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顺义新国展中央别墅区｜中国铁工青云系｜总价 430‑750 万｜精妆期房

青雲国樾，顺义区裕安路与花梨坎街交汇处东南侧，15 号线花梨坎站约 750 米，临近中粮祥云小镇、规划北京十一学校集团校，5 站直达望京，毗邻温榆河生态廊道。2.0 容积率 30% 绿化率 14 栋 9‑13 层南北正向纯板洋房 + 小高层建面 79‑139㎡三至四居全盘 778 户 70 年纯商品房精妆期房住区

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青云国樾位于顺义新国展三期板块，裕安路与花梨坎街交汇处东南侧。项目总建面11.59万平方米，其中地上计容面积8.24万平方米，容积率2.0。规划14栋9到13层的洋房和小高层，共778户。分东西两个区，西区378户，东区400户。

6月18日首批取证的是东区04地块6栋楼，共400套房源，拟售均价6.4万元/平方米。实际开盘均价约5.5万元/平方米，约为预售价的86折。
项目推广名青云国樾，备案名青和家园，坐落于顺义区后沙峪镇SY00-2301-0004地块。开发商是北京铁工城市开发建设有限公司。这块地是今年2月3日中国铁工投资以28.1亿元底价摘得的。

二、户型与得房率
户型面积段79到139平方米，覆盖三居到四居。主力户型是92平方米三居和120平方米四居，占比超过一半。

项目最大的卖点是高赠送。借助阳台、设备平台等空间的改造，得房率普遍突破97%，部分户型加赠后得房率可以达到106%。120平方米边户得房率能达到103%，实际使用空间对标市面上150平方米的产品。139平方米户型客厅面宽5.8米，整个社交空间超过50平方米。

79平方米三居两卫是门槛产品，总价约420万元起，首付约60万元。在顺义后沙峪板块，这个门槛算是稀缺的。108平方米三居两卫是主力户型，南向三面宽，采光面够大。

不过户型也有取舍。部分139平方米边户存在“穿厨房进卧室”的动线问题。北向小卧室尺度偏紧凑，更适合做儿童房或书房。108平方米四居的北向小卧室面积不到4平方米。南排楼栋紧贴用地红线，最近的只有半米距离，部分首层房源可能面临“开窗见墙”的问题。
三、开发商与物业
开发商中国铁工投资是中国中铁的全资子公司，主业聚焦基础设施、市政工程、生态治理等领域。青云国樾是中铁投在北京的首个商品住宅项目。拿地当天就成立了项目公司北京铁工城市开发建设有限公司，注册资本2000万元。操盘手张复加，之前操盘过通州红盘招商朝棠揽阅。

物业公司是中海物业。物业费每平方米每月5.88元。中海物业在东北片区的口碑还行，但这个费用标准在同区域算偏高的。
四、交通与配套

交通方面，项目距地铁15号线花梨坎站约600到800米。实测步行距离大概700米。5站直达望京。自驾方面，紧邻京密路，京密快速路二期正在建设。未来京密快速路修好后可以无红绿灯直达东三环。周边1公里内有14个公交站。

商业方面，距离中粮·祥云小镇约1公里。周边还有山姆会员店、欧陆广场、荣祥广场等。但步行可达的社区底商氛围目前还比较弱，需要时间培育。

教育方面，公立学校有后沙峪小学、顺义区第九中学等。国际学校资源比较丰富，有鼎石学校、海嘉国际学校、新英才国际学校等10余所。片区还规划了北京十一学校集团校（九年一贯制）。

生态方面，周边有温榆河湿地公园、罗马湖公园等。小区3公里范围内有安宁大街公园、莫奈公园等。
五、区域发展前景
项目所在的新国展三期板块有明确的规划预期。新国展一、二期已经形成超过80万平方米的会展综合体，规模全国第五，年均吸引300万人次。三期规划约85万平方米的商业服务配套，包括特色商业、商务写字楼、星级酒店、精品公寓。

顺义区正在推进“以展促产、以产兴城、展城融合”的会展经济生态。后沙峪镇发布了“3+2+X”现代产业发展格局，以软件信息、产业金融、科技服务为三大核心引擎，以生物医药、智能制造为两翼支撑。7家优质企业已经集中签约入驻。产业和配套的持续兑现，是这个板块长期价值的支撑。