山东对住宅质保问题出手！新房没“两书”可拒收，开发商不保修入信用档案

齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 王皇

房子保修期内出质量问题找不到开发商，维修诉求一拖再拖不见整改？山东对这些新房入住后的糟心事儿出手了。9日，山东省住房和城乡建设厅印发《关于进一步加强商品住宅质量保修工作的通知》，明确深入推进“堵漏裂臭”专项整治，要求全面落实“两书”制度，对未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，买受人可拒收房屋，还提出对拒不履行保修责任的企业记入其信用档案，实施联合惩戒，维护业主合法权益。

《通知》压实房屋保修责任。按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发企业对买受人承担商品住宅质量保修责任，对保修期限内发生的属于保修范围内的质量问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品住宅质量保修期自交付买受人之日起计算。按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发企业承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。施工单位拒不履行保修义务的，房地产开发企业应先行维修，确保维修质量，维修费用可先从保证金或银行保函中扣除，同时向质量缺陷的责任方追偿。

《通知》明确保修事项，提出房地产开发企业应与买受人在商品房买卖合同中，约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，约定保修期限和范围不得低于法定期限和范围。同时要求全面落实“两书”制度，使用制式《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，实行一户一版，按每套房屋单独编制，绑定房号，并明确未提供“两书”的，买受人可拒收房屋。

《通知》明确了“两书”包含的具体内容：《住宅质量保证书》需明确保修责任、保修期限、报修渠道、承诺修复时限、免责情形等内容，明确企业注销后保修承接主体。《住宅使用说明书》应采用图文结合方式，载明户内主要承重构件、预埋管线及设备设施的基本位置和安全使用注意事项，明确禁止擅自变动主体结构、承重结构和共用设施设备等装修行为。针对装配式、绿色建筑、全装修住宅补充构件及设备使用保养要点。

《通知》还规范了保修流程。买受人或物业服务企业申报维修后，房地产开发企业应迅速查明问题原因，依据原设计图纸等资料编制维修方案，经买受人同意后实施维修。

对买受人自行维修的，房地产开发企业与买受人应签订书面协议，约定自行维修部位保修责任、保修期限，结清维修费用后，视为房地产开发企业已履行保修义务。经确认属于买受人装修改造或使用造成的质量问题，应由买受人自行维修。

在维修后存续保修期计算上，《通知》明确维修完成后，房地产开发企业、物业单位、维修单位、买受人应共同验收，经验收合格的部位可重新约定保修期限，重新约定后的保修期限不得低于原存续保修期。对于同一部位经多次维修的，原存续保修期自最后一次维修验收合格之日起算。涉及结构安全的质量缺陷的，验收情况报属地住房城乡建设主管部门备案。

开发企业注销后维修谁负责？《通知》明确房地产开发企业或者依托房地产开发项目设立的项目公司申请注销的，应当在申请注销前，通过确定承担质量保修责任法人单位或投保工程质量保险方式，书面保证保修义务存续，并提前告知属地住房城乡建设主管部门。

《通知》要求房地产开发企业应建立健全商品住宅工程全生命周期质量管理体系，严格落实分户验收、先验房后收房制度，组织防堵塞、防渗漏、防开裂、防串味等性能检测，并将检测结果纳入住宅质量保证书。

《通知》要求各市住房城乡建设主管部门要深入开展住宅工程“堵漏裂臭”质量易发问题整治，建立健全商品住宅质量投诉处理机制，畅通线上、线下受理渠道，规范处置流程，明确处置时限，及时反馈处置结果，完善档案资料，形成“受理－处置－反馈－归档”的全流程闭环管理。对投诉不予受理的，应当书面告知投诉人并说明理由。

对同一部位多次维修仍未解决的投诉事项，或者同一房地产开发企业开发的商品住宅出现多次质量投诉的，要采取约谈、发提醒函等方式，督促房地产开发企业履行保修义务。

《通知》还明确各市住房城乡建设主管部门要加强与司法、信访、12345政务服务便民热线等部门的沟通协调，建立定期会商机制，共享工程质量投诉线索，建立质量问题处置台账，及时化解矛盾，形成信息互通、协同联动、齐抓共管的工作格局。对拒不履行保修责任的企业记入其信用档案，实施联合惩戒。