“现房销售”模式落地铺开：多地已经执行，房企拿地趋于谨慎，核心城市房价有望率先企稳回升

来源：澎湃新闻

“现房销售”模式正在更大规模铺开。

8月28日三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称“828新政”）后，两周时间内，浙江丽水、福建厦门等地已在新挂牌地块中明确要求现房销售，广东广州则在政策出台当天即完成首宗“现房销售承诺制”地块出让。

中信证券研报测算，现房销售模式下，项目IRR(Internal Rate of Return，内部收益率)将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%，土地市场短期内面临收缩压力。多位受访专家则表示，现房销售并不会推高整体房价，供需仍是决定房价的主要因素，核心城市则有望率先企稳回升。

多地土拍现房销售写入出让条件

新政落地后，地方土地市场反应迅速。

9月2日，浙江省丽水市青田县挂牌两宗涉宅用地瓯南区块控制性详细规划0202-03地块和0104-03-02地块，总出让面积约6.40万平方米，起始总价4.68亿元，计划于9月23日拍卖。两宗地块的出让公告均明确指出，可售商品住宅根据《关于完善商品住房销售制度的通知》要求实施现房销售，这也是浙江省内新政出台后首个在土地出让环节明确要求现房销售的项目。

9月3日，福建省厦门市发布土地出让公告，对岛内、岛外两幅地块实行了差异化住房销售管理。其中位于岛内湖里区的2026P13地块明确实行现售，商品住房现售的工程形象进度标准为“已完成项目竣工验收，已办理房屋首次登记”；位于岛外的2026XP07地块则可实行预售，预售条件为单体建筑完成主体结构封顶。在土地出让金缴纳方面，现售地块分两期支付，第一期20日内付清总成交价款的50%，第二期24个月内付清且不计利息。

9月9日，福建省泉州市自然资源和规划局发布《丰2026-2号等地块国有建设用地使用权出让公告（泉自然资告字〔2026〕22号）》，挂牌出让泉州市中心市区统管区4宗地块国有建设用地使用权。其中两宗涉住宅地块仅一宗编号为丰2026-13号地块要求现房销售制等3项制度。

广州则在新政发布当天即完成了首宗“现房销售承诺制”地块的出让。8月28日下午，南沙区珠江街道五涌南侧2026NJY-3号地块由广州南沙开建地产有限公司以底价19.07亿元竞得，直接楼面价7980元/平方米。该地块是广州首宗将“现房销售承诺制”纳入出让条件的住宅用地，竞得人需承诺在指定地块执行现房销售，项目成交价款可分期支付，签订出让合同之日起30天内支付不低于50%，2年内付清全部价款。

也有城市暂时并未跟进。澎湃新闻注意到，天津、四川省成都、江苏省苏州、无锡、扬州等地，也在“828新政”后发布土地出让公告，但均未涉及现房销售相关规则。

新政后首周土拍：溢价率回落，分化加剧

从新政落地后首周（8月31日至9月6日）的市场表现来看，土地市场已出现初步调整，重点城市土地市场整体溢价率有所回落；房企并未停止拿地但趋于谨慎。

据中指数据，300城住宅用地成交规划建筑面积为665万平方米，出让金450亿元，平均溢价率5.3%，溢价率略低于今年以来8.9%的周度平均水平。其中，一线城市出让金为242.7亿元，占300城整体出让金的54%。

重点城市来看，新政后首周土地市场表现有所分化，一线城市平均溢价率7.3%，二线、三四线城市仅在3%左右。中指院介绍，上海、北京、广州仍有宅地溢价成交，部分优质地块仍然竞争激烈，普通项目则更容易受到投资谨慎情绪影响。

华润置地以82.99亿元、溢价率17.37%竞得北京顺义后沙峪温榆河低密地块；中国海外发展以40.03%的高溢价获取陕西西安曲江新区核心地块；越秀地产以24.81亿元、溢价率15.88%竞得广州天河区大观路地块。

新政落地首周，更多地块则以底价成交。

图片来源：中指院

现房销售的12年探索：从局部试点到整体部署

现房销售并非全新概念，从试点到此次“828新政”中央层面部署，已经历超过10年的渐进式探索。

现房销售的尝试可以追溯到2014年7月，2014年，上海黄浦区一宗地块在出让预合同中首次提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。2016年，为抑制房企拿地热情，深圳也推出首宗现房销售试点地块。

此后几年，房地产市场活跃度较高，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端设置现房销售条件，以抑制土地市场的热度。但这些早期尝试多为零星个案，未形成系统性推进。

直到2020年海南省“破冰”。当年3月，海南提出改革商品住房预售制度，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度，也使其成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。实施4年后，海南有超过8万套住房（含安居房）实现了现房销售。

2025年，现房销售试点工作进一步提速。“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。当年5月，河南信阳率先明确中心城区新出让土地的商品房项目一律实行现房销售；随后，湖北荆门全域要求现房销售。

全国数据亦印证这一趋势。据中指院统计，自2022年末以来，全国已有39地试点现房销售及出台相关支持政策。根据国家统计局披露的数据，2020年至2024年五年间，我国现房销售占比分别为12.7%、13%、17.3%、22.5%、30.84%。据央视，至2025年，这一比例增至32.4%。

土地市场如何变化？

中信证券研究部于9月8日发布的《现房销售改革：土地市场会如何演变？》指出，现房销售模式下销售回款时间点延后，个人按揭贷款发放时间点也延后到项目竣备，这使得企业现金回流下降，可用于投资的资金减少。

中信证券在假设房地价不变的情况下测算，传统预售、封顶预售、现房销售的IRR分别为15.8%、4.8%、3.6%；资金占用时间拉长也使得成本上升，传统预售、封顶预售、现房销售的净利率分别为6.0%、4.0%、2.4%。

中信证券判断，土地市场需要找到其新的均衡价格，预期短期内会收缩，但可控。报告解释，各地政府可在出让规则方面做出调整，如土地款支付周期延长，降低容积率、提升产品吸引力，并有助于加快竣，优化审批流程、缩短拿地到验收等。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则表达了不同的归因判断。针对近期土地市场出现的流拍等现象，严跃进明确表示“将其归因于现房销售政策的推进，这一理解并不准确”。他认为，土地市场的波动主要与房企资金状况、融资环境及拿地策略等因素相关，“现房试点并非主因”。

严跃进强调，由于并未出台“一刀切”的强制性政策，现房销售仍将遵循小范围试点的方式推进。各地预计会拿出少量比例（如10%左右）的土地进行探索。由于比例较小，“对整体土地市场和全市供应格局的影响有限”。试点项目在地价和开发环节可能获得相应支持政策，“有助于企业算平衡账，实际上能够减轻部分资金压力”。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池从房企行为变化的角度分析认为，现售优先会导致拿地回款周期拉长、资金占用成本提高，“房企拿地会更谨慎，没有资金实力和开发运营能力的房企会退出市场。土地市场竞争程度降低，溢价空间收窄。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则从更宏观的视角指出，行业洗牌的进程“早就已经开启”，“新政并不是洗牌的‘导火索’，而是加速行业优胜劣汰的催化剂”。他认为，房地产销售高峰时期全国新房年成交18亿平方米，如今已回落至8亿平方米，“当增量红利褪去，大浪淘沙是必然结局”。

“房价还是由供求关系决定的”

对于购房者关心的新政是否会推高房价，赵秀池表示，从成本加利润的定价方法而言，现房销售增加了房企的资金成本，房价应该提高。但她随即补充，资金成本只是房价的一个影响因素，不是决定因素，最终房价还是由供求关系决定的。

多方观点认为核心城市将率先企稳。中信证券判断，核心城市当前的供求关系更加接近均衡，因此供给下降对市场的影响更大，对需求也更为敏感，预计将率先实现房价企稳回升，政策可能推动土地出让进一步向核心城市集中。

现房销售不一定会推高新房价格，赵秀池直言，新政实施后，现房销售与预售是双规运行，按新政执行也有一个缓冲期。新项目新办法旧项目旧办法，基本不会出现阶段性短缺，但有人口吸引力的核心城市，房价应该率先实现止跌回稳或上涨。

严跃进的判断相对温和。他表示，现房销售不会普遍推高整体房价，因其仅影响局部区域项目，全市供应仍保持稳定。他还指出，近期部分房企调高售价，更多是基于“金九银十”销售旺季的市场策略，意在促进观望需求入市，而非新政所致。

在供应层面，严跃进认为局部试点“可能造成个别地段供应延后，但需求可向周边或二手房市场转移，全市总量平稳”。

购房者风险降低

更多专家认同的观点是，购房者承担的风险将大幅度降低，新政购房者将会受益。赵秀池指出，新政带来的最直接变化是：买房从“买图纸、赌交付”，逐步变成“所见即所得”，烂尾、货不对板、延期交付等风险“大大降低”。

李宇嘉从资金逻辑的根子上分析了购房者何以受益。他指出，旧模式下房企投入的自有资金占比很低，依靠银行贷款、预售回款等多重杠杆撬动项目滚动开发，一旦资金链断裂“项目交付就会亮起红灯”。而新政之后，拿地成本、项目开发建设资金主要依托企业自有资金搭配刚兑的银行贷款，“企业会变得极度谨慎”，“自然不敢粗制滥造”。

关于“定金制”，赵秀池表示，定金制取代过去预售的大额预付房款，大额房款等到竣工备案、具备交付条件后再支付，“降低了购房人前期的购房负担”，防止了房款被挪用，降低了“交了钱拿不到房”的风险。

严跃进则提醒，“定金制目前仍在探索阶段”，在保障开发商利益的同时，也需关注购房者毁约的处理机制。他提到，海南已有按项目销售分期收取不同比例费用的实践。