开发商，拼资金成本的时候到了！

地产行业发展到现在这一步，本身利润率就已经越来越低。

8.28政策的出台，对于开发商的资金要求更高。

这个时候，地产行业实际上已经到了拼资金成本的时候了。

同样一块地、同样品质的房子、卖同样的价格，有的开发商可能赚钱，有的开发商可能赔钱。

谁能拿到更低成本的资金，谁就更有底气、更有潜力！

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钱从哪里来？

首先来关注一个话题：开发商的钱从哪里来？

一般来讲，开发商开发一个项目的资金来源，主要包括：

• 自有资金，包括股东投入的注册资本、企业历年利润留存等。
• 银行贷款，向金融机构申请的房地产开发贷款，需以土地或在建工程抵押，是重要外部融资渠道 。
• 销售回款，项目达到预售条件后，收取购房者的定金、首付款及后续的个人按揭贷款。
  
• 其它融资，包括发行债券、引入信托资金、合作开发方出资、利用外资以及承包商垫资等 。

这其中，销售回款相当于是无息融资工具，这也是开发商最核心的资金来源，2025年房企到位资金中，定金预收款+个人按揭贷占比高达44%。

8.28楼市政策规定，项目封顶才能拿到预售证，竣备才能拿到个人住房按揭放款，这直接将开发商销售回款的资金来源大幅推迟。

此时，这部分的资金空缺，就只能由开发商自有资金以及各渠道的融资来填补。

当自有资金不变的时候，意味着各渠道的融资额度就要大幅增加，资金成本增加了，项目的开发成本就会增加。

因此，对于开发商来讲，谁能拿到更便宜的钱，谁就更有底气。

这也正是我们为什么说“开发商，拼资金成本的时候到了！”

当然，对于部分房企来讲，还有一个资金来源渠道，那就是资产证券化。例如：今年火热的商业不动产REITs，以及此前的不动产ABS、CMBS等工具。

但这实际上，还是前述提到的其它融资工具，并且并不是每一家房企都具备的融资渠道。

02

各大房企，谁的资金成本最低？

站在各大房企的角度来讲，不同房企的融资成本差距实际上是非常大的。

即使同为央国企背景的上市房企，同为民营房企，其之间的资金成本差距也是比较大的。

上市房企的平均融资成本会在财报中公开披露，我们不妨先来看一下哪些上市房企的资金成本更低。

剔除那些债务重组对平均融资成本带来影响的房企后，上市房企2026半年报中，平均融资成本最低的是招商蛇口、保利发展，期末综合融资成本仅为2.61%。

另外，华润置地、中海地产、中国金茂、越秀地产、大名城等央国企的融资成本也是比较低的，都在3%以下，华润置地的期末综合融资成本也仅为2.63%。

当然，上述这个数字只是期末综合融资成本，实际上今年上半年很多房企新增的融资成本更低，招商蛇口今年上半年新增综合资金成本仅为2.28%。

过去几年，保持安全的房企融资成本实际上都是在逐步下降的，如今拿到更低成本的资金之后可以在这个窗口期置换此前较高成本的资金，从而实现整体平均融资成本进一步下降。

民营房企中，最受关注的是滨江集团，2026半年报期末平均融资成本仅为2.8%，堪比央国企融资成本水平！

这不仅是滨江集团有史以来的最低纪录，放在整个房地产领域，也是目前民营房企平均融资成本的“下限”（不考虑数据异常的企业）。

回顾滨江集团过去几年的平均融资成本，一路从2019年末的5.6%，干到了如今的2.8%。

实际上，今年上半年滨江集团新增的融资部分，成本更低。在今年3月发行的两年期中期票据利率仅2.75%、今年4月发行的短期融资券也做到了仅2.07%。

另外一家民企龙湖集团，今年半年末的综合资金成本也只有3.36%，低于很多国企，而2019年的时候这个数据是4.54%。

有资金成本低的，就有资金成本高的。

同样为国企背景，华发股份、天地源今年半年期末综合融资成本分别为4.46%、5.33%，虽然较2025年末有所下降，但依然高于很多国企。新城控股2025年末的时候，平均融资成本也在5.44%。

今年，西安天地源房地产开发有限公司拟向西部信托申请一笔不超过4亿元信托贷款，融资期限不超过14个月，融资成本不超过7.6%/年。并且这笔信托贷款，还要以两个项目的相关资产做抵押担保。

同样是融资，这就是差距。

具体到一些民营中小房企，融资成本会更高。有的中小民营房企通过股权质押从商业保理公司融资，这种融资成本一般在8%-15%，具体取决于开发商的信用状况、应收账款质量等。

同样是100亿的融资，有的房企一年资金成本只有2.7亿元左右，有的房企一年资金成本在8亿元，一年光利息就差了5.3亿元。这5.3亿元，可以拖垮一家房企，也可以成为抄底拿地的弹药。

所以，大家都在努力想拿到便宜的钱。

但便宜的钱，不是谁都能拿到的，这既取决于其负债情况、信用情况、负债结构，也取决于资产质量。

这也就是为什么大家说，8.28政策出台后，优质的房企将会获得更多的机会~