楼市晚高峰|2026年9月10日

一、武汉楼市动态

1、9月9日新建商品房网签数据
根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，昨日武汉新建商品房网签备案137套，网签面积16240.9平方米。硚口区排首位网签33套，网签面积3020.15方米。商品住房方面，当日网签131套，网签面积15986.24平方米；写字楼网签0套，网签面积0平方米；商业网签4套，网签面积143.79平方米。

2、蛰伏近20年！塔子湖新春村207亩地块挂牌入市

9月9日，武汉江岸区塔子湖街道新春村AB地块正式挂牌入市。这块占地约207亩的连片熟地蛰伏近二十年，计划落地高端住宅与大型集中商业综合体，补齐后湖片区商业与公共配套短板，是江岸区建设后湖产城融合示范区的核心载体。

地块入市推进效率较高，8月30日该地块控规修改公示收官，扫清全部入市障碍；9月9日正式挂牌，网上拍卖时间定为9月30日，二十天完成入市闭环。交易信息显示，地块起始价175000万元，保证金缴纳金额35000万元，不允许联合竞买。

作为武汉二三环主城稀缺的可整体开发熟地，地块具备三重核心优势。一是整体开发条件好，地块分为A、B两大板块，125亩的A地块规划高品质居住社区，82亩的B地块建设大型集中商业综合体，可统一规划建设。地块总建面约35万平方米，综合容积率2.5，可承载21万平方米住宅与14万平方米商业业态。二是区位交通优越，地块处于二三环之间，北靠和谐大道，西临金桥大道高架，临近轨道交通8号线、在建12号线，距离中一路站仅700米。三是周边配套基底成熟，周边有育才华岭小学、六中上智中学等教育资源，塔子湖体育中心、颐湖公园，以及市中心医院后湖院区、市八医院。片区已有金桥永旺、汉口城市广场等社区商业，但缺少全域型标杆集中商业体。

该地块历经五次迭代调整，由村级产业留用地转变为产城融合载体。城中村改造初期，这里属于村集体产业用地，也是塔子湖六大城中村改造中体量最大、位置最优的产业储备用地。2025年9月江岸区启动控规优化，2026年7月控规调整落地，总用地规模不变，新增住宅、幼儿园、公园绿地，缩减部分商业用地，新增公共通道。2026年3月征地补偿安置方案获批，完成集体土地征收；6月明确将打造区域商业新地标，7月确定住宅+大型商业综合体业态；9月挂牌交由市场遴选开发主体。项目采用“以住养商”模式，依靠住宅平衡商业重资产运营压力，依靠商业获取长期现金流。

新春村地块是江岸区城市更新战略的重点项目。江岸区推进“五改四好”城市更新行动，实行“一村一方案”精细化改造，2026年计划完成9宗土地储备供应。当地创新“政府+企业+产权所有者”多元合作模式，新春村地块是该政策的典型实践。

后湖片区集聚近40万常住人口，早已摆脱“睡城”标签，但现有商业以零散社区商业为主，缺少一站式消费场景。该地块落地后，将迭代人居品质、升级消费能级，联动周边教育、医疗、生态资源，推动后湖从纯居住片区向复合型城市新城转型。

项目兼顾村民、城市、区域三方价值。对村集体与村民，不再采用一次性土地补偿，依靠商业长期运营分红、本地就业保障长期收益；对城市，新增公园绿地、公立幼儿园、市政道路，完善片区公共服务；对江岸区，商业持续运营将拉动税收、社零额与就业增长。

受8月28日房地产新政影响，该地块开发门槛抬升。政策要求房企使用自有资金拿地，禁止贷款缴纳土地出让金，住宅优先实行现房销售。项目实行资金封闭管理、独立公司开发，住宅商业独立核算。地块竞争核心不再是拿地价格，而是房企资金实力、产品打造能力以及商业长期运营能力。

业内观点指出，拿下该地块的开发企业，需要同时具备资金实力、产品创新力与成熟商业运营经验。随着地块正式入市，后湖产城融合与城市功能升级迎来全新阶段。

二、国内楼市动态

1、招商蛇口13.33亿摘青岛总价地王

青岛市北区新都心片区两宗优质宅地成功出让，总占地54945.3㎡，规划总建面122032.6㎡，最终被上海招宁房地产开发有限公司（招商蛇口控股）以底价竞得，成交楼面价10926元/㎡，成交总价约13.33亿元。该地块无论是出让面积还是出让总价，均成为青岛市2026年9月以来的"地王"项目。

据青岛自然资源和规划局披露，这两宗地块位于新都心核心区域，周边配套成熟，临近地铁3号线和8号线换乘站，教育资源丰富，包括青岛立新小学、青岛第五十三中学等名校。地块规划容积率为2.2，建筑密度不大于25%，绿地率不小于35%，将打造高品质改善型住宅项目。

值得注意的是，这是"8・28新政"（住建部等三部门发布《关于完善商品住房销售制度的通知》）后青岛首场重要土拍。招商蛇口此次拿地表现出央企对核心城市优质地块的信心，而部分民营房企则显得更为谨慎。有业内人士分析，新政后房企拿地策略分化明显，央企国企凭借融资优势和信用背书，加速布局核心城市核心地段，而民营房企则更倾向于选择风险较低的存量项目或合作开发模式。

2、越秀地产香港油塘项目"TheAtlas擎海"正式发布，"好房子"理念再添香港实践

越秀地产(香港)有限公司于香港丽思卡尔顿酒店举行发布会，旗下位于香港九龙东油塘海滨的全新大型住宅项目"TheAtlas擎海"正式发布，并首次对外公布项目命名理念。

"TheAtlas擎海"坐落于油塘海滨，面向维港海岸，以"珍藏维港・永恒杰作"为整体设计理念。建筑设计从大理石波浪纹理中汲取灵感，以流动的建筑语言回应海浪、天空与城市的对话，打造出独特的滨海地标建筑。

项目设5座住宅大楼，分3期发展，均已获批预售，部署率先推出第一期为第3座及第5座，提供1房至3房多元户型，部署短期内推出市场。项目总规划1339套住宅，是越秀地产在香港打造的又一大型住宅项目，也是"好房子"理念在香港市场的重要实践。

越秀地产表示，项目将结合香港市场特点，打造高品质住宅产品，满足香港市民对优质居住环境的需求。

三、行业发展动态

1、"现房销售"模式落地铺开，多地已执行，核心城市房价有望率先企稳

环球网发布报道称，"8・28新政"提出的现房销售制度正加速落地，多地已开始执行，房企拿地趋于谨慎，核心城市房价有望率先企稳回升。

报道指出，9月9日，福建省泉州市自然资源和规划局发布《丰2026-2号等地块国有建设用地使用权出让公告》，挂牌出让泉州市中心市区统管区4宗地块，其中丰2026-13号地块明确要求执行现房销售制等3项制度。广州则在新政发布当天即完成首宗现房销售地块出让，深圳、上海、杭州等核心城市也相继推出现房销售试点地块。

据不完全统计，目前全国已有15个省份、28个城市出台了现房销售相关政策，其中一线城市和强二线城市推进速度最快。现房销售制度的核心变化在于"预售即放款"改为"竣工才放款"，实现风险彻底隔离，有效防范烂尾楼风险，保障购房者权益。

克而瑞研究中心分析认为，现房销售制度将重塑房地产行业生态，短期内可能导致部分房企资金压力加大，但长期来看将推动行业从"高杠杆、高周转"向"高质量、稳健发展"转型，核心城市优质房企有望率先受益，房价也将逐步企稳回升。

2、定向可转债市场化改革提速，房企融资工具创新迎来新机遇

财联社发布深度报道指出，随着证监会8月底发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》，定向可转债市场化改革正加速推进，成为房企融资的新工具。

数据显示，2026年以来，拟发行的定向可转债已有12只，拟融资规模达到99.58亿元，而去年全年仅有5只，融资规模32.15亿元，呈现爆发式增长态势。定向可转债在并购重组中主要扮演兼具债底保护与股性弹性的创新支付工具角色，特别适合当前房地产行业并购重组需求旺盛的市场环境。

《意见》明确支持上市房企通过定向可转债等向特定对象发行方式再融资，募集资金投向符合政策要求的市场化房地产项目，并支持上市房企综合运用股份、定向可转债、现金等工具收购涉房资产。业内人士认为，定向可转债有助于房企在不稀释过多股权的情况下获得融资，同时为投资者提供一定的安全边际，是当前房地产行业融资环境下的"双赢工具"。

从已发行案例看，定向可转债期限多为3-6年，转股价格通常较二级市场价格溢价5%-20%，票面利率普遍低于普通公司债券，既降低了房企融资成本，又为投资者提供了分享企业成长的机会。