经济学家汤继强：下一个十年，房子将会越来越像耐用消费品

很多人这辈子投入最多的资产就是房子，过去二三十年，买房躺赚的故事听了一箩筐，不少人攒一辈子钱，就为了买一套能帮自己财富跃升的房子。可现在早就不是那个闭眼买房就能发财的年代了，经济学家汤继强的这个判断，其实戳破了很多人还没醒过来的幻梦。

你买手机买汽车，没人会盼着它买完就涨价，也就房子，这么多年一直被所有人当成暴富密码。2016年棚改货币化那波加杠杆的行情，早就彻底翻篇了，现在这一轮深度调整，正在把房子拉回它本来该有的样子——就是用来住的。

今年开春，不少一线城市核心地段又出现了排队看房的景象，二手房成交量也接连刷出新高度，可背后的推动力早就完全不一样了。现在进场买房的都是实打实的居住需求，顶多就是想着能适度保值，整个房产估值体系早就被重新塑造了。

从2021年算起，上海楼市已经连续四年走在下跌通道里，大盘平均跌幅达到了百分之二十五。仅今年一年，房价又继续下跌了百分之五到百分之十，不同房龄的房子分化得特别明显。房龄在五年内的次新房，今年跌幅大概是百分之三到百分之四，十五年以上的老房子，下跌幅度更高，能达到百分之七到百分之八。

今年八月上海出台了楼市新政，核心内容是放开外环外的购房套数限制，本来市场预期的政策力度远比这次落地的大。政策出来之后，楼市并没有迎来大家预期的上涨行情，整体依旧冷清，就连过去价格一直挺坚挺的板块，房价也开始出现回落。

像大宁古美、玉桥街这类之前能稳住价格的片区，房源成交价已经开始微微下滑，如果今年四季度没有重量级的新政策落地，上海房价大概率还会继续小幅下行。

有一份以2008年房价作为基准的走势图，统计了北上广深以及香港五大城市的房价变化，从今年四月之后，内地四个一线城市的房价全部调头向下，市场进入了第二轮主跌阶段。当时不少人都觉得这只是暂时回调，可现实是，下一个十年的房子越来越像耐用消费品，底层逻辑早就彻底重构了。

市场的购房群体结构，已经发生了根本性的转变。五年前，投资购房的客户占比接近一半，大家买房就是预期房产每年能实现百分之五到十的增值，现在这类投资客户几乎完全消失了。如今购房者的核心诉求以自住为主，附加诉求就是希望房产能保值，有不错的流动性，不要出现大幅亏损，房产帮人实现财富跃升的金融属性，已经基本褪去了。

有机构整理了以2020年1月1日为基准的上海房价定基指数，统计过去五年上海房价的变化，数据显示，有百分之五十二的新房项目，在这五年里出现了破发。二手房综合定基指数为九十七点二三，代表当前二手房的平均房价，相比五年前回落了二点七个百分点。

很多房源的价格已经跌回到上一轮牛市启动之前，外环外大量房源的价格，甚至跌到了2018年的水平，还有部分房源价格已经回到了2016年年末。现在真实成交的房源，大多是在挂牌价基础上打九三折，也就是降价七个点才能成交。

能进入谈判环节最终成交的房源，基本都是小区同户型的最低挂牌价。这套房源成交之后，就会成为小区新的价格锚点，后续同户型的房源，会在这个成交价格的基础上再继续小幅折价。

持续下行的成交记录，会不断加重购房者的观望心态，大家都觉得房价没有底部，再等等还能拿到更大的折扣。买家大幅砍价，不单纯是趁市场下行压低价格，本质就是在给自己找安全垫。大家预判未来五年房价会持续下行，希望一次性拿到未来几年的跌幅，规避后续贬值的风险，这种预期一旦固化，想要扭转的难度非常高。

上海存量二手房有八百万套，政策很难直接干预二手房价格，这么多年市场一直依靠新房预售证价格，作为二手房的价值锚点。2020到2022年那一轮楼市牛市，起点就是内环新房预售证价格突破了历史上限，绿地海珀外滩拿到十二万八的预售证，给市场释放了明确信号，带动后续二手房价格持续走高。

2022年初，新房定价策略转向，引导房价平稳回落，二手房价格也跟着慢慢下调，这套新房牵引二手房价格的逻辑，在当下的外环内市场已经生效。外环内二手房价格，普遍是同片区新房价格的七到八折，新房去化不错，二手房的预期就能稳住。

今年徐汇房价一直保持坚挺，核心原因就是徐汇新盘定价持续创新高，还能全部日光，二手房房东看到旁边新房高价热销，自然不愿意降价。如果能在外环外复制这套模式，推出能日光的高价新盘，二手房的预期也能得到修复。不一定会推动房价大幅上涨，但至少能止住下跌的势头。

随着预期逐步修复，评判房产价值的标准，正不可避免地向耐用消费品的核心指标全面靠拢。当房产的租金收益接近甚至超过房贷利率，房东抛售房产的意愿就会下降，房价也就具备了稳定的基础。如果租金收益能覆盖月供，房东会选择持有收租，不会折价抛售。

熊市买房子，优先看现金流和租售比，牛市买房才看资产增值预期和规划概念。牛市的时候大家都追捧有规划利好的新兴板块，靠着预期拉升房价赚差价，现在这种加杠杆狂欢早就玩不下去了。

上海中外环间的彭浦新村这类片区，七十平两房总价一百八十万，部分一房房源总价快要跌破一百万。这套房源租金可以达到三四千，做好装修优化之后，租售比可以做到二点五，如果房贷利率下调，这套房产就能形成正向现金流，安全边际很高。

这类房产居住体验不一定最好，但资产安全性强，租金的下跌幅度，远远小于房价下跌幅度。房价属于资本资产，预期变化的时候价格波动幅度很大，租金和居民收入挂钩，社会平均收入不会出现断崖式下跌，租金下滑幅度自然有限。

房价快速下跌，租金缓慢下调，市场整体租售比反而在持续提升，租金跌到一定水平就会进入底部区间，不会无限下跌。房产和股票有本质区别，股票属于权益资产，分红并不确定，房产拥有居住属性，哪怕资产价值下跌，居住功能始终存在，不会归零。

房价的波动幅度，会小于股票、加密货币这类纯金融资产，这就是租金跌幅远小于房价名义跌幅的底层逻辑。资本预期快速变化带动房价大跌，但居民收入相对稳定，租金波动被限制在更小的范围，剥离金融资产滤镜后，那些真正具备耐用消费品使用价值的优质住宅正加速走出独立行情。

当下上海楼市已经呈现出极致的两极分化格局，完全可以用冰火两重天来形容。高端豪宅市场始终保持坚挺，黄浦区、徐汇区的核心豪宅房源，甚至时常出现一房难求的局面，新房热销、二手成交价始终稳定，几乎没有明显的降价空间。

这部分高端房产的购买力，完全依托高净值人群和科创、金融行业高收入群体，受普通市场下行情绪的影响极小，是当前楼市最稳固的资产地盘。下一个十年，房地产普涨行情已经彻底成为历史，顶层设计明确将住房与大宗耐用商品消费并列，这本身就是一场极为深刻的调整。

保障房兜底、商品房改善的双轨制正加速成型，投机空间被无情挤压。核心城市核心板块的好房子依然稀缺，依然是家庭防守的地盘。大家只需彻底放下抄底赚快钱的思维，用挑选耐用消费品的平常心，根据自身的真实家底与居住需求，去匹配那套真正适合自己的房子。

参考资料：第一财经 住房回归居住属性 推动房地产市场平稳发展