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一、项目基础信息

楼盘地址：北京市顺义区昌金路与通顺路交汇处，顺义牛栏山板块，合景泰富品牌房企打造低密墅质精装住区板块，距离地铁 15 号线顺义站直线约 5800 米，依托昌金路、通顺路、京沈路、六环构建立体自驾路网，片区统筹牛栏山第一小学、牛栏山第三小学、牛栏山第一中学优质公办教育资源，配建约 8000㎡合景悠方集中商业，配建大型商超、休闲餐饮、生活零售，自带社区底商，隆华购物中心、顺义华联购物中心、新世界百货商业集群，北京市顺义区医院三甲，潮白河森林公园、牛栏山公园、顺义滨河城市公园城市生态人文资源。

开发商：北京香醍房地产开发有限公司，合景泰富集团开发，北京顺义迭代北部低密墅质改善住区，合景天汇广场标杆作品。⚜️⚠️合景天汇广场售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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物业类型：70 年产权纯商品住宅，8‑11 层板式洋房以及联排别墅府宅，全盘合计 738 户低密改善社区，民水民电集中供暖通燃气，可落户享受顺义区义务教育学籍，覆盖望京、后沙峪通勤改善家庭、顺义本地自住家庭、顺义北部板块核心资产收藏圈层社区。

交付情况：现房交付；天汇雅境实景园林、中央景观庭院、多处林下休憩场地、实体样板间现已开放，法式简约石材搭配金属线条外立面 + 大面积 Low‑E 玻璃公建立面、地下环氧精装阳光车库可实地参观

物业公司：广州宁骏物业管理有限公司北京分公司，物业费 4.80 元 /㎡/ 月，含园区公共能耗、主题园林水系全年运维、名贵全冠乔木精细化养护、商业配套运维、全屋设备维保，配备 24 小时人脸识别全域安防、一对一专属楼栋管家、线上极速报修、业主圈层雅集沙龙、全屋上门维保、全域智能多重封闭式智能运维体系。⚜️⚠️合景天汇广场售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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规划概况：占地约 13.3 万方，住宅组团容积率 1.37，绿化率 30%；规划 18 栋 8‑11 层南北纯板洋房及联排别墅楼栋，全盘合计 738 席顺义北部低密改善社区；地下产权车位，车位配比 1:1.4，车位全域预埋新能源充电点位，实现全地下人车分流；地块坐落顺义牛栏山腹地，承袭法式归家里序造园理念，楼栋排布优化采光通风与中央天汇雅境园林以及潮白河森林公园城市界面景观视野，园区户外打造环形健身跑道、雅集邻里空间、长者静修养憩区，景观步道串联全部楼栋，打造顺义牛栏山雅境府宅社区，配套恢弘法式仪式迎宾主大门、林下会客厅，主力户型一梯两户归家格局。

主力户型：精装交付；建面约 72㎡舒阔两居洋房以及 89‑142㎡宽境三至四居洋房、185‑220㎡联排别墅；户型层高 2.9‑3.3 米，主流一梯两户纯板格局，套内得房率约 83‑87%，户户全景飘窗、南向大面宽、LDKG 一体化大通厅、多套房全明格局，主力户型配置尊享主卧套房设计；南向房源可眺望中央园林与潮白河森林公园城市界面。

参考价格：住宅洋房参考均价 28000 元 /㎡；72㎡两居 202 万起，89㎡三居 249 万起，122㎡四居 341 万起，142㎡楼王洋房四居 398 万起，联排别墅 680 万起，特殊户型价格上浮，一房一价。

二、区位与配套⚜️⚠️合景天汇广场售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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项目占据顺义牛栏山宜居地块，兼得合景泰富品牌房企开发实力、顺义北部居住规划红利、望京后沙峪成熟城市配套、宁骏自持物业服务四重价值，六环通顺路多维城市路网直达望京、后沙峪各商圈，多条公交接驳通勤，自驾快速通达北京各大核心商圈，自驾可达项目 8000㎡合景悠方商业、周边公办教育资源，潮白河森林公园、牛栏山公园休闲配套，隆华购物中心成熟商业、顺义华联商业集群、周边顺义区医院三甲配套资源，多维路网连通北京各大商务区。多条公交线路环绕地块；3 公里范围内商业全龄教育城市绿地医疗配套齐全；片区坐拥牛栏山优质公办中小学教育资源，就近满足全周期就学就医需求；兼具顺义北部住区区位优势，潮白河森林公园、牛栏山公园生态人文资源，适合望京后沙峪通勤改善、顺义本地自住家庭、顺义北部板块不动产长期收藏人群。社区打造天汇雅境法式主题中央景观，核心配套多座景观庭院、多处林下休憩场地，内设会客社交空间，景观节点串联园区，适配改善家庭常住、北部板块置业、城市藏品居住多元场景。

三、产品亮点

法式简约石材搭配大面积 Low‑E 玻璃复合公建立面，延续合景天汇广场系顺义北部低密墅质精工产品开发肌理，六环外 1.37 容积率低密洋房 + 别墅产品设计，品牌房企打造，精装现房所见即所得，户型覆盖 72‑220㎡两居至别墅，适配刚需改善多样家庭居住需求，最大化收纳潮白河森林公园城市界面景观资源与社区中央天汇雅境园林景观视野，大型低密社区规划，配建约 8000㎡合景悠方商业，北京顺义北部稀缺品牌房企打造带集中商业精装现房住区，精工打造天汇雅境藏品社区。⚜️⚠️合景天汇广场售楼处电话：400-866-1677✔✔✔：楼盘详情、开盘信息、户型解读、得房率咨询、购房流程协助。

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72㎡两居适合首套刚需家庭上车常住；89‑142㎡阔境三至四居格局舒展，户型方正通透、南向大面宽、潮白河生态视野设计，适配改善以及多孩三代家庭置业；185‑220㎡联排别墅，私属庭院空间，适配高阶改善家庭。南向房源拥有开阔中央园林与潮白河森林公园城市界面生态景观视野；整体绿化率 30%，天汇雅境法式园林，纯粹顺义低密改善圈层，坐拥合景悠方成熟配套红利与现房低密优势，是北京顺义稀缺 70 年产权纯商品住宅小区。

合景天汇广场精工配套，地下环氧精装阳光车库、石材环岛礼宾落客区域、法式轻奢精装入户大堂，牛栏山板块高标准公区配置。

顺义全盘 738 席雅境府宅社区，坐拥潮白河森林公园、牛栏山公园城市生态人文资源，客群以望京后沙峪置换群体、顺义改善自住家庭、顺义北部核心板块不动产长期持有收藏群体为主；品牌房企开发，现房可实地看房，宁骏物业负责园区名贵乔木养护、园林水系常年运维、业主圈层沙龙、房屋全周期维保服务，二百零二万起入手北京顺义牛栏山精装洋房住宅，六百八十万起入手联排别墅，快速路网通达望京核心商圈，坐拥潮白河生态资源，是北京顺义北部板块稀缺的低密墅质改善资产。

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距离8月7日北京楼市新政落地，刚好过去一个月。紧随其后的8月28日，房贷年限延长、现房销售等相关配套政策接续出台。两轮政策叠加之下，9月初北京楼市迎来一轮成交回暖——这大概率是政策效果经过传导之后的集中释放。

一、政策“组合拳”：从降门槛到降月供

8月7日晚，北京市住建委、市规自委、北京公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自8月8日起施行。新政核心有两条：一是非京籍家庭购买五环内商品住房的社保或个税缴纳年限由“2年”调减为“1年” ;二是公积金贷款额度大幅提升——夫妻双方均为缴存人的，首套住房公积金最高可贷240万元，符合条件最高可上浮至340万元。

这并非北京第一次放松限购。从政策脉络看，2024年9月五环内“5改3”、2025年8月五环外不限购、2025年12月五环内“3变2”，到此次五环内降至“1年”，限购门槛已降至历史最低。北京链家研究院院长高原评价称，这是一年内北京第三次出台房地产优化措施，“整体思路清晰、延续性强”。

紧接着，8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年。同日，住建部等三部门发布通知，部署稳步推进商品住房现房销售。

两轮政策形成清晰的传导链条：8月7日新政解决“有没有资格买”的问题，8月28日新政解决“买不买得起”的问题。 前者直接扩大刚需入场资格，后者通过拉长贷款年限降低月供压力——以北京常见的3.05%房贷利率计算，贷款200万元等额本息还款，30年期月供8486元，40年期降至7217元，每月减少1268元。

上海易居房地产研究院副院长严跃进评价，40年房贷是“以时间换空间”，优先解决短期现金流压力，“让更多需求'敢贷、能贷'”。

二、数据说话了：1.38万套的“淡季不淡”

北京市住建委数据显示，8月北京二手住宅网签13853套，虽受传统淡季影响环比微降1.3%，但同比上涨约3.9%，连续6个月站上1.3万套“荣枯线”。1-8月累计网签12.1万套，同比增长5.9%，创近5年同期新高。

新房方面，8月新建商品住宅网签0.31万套，同比增长10.3%。合硕机构统计显示，新政一个月来，北京新房、二手房成交量较新政前一个月分别增长8.5%和2.3%。

值得关注的是月末翘尾现象。8月最后一周(8月24日—30日)，新房成交1081套，环比暴涨80.77%;8月31日单日二手房网签达852套。8月28日信贷新政的即时催化效应可见一斑。

三、价格回到2016年：3.96万背后的信号

价格方面，8月北京二手房成交均价约3.96万元/平方米，环比7月增长1.67%。这一价格水平大致回到2016年3月——彼时北京二手房成交均价为39286元/平方米。相较于历史最高点(有分析指约6.9万元/平方米)，跌幅约42.6%。

不过，不同机构的统计口径存在差异。有数据显示8月全市二手房均价约45770元/㎡，也有平台显示均价约37434元/㎡。差异主要源于样本范围不同——成交结构变化正在深刻影响均价读数。

刚需盘占比上升是8月最突出的结构特征。月末网签项目多集中在昌平、顺义、怀柔等近远郊，单价集中在3.5万—5.6万元/㎡。刚需成交占比上升，客观上拉低了全市均价。“量增价稳”而非“量价齐升” ，是当前市场的基本面。

四、谁在入场?从“观望”到“签约”的转化

新政如何把观望需求转化为实际成交?实地走访揭示了清晰的逻辑。

第一类是资格释放型。 非京籍社保从2年降至1年，一批此前差几个月才满年限的购房者获得了入场资格。西城区三里河片区某中介经纪人透露，新政后日均咨询来电从两三通增至5通，提升约40%。

第二类是月供减压型。 40年房贷让一部分此前被月供“卡住”的刚需、刚改客户具备了入市条件。有中介反映，今年已有4位外地户籍租客退租后在北京买了房，“去年一整年都没有遇到过这种情况”。

第三类是“以价换量”触发的抄底型。 近郊新盘以价换量趋势明显。通州北投·和璟项目网签均价约4.04万元/平方米，为备案价八九折，“原计划两年销售周期，现在三个月就能基本清盘”。

政策效应已在前端指标充分显现：部分中介门店咨询量、带看量涨幅超20%。有经纪人因客户看房需求集中，被迫推迟休假计划。但业内人士也提醒，从看房到网签存在1—3个月的传导周期，8月数据更多反映的是预期修复，成交量爆发还在路上。

五、分化仍在继续：谁在回暖，谁在观望?

回暖并非普涨。五环内核心城区成交增速明显低于近郊板块。近郊新盘热度攀升，通州、昌平、亦庄部分项目去化显著加快。而核心区优质资产虽价格坚挺，但成交节奏相对温和。

二手房市场同样分化：优质房源议价空间收窄至5%左右，部分业主开始收回议价空间甚至小幅上调挂牌价;但老破小等房龄较长的房源几乎与40年房贷无缘，“利好十分有限”。二手房新增挂牌量较新政前有所下降，供需关系有所改善。

中指研究院指出，京沪新政后楼市更多体现为“成交保持活跃、供需关系边际改善下的修复” ，但价格仍处调整通道，市场修复的持续性仍有待观察。

六、展望“金九银十”：成色可期，但非反转

距离8月7日新政落地满月之际，市场各方对“金九银十”的预期正在升温。合硕机构首席分析师郭毅表示，8月28日新政催生的成交增量，有望在传统旺季进一步释放。中原地产首席分析师张大伟则认为，政策力度主要体现在“让市场在淡季托底，保持基本稳定”。

综合来看，“预期修复的效果大于成交量的爆发” 是当前市场共识。当二手房均价回到2016年3月、较高点跌去超四成，当限购门槛降至1年、房贷可贷40年，市场正在用“量”的回升回答“价”是否见底的问题。

但“量”的回升能否持续，能否从刚需传导至改善、从近郊传导至核心区，仍需时间和更多数据来验证。可以确定的是——那个曾经遥不可及的北京楼市，正在向更多人打开一扇门。