法院判决说透了！

龚晨，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。为万科、龙湖、保利、粤海、大华、颐安第一太平戴维斯等头部物业企业定制专属法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。

热点速递

相信不少家住低层的业主，心里常常犯嘀咕：自己住得低，平日里基本用不着电梯，那是不是就可以不交电梯费了呢？

生活中，低层业主拒交电梯费引发的物业纠纷十分普遍，很多人凭着固有认知维权，最后反而败诉、补齐欠费。到底低层住户该不该交电梯费？拒交的后果是什么？物业公司遇到这类纠纷该如何规避风险？

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具体分析

（一）共有部分费用分摊的法定性质

（1）共有部分与义务并存：业主对专有部分以外的共有部分享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务；电梯属于建筑物附属的共有部分。

（2）分摊规则：共有设施的费用分摊，优先从约定；无约定或不明确的，按专有面积比例确定。

（3）司法与权威解读一致：多地法院认定“电梯系公共设施，费用应由全体业主分担”，放弃使用并非免承担分摊义务的法定理由。

（二）“未使用/无需服务”抗辩的无效性

（1）民法典明确排除：物业服务人已按约及规定提供服务的，业主不得以未接受或无需该服务为由拒付物业费；各地裁判据此支持电梯费/物业费给付请求。

（2）裁判示例（不乘坐电梯亦应缴费）：二楼业主以不坐电梯抗辩被法院驳回；法院强调“有乘坐权即应分担运维义务”。

（三）与电梯费相关的常见边界与例外

（1）从约定出发的价费与口径：物业服务合同、业主大会决议或管理规约有电梯费标准或分摊办法的，依约定；无约定则依法按比例或按当地物业服务标准/指导规则执行。

（2）违规收费的抗辩空间：物业公司擅自扩大收费范围、提高标准或重复收费，业主可抗辩并请求退还违规费用；前期物业公司应执行政府指导价超收将受监管纠正。

（3）服务瑕疵对价调整而非免除原则：一般瑕疵不构成拒交理由，可按瑕疵程度请求减收或违约责任；实务中常见“酌减”做法，但须业主举证服务未达约定标准。

（4）合同期满与续服务：合同到期仍实际持续提供服务且未被明确更换时，自动转变为不定期物业服务合同，业主仍应按约支付；但被明确解约且物业拒不退出时，不得再据此收费。

（5）地方性与专项费用口径差异：部分地区对“电梯运行维护费是否并入物业费”及分摊方式有地方规定，应注意本地规范与备案标准，如江西对未纳入物业费的运行费按实际支出公平分摊并定期公布。

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物业故事

案例一 未使用/无需电梯服务

鞍山市某小区业主李某，与物业公司签订了《前期物业服务协议》，约定物业费按1.5元/月/㎡、电梯费按30元/月/户标准收取。李某以“住在二楼不需要坐电梯”“物业服务不到位”为由，拒绝缴纳物业费及电梯费共计19个月。物业公司张贴了催缴通知单后，李某仍不缴纳，物业公司遂诉至法院。

法院判决：根据鞍山市立山区人民法院（2026）辽0304民初107号认为，电梯属于楼栋业主共有设施，权利义务不可拆分，放弃使用不免除缴费义务；同时司法规则明确，物业公司已提供基础持续性服务、完成合法催告的，业主不得以服务存在细微瑕疵拒缴物业费。判决李某全额支付拖欠的物业费3320.54元及电梯费570元，共计3890.54元。

核心原则：业主不得以“放弃使用共有部分”或“物业服务存在瑕疵”为由拒交物业费和电梯费；物业公司只要提供了整体性物业服务，即有权全额收取合同约定的费用。

1、签订书面服务协议

交房时务必与每位业主签订《前期物业服务协议》，明确约定物业费标准、电梯费标准、缴费周期、双方权利义务，确保协议内容合法有效。

2、规范催缴流程

对欠费业主，定期书面催缴（张贴缴费通知单、邮寄催缴函、短信/微信通知），并保留送达凭证，作为诉讼中已履行催缴义务的证据。

3、做好日常服务记录

对公共区域维修、保洁、绿化、安保等日常服务留存工作记录、照片、工单，以应对业主“服务不到位”的抗辩，证明已实际提供了物业服务。

4、积极改进服务瑕疵

对业主提出的合理服务瑕疵意见，及时回应、限期整改、留痕归档，避免因长期不作为导致矛盾激化，为诉讼中应对“服务不到位”抗辩预留有利证据。

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法律链接

1. 《中华人民共和国民法典》

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

第九百四十四条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

2. 《物业管理条例（2018修正）》

第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

（注：本文内容均基于公开法律法规及官方案例，不构成法律建议。具体案件需咨询专业律师。以上图片均为AI生成，均无不良引导。）

结语

说到底，电梯费的本质是“建筑物的保养费”而非“乘坐费”。就像你家楼的屋顶漏水，维修费得全楼分摊，不能说“我不上屋顶就不出钱”。只要电梯存在，无论你用不用，它都在那里，需要维护、年检、耗电。这是法律为了保障楼栋整体价值和使用安全，给全体业主设定的“法定义务”。

当然，这并不代表物业公司可以随意收费。如果物业公司存在违反当地物业收费标准或物业服务合同，擅自提高收费标准、重复收费、扩大收费范围等违规行为，业主完全可以依法抗辩，要求物业公司退还超额费用。若物业服务存在严重瑕疵，业主可留存证据，申请酌情减免费用，而非直接拒交。