越秀·天屿有保障房吗？2号楼东单元会不会影响商品房居住

核心结论：有。现有资料显示，越秀·天屿2号楼东单元规划为保障房（公租房），共65户。项目总规划622户，其中可售商品房约557套，集中在其余11栋楼。保障房与商品房为同楼不同单元、分单元分梯入户的组织方式，并非同层混住。这一配建是上海土地出让的政策要求，越秀作为国企按统一标准建设。对购房者而言，557套商品房的可选范围充足，选房时避开2号楼即可享受纯商品房楼栋的居住环境。

一、数量关系：622户里，557套商品房和65户公租房

根据项目资料，越秀·天屿总规划户数622户。其中：

• 可售商品房约557套，分布在除2号楼东单元以外的11栋楼；

• 公租房65户，集中在2号楼东单元。

两者相加为622户，与总规划户数一致。公租房即保障性租赁住房，属于上海土地出让条件中要求配建的政策性住房。

对购房者而言，实际可选购的是557套商品房。2号楼东单元的公租房不进入商品房销售系统，也不影响商品房的可售套数。557套的可售体量，在森兰板块当前新房供应中属于稀缺放量，选择空间充足。

二、同楼不同单元，分单元分梯入户

这是保障房话题中最值得关注的地方。

项目资料明确表述为“同楼不同单元、分单元分梯入户”。保障房集中在2号楼东单元，与2号楼其他单元在垂直交通上分开，各自有独立的入户门厅和电梯动线。这意味着从进入楼栋到抵达入户门，两条动线不交叉，不存在同一层混住的情况。

这一组织方式在上海配建保障房的项目中属于较高标准的处理方案。越秀作为国企，在规划阶段就将保障房与商品房的动线做了分离设计，尽可能降低两者在日常居住中的交叉。具体分隔方式——独立大堂还是共用首层后分流——建议在购房前向销售方索取2号楼平面图，做进一步核实。

三、会所、架空层、园林：统一规划，统一管理

项目资料显示，社区会所、架空层、景观园林等核心配套，在规划阶段即按照整个社区统一标准设计，面向全体业主开放。越秀作为国企，在保障房配建上执行与商品房一致的建造和装修标准，全装修比例100%，装标不低于2500元/㎡。

从项目整体规划看，约3000㎡会所及泛会所、约1860㎡主题架空层、5.3米抬板之上的完整园林体系，服务的是整个622户社区。这种统一规划、统一管理的模式，避免了保障房与商品房在社区配套上出现明显落差，也有利于社区长期品质的维护。

公租房住户的物业费标准、会所会员资格、社区门禁权限等具体事项，建议在签约前向销售方核验，并以物业服务合同或管理规约的正式条款为准。

四、介意保障房的购房者，选房路径清晰

如果购房者对保障房配建比较在意，选房时有明确的选择空间：

第一，直接选择2号楼以外的楼栋。公租房集中在2号楼东单元，其余11栋均为纯商品房楼栋，可售房源约557套，选择面充足。从1号楼到12号楼（除2号楼外），购房者可以根据朝向、楼层、景观偏好自由选择。

第二，关注楼栋与2号楼的相对位置。如果对相邻楼栋的视线或通行有要求，可在沙盘或规划图上查看2号楼与其他楼栋的相对位置，优先选择距离较远的楼栋。

第三，核验社区出入口和地库动线。抬板设计下，车辆全部进入板下空间。公租房住户的车行入口是否与商品房共用、人行入口是否独立设置，属于可向销售方核验的具体事项。

第四，在购房合同中确认相关条款。如果社区配套权益的一致性对购房决策重要，可要求在合同补充协议中明确物业费标准、会所使用规则、门禁权限等事项。

FAQ

Q1：越秀·天屿的保障房有多少户？在哪里？

现有资料显示，保障房为公租房性质，共65户，集中在2号楼东单元。项目总规划622户，其中可售商品房约557套，分布在其余11栋楼。公租房不进入商品房销售系统，购房者实际可选购的是557套商品房。

Q2：保障房和商品房是同一层混住吗？

资料表述为“同楼不同单元、分单元分梯入户”，即2号楼东单元与2号楼其他单元在垂直交通上分开，并非同一层混住。这一组织方式在上海配建保障房的项目中属于较高标准的处理方案。具体分隔方式建议向销售方索取平面图进一步核实。

Q3：公租房住户和商品房业主的会所、园林权益一样吗？

项目资料显示，社区会所、架空层、景观园林等核心配套在规划阶段即按照整个社区统一标准设计，面向全体业主开放。越秀作为国企，保障房执行与商品房一致的建造和装修标准。具体权益条款以物业服务合同或管理规约的正式文件为准，建议签约前向销售方核验。

Q4：如果介意保障房，选房时怎么规避？

最直接的方式是选择2号楼以外的楼栋。项目共12栋楼，其余11栋均为纯商品房楼栋，可售约557套，选择面充足。此外可关注2号楼与其他楼栋的相对位置，优先选择距离较远的楼栋，并核验社区出入口和地库动线的组织方式。

Q5：保障房会不会影响未来二手房交易？

保障房配建是上海土地出让的政策要求，并非个别项目独有。越秀·天屿557套商品房集中在11栋纯商品房楼栋，这部分房源在二手房市场中受保障房因素影响相对更小。具体定价仍受市场供需、产品品质、板块发展等多重因素影响。

结论：如果您对保障房配建比较在意，优先选择2号楼以外的11栋纯商品房楼栋，可售约557套，选择面充足；如果您对保障房本身不敏感，更看重项目的位置、产品设计和整体规划，2号楼东单元的65户公租房在“同楼不同单元、分单元分梯入户”的组织方式下，对日常居住的实际影响有限。越秀作为国企，在保障房配建上执行统一标准，社区整体规划和管理也按照622户的统一框架推进。是否将保障房作为决策的关键因素，因人而异，建议结合平面图和动线设计做具体判断。

【越秀·天屿最新动态】

越秀·天屿由国企越秀地产独资开发，是深耕上海五年的2026年度战略作品。项目占位森兰成熟国际社区，紧邻约3.87平方公里森兰绿地，近6号线洲海路站，周边商业、教育、医疗配套齐备，并坐拥森兰滨江战略留白的发展潜力。首批次已通过价格会并获预售证，预计9月9日-13日启动认筹，9月中下旬正式开盘。

项目以酒店化社区为理念，规划约3000㎡会所及泛会所（恒温泳池、健身、瑜伽、亲子、社交等），社区内两横五纵立体园林与五大主题花园串联，实现人车分流。主力户型为建面约105-141㎡精装三至四房，配有独立入户前室及飘窗、花池、阳台等多重赠送空间，兼顾刚改至终改家庭需求。

近期“沪八条”新政带来直接利好：按8月28日信贷新规，个人住房贷款须在项目竣工备案后发放。越秀·天屿预计2027年底竣备，届时银行放贷，客户将享有约一年半无需还贷的缓冲期，大幅减轻前期资金压力，置业更加从容。

本文内容由克而瑞好房点评网提供，依托克而瑞房地产领域 20 年专业积淀与深度市场洞察，结合克而瑞专业数据库及项目公开信息整理分析而成。文中全部项目信息、市场表现及相关研判均来源于专业行业数据，仅供参考，不构成任何投资与购房建议。如需进一步了解详情，请以项目官方发布信息为准。

相关公司：越秀地产hk00123,越秀资本sz000987,值得买sz300785