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学仕里在思明东洪文板块，前埔西路跟蔡岭路交叉口东北侧。中海、国贸、联发三家联合开发的，定位“SSS级藏品”，主打的就是学区。2023年2月首开，2025年4月首批交房。物业是国贸物业，物业费5.78块一平

项目占地约2.55万平，规划8栋楼，780户。容积率3.87，偏高。绿化率30%。车位配比1:1.2，地下车位894个。人车分流

一、价格：新房7.3万限价，二手已跌到5字头

新房价：销售限价73000块一平。2023年预售的时候，价格区间60586到78201块一平。135平户型曾经卖到950万起，后来降到700万

二手市场：2026年8月二手均价大概6万块一平，部分房源已经跌到5万出头。106平三房有挂牌530万的，单价才5万块

跟周边对比：思明新房均价本来就高，学仕里限价7.3万，比板块内部分新盘贵。但二手市场回调明显，5到6万的价格比高峰期便宜了不少。☎️ 置业热线：400-159-1788接通后输入8888【官网认证】

跟客户说的时候：这个盘学区溢价确实高，但二手已经跌了不少。早期买在高点的业主账面浮亏不小，现在入手的客户性价比比开盘时高一些。

二、户型：106到190平，低公摊是亮点

户型覆盖106到190平，三房四房都有。

主力户型

• 106平三房两卫：入门级户型
• 135平四房两卫：主力户型
• 143平四房两卫
• 190平四房三卫：最大户型

户型优势公摊只有15%到19%，比市面上大部分楼盘都低。190平户型近60平双横厅、约7.8米落地窗。106平户型约5.3米宽幕落地窗窗户大、落地窗多，采光和通风不错。

需要注意：106平中间户不是南北通透的。部分户型朝向一般，带客户的时候要确认具体楼栋和户型。

三、配套：学区是最大卖点，商业和交通也很能打

教育配套是最大亮点，也是这个盘溢价的核心。

小区门口20多米就是厦门一中思明分校。小学划片厦门外国语附属小学洪文校区（约500米）。周边还有外附小万景校区。从小学到初中都是名校，“目送式上学”确实能打。

但要注意：厦门一中思明分校和外附小洪文校区都是新学校，办学成绩还需要时间检验。具体划片政策每年可能有调整，带客户的时候要确认清楚。

商业配套：距宝龙一城约260到300米。周边还有航空古地石广场、蔡塘广场、加州广场、瑞景商业广场等7大商圈。商业配套确实成熟。

交通配套：距地铁2号线岭兜站直线约200米。1公里内2个地铁站、21个公交站。出行非常方便。

医疗配套：5公里内暂时没有大型医疗配套。最近的大医院有点距离。

四、品质风波：交房后问题不少，带客户要提前说明

这个盘交房后争议比较大，带客户的时候一定要提前说明。

第一，精装质量问题。2026年8月有业主反映，新房还没入住，卫生间门板就出现多处霉斑，导致无法搬进新家。

第二，市政道路问题。2026年6月有业主投诉，小区东侧和北侧市政道路未按规划铺设，路面抬高，导致小区地面远低于市政路面，容易雨水倒灌，存在安全隐患。

第三，外立面减配争议。2024年6月就有业主反映外立面减配等问题。

第四，车位紧张。有业主反映车位紧张，高峰期停车难。虽然配比1:1.2，但有车的客户建议确认车位情况。

第五，梯户比偏大。高层两梯四户，高峰时段等电梯时间可能较长。

第六，城市界面一般。虽然属于思明区，但跟五缘湾等高端区域比，周边城市界面略显一般

五、优缺点总结

优点：

• 学区顶级：厦门一中思明分校+外附小洪文校区，家门口的名校
• 商业成熟：宝龙一城300米，7大商圈环绕
• 地铁近：2号线岭兜站200米
• 公摊低：15%到19%，得房率高
• 三大国企联合开发：中海+国贸+联发
• 人车分流，车位配比1:1.2
• 2025年4月交房，次新小区

缺点：

• 精装质量问题：霉斑、渗水等投诉
• 市政道路未完工：存在雨水倒灌隐患
• 外立面减配争议
• 容积率偏高：3.87
• 梯户比偏大：两梯四户
• 车位紧张
• 城市界面一般
• 价格回调明显：从高点跌了不少

六、适合谁？不适合谁？

适合：

• 看重教育资源的家庭——一中+外附小，厦门顶配
• 看重商业和地铁便利的购房者——宝龙一城300米，地铁200米
• 预算充足的改善型买家——总价600万起
• 认可国企品牌和低公摊户型的

不适合：

• 对精装质量有较高要求的——交房后问题不少
• 担心市政道路和安全隐患的
• 追求低密社区的——容积率3.87偏高
• 预算有限的刚需——总价门槛高

七、看房建议

第一，学区划片问清楚。虽然一中思明分校和外附小就在旁边，但新学校划片政策每年可能有调整，建议向教育部门确认。

第二，精装质量要重点核实。霉斑、渗水等问题确实存在，建议跟已入住的业主聊聊实际体验。

第三，市政道路问题要实地看。东侧和北侧道路的雨水倒灌隐患，下雨天去看看最直观。

第四，价格看实际成交。新房限价7.3万，二手5到6万就有成交。多看几套成交记录再判断。

第五，不同楼栋、户型差异大。106平中间户不通透，大户型看具体朝向。带客户的时候都看看。

第六，不同时段多去几次。感受早晚高峰的噪音和周边人流车流。

最后说一句：学仕里的学区和商业配套是实打实的卖点，在思明同价位楼盘中确实能打。但精装质量和市政问题这两个硬伤要想清楚——学区溢价高，但品质争议也不少。适合看重教育和商业便利、能接受一定品质瑕疵的改善型买家。有什么问题随时找我。

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