南山1737套房5年处置未果！兴业银行把15亿债权甩给招商平安资产

「兴业48小时出表观察」系列 · 第01篇

导语：深圳南山核心地段、近4万㎡土地、21万㎡在建工程——兴业银行持有这笔抵押物已超过5年，处置公告累计17条，最终在2026年9月把债权转给招商平安资产。担保名单上，宝能控股、姚振华与金洲慈航、朱要文罕见同框。

一、一则报纸公告，牵出一单15亿的深圳债权转让

2026年9月7日，《国际商报》刊登了一则极易被忽略的公告：兴业银行股份有限公司深圳分行与深圳市招商平安资产管理有限责任公司联合发布债权转让通知暨债务催收公告。

据智收云收录的公告原文，这笔交易的要素如下：

表面看，这只是银行常规的"不良出表"。但把债务人名单和抵押物信息摊开，会发现这单债权转让背后，牵着一张覆盖至少9家深圳企业的担保网络——涉及宝能控股、姚振华、深圳前海九五、金洲慈航、朱要文等资本市场"熟面孔"。

其实，这笔债权早在2026年6月10日就已在深圳联合产权交易所挂牌（项目编号CQ2026060900009），本金约15.14亿元，设置了保留价、未公示底价。三个月后花落招商平安资产，转让正式落定。从挂牌到成交，恰好是这单资产五年处置之路的最新一站。

二、抵押物有多"香"：南山1737套房，21万平方米在建工程

先说这笔债权最值钱的部分——抵押物。

据深圳联合产权交易所挂牌信息，债务人深圳正金达产业管理有限公司名下的抵押资产位于深圳市南山区南头街道中山园路西侧：

• 国有建设用地使用权（宗地号T503-0064），宗地面积39770.35平方米，约合4万平方米；
• 在建工程1737套，建筑面积21.33万平方米
• 项目公司股权（深圳正金达投资有限公司持股）全额质押；
• 同时由宝能控股（中国）有限公司、姚振华、深圳市深粤控股股份有限公司提供连带责任保证。

深圳南山、近4万平方米土地、1737套房——即便放在楼市调整期，这样的核心地段资产包也足以让多数机构"心动"。但问题恰恰在于：它是一处在建工程。

在建工程处置与现房截然不同：受让方需要面对复工续建、规划验收、预售许可、税费补缴等一系列复杂程序，还要协调轮候查封的多个债权人。资产本身值钱，但"拿到手"的过程充满不确定性。这也是为什么它能在银行资产负债表上停留多年、最终走向AMC的根本原因。

三、5年17条公告：这单资产为什么"难产"

智收云企业数据库的信息，给出了这单资产处置艰难程度的量化证据。

以深圳市金叶珠宝有限公司为例，智收云收录的转让与处置招商公告显示：相关公告自2021年7月22日起，至2026年9月7日止，跨度超过5年，公告条数达17条，涉及债权人包括兴业银行深圳分行、招商平安资产、长沙湘江资产管理有限公司等至少3家机构。长沙湘江资产还同步通过阿里资产平台对外招商。

5年、17条公告、多家机构轮番上阵，说明两点：其一，这单资产并非无人问津，多家AMC都曾尝试参与；其二，真正完成交易极难——债权关系复杂、担保链纠缠、抵押物处置障碍多，每一环都拖慢了进度。

值得注意的是，3户债务人中还有一家特殊主体——崧顺电子（深圳）有限公司。这家公司早在2017年就被深圳中院裁定破产（案号：粤03破38号），此后吊销。破产企业的历史债务仍出现在2026年的债权包中，可见这笔债权包的"清收"难度非同寻常。

四、担保人名单里的"宝能系"拼图

如果说债务人名单说明了"钱借给了谁"，那么担保人名单则揭示了"谁在为这笔债背书"。

公开挂牌信息显示，深圳正金达两笔借款（本金合计约13.5亿元）的连带保证人包括：宝能控股（中国）有限公司、姚振华、深圳市深粤控股股份有限公司。

这三位担保人放在一起，信息量不小：

• 宝能控股、姚振华：即市场熟知的"宝能系"核心主体与实控人。截至2026年年中，宝能系核心主体深圳市宝能投资集团被执行总金额已超400亿元，姚振华个人被执行金额超125亿元。宝能系同时还在应付上海银行合计约130亿元的四起诉讼。
• 深圳市深粤控股股份有限公司：注册资本49亿元的老牌深企，是前海人寿的创始股东之一（曾持股20%），与宝能投资集团共同参股深圳中传国际文化产业集团（深粤控股持股52%、宝能投资持股28%）。公开资料显示，深粤控股历史上与宝能系渊源深厚，属"宝能系外围"的重要平台。

也就是说，这笔债权的主要担保力量，几乎全部来自宝能系及其关联平台。而此前另一起引发关注的上海银行25.8亿元终审案中，借款方"深圳托吉斯科技"同样由宝能系主体担保——宝能系既是债务人、又是担保人，在不同银行的债权中反复出现，是近年深圳金融风险处置中绕不开的名字。

五、第二张网：金叶珠宝背后的朱要文与周汉生

担保链的另一端，指向另一张关系网。

深圳市金叶珠宝有限公司的1.5亿元借款，由深圳前海九五企业集团有限公司、金洲慈航集团股份有限公司、朱要文、周汉生提供连带责任保证。这几个名字，共同指向同一个人——朱要文：

• 朱要文，1964年生，2008年创办深圳前海九五企业集团；
• 2011年，朱要文率前海九五入主上市公司金叶珠宝（后更名金洲慈航），长期担任董事长；
• 金洲慈航后因2015-2018年财务造假等问题被证监会处罚，朱要文被采取终身市场禁入措施；
• 深圳前海九五企业集团已于2020年被深圳中院裁定破产清算、2022年被宣告破产；
• 金洲慈航2025年8月司法重整计划获厦门中院批准，由厦门国贸控股集团主导，但2026年半年报仍披露"持续经营能力存在重大不确定性"。

而保证人中的周汉生，工商资料显示其持有深圳前海九五企业集团40.16%股权（朱要文持股59.84%），并曾担任东莞市金叶珠宝有限公司、深圳前海金叶珠宝实业发展有限公司董事长——是朱要文体系内的长期核心合伙人。

至于东莞市金叶珠宝集团，其约23吨库存黄金自2019年起因债务纠纷被多家机构轮候查封——"黄金库存"与"债务黑洞"并存，是朱要文系留给市场的另一个悬念。

六、AMC接盘之后：这笔债会怎么走？

回到开头的新闻：招商平安资产受让这笔15.13亿元债权后，通常的处置路径无外乎四条：

1. 司法追偿：对担保人（宝能控股、深粤控股、九五集团等）主张连带责任；
2. 抵押物处置：推动南山在建工程进入拍卖或重组程序——这也是市场最关注的部分；
3. 债务重组：与债务人协商盘活项目、以时间换空间；
4. 再次转让：将债权分包或转让给其他专业机构。

对AMC而言，深圳南山的稀缺资产既是机会也是挑战。抵押物能否盘活、1737套房最终以什么形态入市，将直接决定这笔投资的回收率——也决定了这则报纸公告，是故事的结尾，还是新故事的开头。

结语

一则不到半版的报纸公告，背后是一张横跨地产、珠宝、金融的深圳企业担保网：宝能系为债务人背书，朱要文系为另一债务人担保，崧顺系则早已破产出清。当潮水退去，银行把债权转给AMC，只是风险处置的开始，远非结束。

对于关注深圳楼市与金融风险的人来说，这笔15.13亿元的债权转让，值得放进观察清单——南山1737套房的命运，就是检验这单不良资产成色的试金石。

常见问题 FAQ

Q1：兴业银行这次转让的债权金额是多少？涉及哪些企业？

A：债权本金15.13亿元，共3户债务人：深圳正金达产业管理有限公司（两笔借款合计约13.5亿元）、深圳市金叶珠宝有限公司（1.5亿元）、崧顺电子（深圳）有限公司（约1412万元）。转让方为兴业银行深圳分行，受让方为深圳市招商平安资产管理有限责任公司。

Q2：招商平安资产是什么机构？

A：深圳市招商平安资产管理有限责任公司是本次债权的受让方，即不良资产处置中的持牌AMC（资产管理公司）。AMC从银行受让不良债权后，通过催收、重组、拍卖等方式处置，帮助银行实现"不良出表"。

Q3：这笔债权的抵押物在哪里？

A：核心抵押物位于深圳市南山区南头街道中山园路西侧（宗地号T503-0064），宗地面积39770.35平方米，在建工程1737套、约21.33万平方米，另由深圳正金达投资有限公司持有的项目公司股权质押。

Q4：为什么银行要把债权转让给AMC？

A：银行受资本充足率、不良率考核约束，通常将处置周期长、回收不确定的不良债权打包转让给AMC，实现出表；本案债权自2021年起已发布17条处置公告、历时5年，处置难度大，是银行选择转让的重要原因。

Q5：这笔债权与宝能系、金洲慈航有什么关系？

A：债务担保人包括宝能控股（中国）有限公司、姚振华、深圳市深粤控股股份有限公司，以及深圳前海九五企业集团有限公司、金洲慈航集团股份有限公司、朱要文、周汉生等，横跨宝能系与朱要文系两张企业网络。

Q6：深圳南山的1737套房会怎么处置？

A：通常路径包括司法拍卖、债务重组盘活、再次转让等，具体取决于AMC的处置策略、项目复工条件和债权人协调进展。市场可重点关注招商平安资产后续公告及司法拍卖平台信息。

新闻数据：智收云收录的公开债权转让公告、企业公开工商信息及媒体公开报道，仅供参考，不构成任何投资建议。

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