房企破产新规，施工方要看懂的三件事（上）

房企破产新规 · 上篇

最高法一份纪要施行，房企破产的顺序表全国定盘

9 月 4 日，《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》正式施行，共计三十六条。

过去二十年，房企破产是最难审的案子之一。楼盘停在半空，账上没有钱，购房人、施工方、银行、材料商都伸着手，各地法院的裁判尺度不完全一致，同样的处境，换个省份可能就是另一种结果。最高法的该纪要正式解决这个不一致：楼盘烂尾、房企破产，谁的钱先还、谁的后还，从此有了全国统一的顺序表。

对做工程的人来说，这张顺序表值得逐行看一遍。

01

一张表，定下九个位置

先说清这张表适用的场景：房企被裁定宣告破产，楼盘已经不能交付、也没有实际交付的可能，购房人的买卖合同解除或者终止——在这种最坏的局面下，房企剩下的钱，按九个位置依次分配。

排在最前面的，是商品房消费购房人已付的购房款。购房人还没还完的按揭贷款怎么办？银行处置这套房后仍不足收回的部分，同样列在这一顺位。

排第二的，是享有优先权的建设工程价款债权——也就是施工方的工程款。这里要把范围说清：工程价款优先受偿权对应的是建设工程本身，工程折价、拍卖的价款，施工方优先于银行受偿；土地部分不在其中，仍按抵押规则处理。

破产分配像排队叫号，位置和顺序都在表上

第三位，才是对特定财产享有担保权的债权，主要是银行的抵押贷款。再往后依次是：破产费用、共益债务、职工工资和社保、税款、普通债权，最后是不产生利息的滞纳金和惩罚性赔偿。其中破产费用和共益债务两项，按破产法的常规规则本是随时清偿、随用随付的，纪要把它们也列进了这张表——图个全貌。

这张表里有施工方最关心的那件事：工程款排第二，仍然排在银行前面。这个地位不是新给的——此前法律早已确立建设工程价款优先受偿权——但这一次，它被白纸黑字写进了全国统一的裁判标尺，位置更清楚了。

之前写过一篇《甲方破产了，你的钱排第几？》，讲工程款优先受偿权怎么行使、十八个月期限怎么算，那些规则不变；变的是，房企破产这个最容易出分歧的场景，顺位从此有了定盘的一张表。

02

第一位为什么是购房人

很多人会问：为什么购房人能排到工程款前面？施工方真金白银盖了楼，凭什么排在买房人后面？

答案在两个字里：民生

排在第一位的，是房子彻底烂尾、合同解除情形下的消费购房人。这些人掏空积蓄买的是自住的房子，钱付了、房没了，背后是一个个具体的家庭。这几年“保交楼”一直排在政策序列的最前面，司法文件把购房人放到第一顺位，是这套政策逻辑在破产程序里的落点。

换句话说，这张顺序表不是谁强谁说了算，而是按“保民生优先”的逻辑排的。购房人的第一顺位，护的是无数个买了房的普通家庭；施工方的第二顺位，护的是垫资干活的整个产业链——两个位置各有各的道理，也各有各的保障。

03

「消费购房人」四个字，划了一条线

但第一顺位不是给所有买房人的，前面“消费”两个字，划了一条线。

纪要把范围限定在消费购房人——为了居住买的房，刚需也好、改善也好，都算。但投资目的买房的、买商铺的、付了款只想退钱的，不在第一顺位里，他们和其他普通债权人一起，排在队伍的最后。

这条线对施工方的含义，值得细品：第一顺位看起来很靠前，但范围被划得比较窄；真正和工程款抢钱的那些大额债权——投资性购房、商铺买卖——实际上被划到了普通债权里，排在工程款后面很远的位置。

所以对施工方来说，这张表不是一个坏消息。工程款的顺位地位没有被动摇，反而是排在前面的那一档，范围收窄了。至于自己的钱怎么站进队伍、什么时间站进去，下一篇再说。

04

顺序表是规则，也是预期。

对给房企做工程的人来说，这张表意味着：垫资的底气可以重新算一算——工程款在破产程序里排第二，优先于银行；但排位靠前不等于高枕无忧，钱要在时限内申报、在期限内主张，一步都省不得。

下一篇讲中篇：破产受理前的六个月，以房抵债怎么处理、债权申报和优先权行使的时限在哪里、保证金跟着工程款能不能优先——那些比顺位更要紧的时间点。

看懂顺序表，才知道每一步该卡在哪个时间点上。

郭婷婷 律师

重庆万同律师事务所建设工程与房地产法律事务部主任

重庆两江新区律师工作委员会房地产与建设工程专业委员会副主任

以上仅供参考，不构成正式法律意见；具体案件请咨询律师。