房产中介慌了！AI 经纪人正式上岗，中介费要降？

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9 月 8 日，珠海干了件大事。全球首个房产 AI 经纪人 "易居小新" 正式上岗公测，主打四个字：零佣金。以前买套房中介费动辄几万十几万，现在 AI 来当中介不收一分钱佣金，中介圈炸了锅。但这件事的影响远不止省点中介费 —— 它撬动的是整个行业运行了 30 年的底层逻辑。

先搞清楚，这个 AI 经纪人到底在干什么。不是聊天机器人，是真能帮你买卖房的 "交易智能体"。它搭了三层服务：AI 经纪人负责找房、配房、估价、撮合，0 佣金，7×24 小时在线；房屋陪伴师负责线下带看、核验房源、跑流程，不拿提成按服务收费；律师、银行、验房师组成专业履约团队，负责签合同、办贷款、过户，明码标价按需选。

背后是克而瑞 20 多年的数据积累和房地产垂类大模型，珠海本土龙头华发股份已经内测了一个月。打个比方，以前去餐厅必须点整套席按房价 2% 到 3% 收服务费，现在变成自助餐，AI 免费推荐菜品，要带看、要律师就单独点，每道菜单独算钱。

模式听起来很美，但为什么偏偏是现在？三股力量凑到了一起。

第一股，存量时代真的来了。住建部数据，今年上半年二手房占交易总量 50.4%，首次超过新房，18 个省区市二手房交易面积已经超过新房。以前开发商盖房、中介卖新房，渠道费开发商出，现在进入 "二手房互倒" 时代，佣金从谁口袋掏都心疼。

第二股，传统中介模式到了不得不变的地步。易居周忻说得直白：这个行业靠信息差和成交佣金活着，由此引发立场扭曲、流程冗长、信任稀薄。说白了，300 万的房子 2% 佣金就是 6 万，成交价越高中介赚越多，你说他真心帮你砍价还是帮卖家抬价？假房源引流、刻意制造信息差、人为拉长流程锁客，这些顽疾不是道德问题，是经济模型问题。贝壳存量房经纪板块利润率从 2024 年的 43.2% 回落到 2025 年的 39.3%，我爱我家二手房经纪业务毛利率今年一季度仅 11.75%，大量门店单纯靠卖房已经微利甚至亏损。

第三股，AI 技术刚好到了能用的程度。58 安居客报告显示，全国房产经纪人 AI 使用率已达 49.7%，一线城市高达 58.9%，每两个经纪人就有一个在用 AI。以前的 AI 只会说正确的废话，现在能接入真实房源库、成交价、政策法规，相当于一个不会累、不会偏、不要提成的资深经纪人。

最核心的颠覆，不是 AI 替代人，是把 "中立性" 还给了交易。

传统中介最大的问题不是服务差，是拿佣金的人不可能中立。AI 不拿佣金，就没动力催你成交，没动力隐瞒房源毛病，没动力吃差价，这不是道德高尚，是经济模型决定的。周忻有句话说得狠：想要彻底改善行业生态，不能靠人工服务改良，必须通过模式重构和技术革新，打造一套无私欲、无偏向、可溯源的全新交易体系。

中房协副会长张其光总结了三大变革：打破房源信息壁垒、大幅降低交易成本、显著提升交易效率。打个通俗的比方，以前打车按里程计费，司机绕路你也得付钱，里程越多司机赚越多；现在导航免费用，要代驾就单独找代驾按小时收钱，导航不赚你的钱就没必要绕路。

对买卖双方来说，最直接的就是省钱。300 万的房子 2% 佣金就是 6 万，AI 居间 0 佣金，这笔钱够装修加家电了。而且 AI 不会刻意制造焦虑催你下单，不会选择性隐瞒房屋瑕疵，从 "必须买全流程服务包" 变成 "按需点菜"，年轻人可以只选 AI 加过户，怕麻烦的加购陪伴师和律师。

对中介从业者来说，冲击是结构性的，但不是全面失业。靠打电话、发假房源、传话撮合的底层经纪人最先被替代，这些本质是信息搬运。但机会远大于威胁，贝壳研究院数据显示，使用 AI 工具的经纪人获客转化率提升 20% 到 30%，客源留存率比传统模式高 40%。未来的经纪人从 "撮合者" 变成 "陪伴者加专家"，上海经纪行业协会会长张静说了，行业未来三年核心命题就是四个字 —— 专业重构。

对传统中介平台来说，倒逼升级但不是末日。零佣金会倒逼全行业居间费率下行，但头部平台本身有 AI 技术和履约体系，可以跟进分层服务，还可以深耕豪宅、法拍房、跨城置换等复杂场景。高盛 8 月底把贝壳目标价从 58 港元上调到 63 港元，维持买入评级，说明资本市场也认为这是结构性机会而非灭顶之灾。

说了这么多好处，也得冷静看看。零佣金不等于全免费，AI 居间免费，但线下验房、带看、律师、过户依然收费，只是从 "捆绑抽成" 变成 "明码标价按需选"。公测期免费是短期促销，长期平台靠专业服务分成和技术服务费盈利，模式可行性还得看珠海真实交易数据验证。

房产是大额非标资产，邻里情况、采光噪音、临场议价、人情沟通，这些 AI 替代不了，所以 "AI 加真人" 协同会是长期主流。算法中立性也需要监管，谁写的算法、喂的什么数据、平台跟开发商有没有合作，都是接下来要回答的问题。

但方向已经很清楚了。AI 经纪人落地不是行业末日，是价值回归。靠信息差、话术、套路赚钱的时代结束了，靠专业、信任、服务赚钱的时代才真正开始。中介费不会消失，但一定会从 "按房价比例抽成" 转向 "按服务内容明码标价"，整体交易成本下降是确定方向。交易成本降了，市场流动性就活了，这对正在企稳回升的楼市来说，又是一个长期利好。就像当年网约车出来的时候，大家也骂过、怀疑过，但回头看，那就是时代的车轮。珠海是第一个试验田，但不会是最后一个。时代要变的时候，从来不会提前打招呼。

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