多地再出新政提振楼市，激活住房消费新动能

来源：第一财经

海南、成都、西安等地持续拓展公积金政策的使用范围，在持续加大对住房消费的支持力度的同时，向住房管理的维度不断扩展；而河南、武汉、海口等地则以更多政策组合拳的方式，持续降低购房门槛、实施各类补贴及控制增量等多种手段，激活市场，推动房地产向新发展模式转型。

业内认为，与以往相比，此轮的地方新政有不少从供给端与需求端双向发力，落地更加精细化，并且正在从“松绑”转向“激励”。在多重政策的加持之下，“金九银十”有望迎来底部持续修复。

公积金政策多元支持住房消费

9月7日，海南省住房公积金管理局在官网发布《海南省住房公积金管理局关于开展提取住房公积金装修自住住房业务的通知（征求意见稿）》（以下简称为“《意见稿》”），拟开展提取住房公积金装修自住住房业务，以减轻缴存职工自住住房装修的经济负担。

具体来看，《意见稿》提出，缴存人家庭在海南省内无未结清住房公积金贷款，自购房登记备案或取得不动产权证书之日起（二手房须取得不动产权证书满6个月），可申请提取住房公积金，用于家庭名下在海南省范围内一套自住住房装修。同时，提取额度按房屋建筑面积乘以1000元/平方米计算核定，每次最高不得超过15万元。

事实上，自8月中旬全国层面的《住房公积金管理条例》修订以来，像海南此类拓展公积金用途、更好地支持住房消费、发挥更多普惠金融作用的尝试越来越多。

8月底成都出台的房地产市场十条新政就明确，购买新房申请公积金贷款的最低首付款比例从20%降至15%，并首次推出贷款利息补贴，针对每月实际产生的贷款利息，按20%予以补贴，累计补贴上限为2.5万元。同时，购买符合要求的新房，公积金贷款额度在现行最高贷款额度基础上上浮20%。

差不多同期，西安的楼市新政也在提高公积金贷款额度的同时，支持提取公积金的时限由5年延长至10年，且可共同用于支付购房款；在用途方面，公积金可用于加装或更新电梯等。而郑州将购买二手房申请办理住房公积金贷款的，首付比例最低由30%调低至20%，并推出了家庭代际互助贷款机制。

武汉在9月初发布的8条新政中也明确，取消首套自住住房商贷还贷每年一次的提取限制，规定正常还款6个月后即可每月提取，减轻了刚需家庭的月供压力；同时允许全国异地公积金在武汉贷款，并对新城区购房给予1%总房款补助，总补贴金额达1亿元。

由此来看，公积金政策成为今年以来的主要政策调整方向。58安居客研究院院长张波表示，各地的新政依托公积金首付下调、贴息、装修提取、异地互认等工具，用较低财政成本直接惠及居民。

中指研究院政策研究总监陈文静也提到，今年《住房公积金管理条例》的修订为各地优化公积金政策指明了方向，各大城市通过优化公积金政策、发放购房补贴等方式，能够更为直观有效地降低居民购房成本，促进住房需求释放。她预计未来将有更多城市通过优化公积金政策，更好地支持住房消费。

政策从松绑转为补贴激励

除了公积金政策之外，近期各地还祭出了更多楼市政策“组合拳”。

9月8日，河南省出台了15条楼市新政，并围绕控增量、去库存、优供给三大核心展开。在通过购房补贴、贷款贴息、优化套数认定方式、支持收购存量商品房、拓展公积金使用范围等方式推动去库存的同时，在控增量方面则明确提出了去化周期18个月以上的县市暂停供地，推行“以人定房”，并强调要严格商品房预售管理，进一步提高预售门槛，并鼓励实行现房销售。

9月初发布的海口7项楼市新政，内容则涵盖了已落户人员、现役军人、海南注册企业员工等的购房资格，多孩家庭可增购住房，以及“以旧换新”、购房套数认定范围调整、小区车位销售优化等诸多方面，从多个维度精准降低了购房门槛，释放了多元需求，打通置换链条。

武汉的上述8条新政中，除公积金使用和购房补贴之外，还涉及调整优化购房入学手续、地下空间地价的优惠政策、支持收购存量商办类房屋进行改造、市场监管等多个维度。

与过往的楼市政策相比，近期各地密集出台的楼市新政，呈现出多重新特点。

张波认为，近期成都、武汉、河南、海南等多地陆续落地新政，结合房地产新周期的特点，通过政策不断出台，稳定市场的大方向不变。政策不再是单点松绑，像河南“十五条”、武汉八条，则兼顾需求端、供给端、存量盘活，甚至结合城市去化周期调整土地供应。“值得关注的是，地方政策也在承接‘828新政’中央改革导向，多地开始做准备销售政策调整的相关细则。”

陈文静也提到，当前各地的政策落地更加精细化，例如海口将落户人群、现役军人、在琼注册企业员工纳入购房资格，并支持多孩家庭增购等，而在近期各地普遍实施的“以旧换新”方面，上海则对满足“外环内置换外环外新房”的购房者最高补贴8万元。不同城市根据市场情况定向补贴特定群体，精准满足改善性住房需求。

“与此同时，近期落地的许多政策也从此前限制性政策松绑转为补贴激励。”陈文静分析，这是因为在经过多轮政策调整优化后，当前绝大多数城市限制性政策已基本放开，进一步调整优化的空间有限。

张波认为，当前“稳地产”更多归属于风险托底，不再把房地产当作短期增长引擎，各类补贴政策属于温和滴灌，目的是稳定市场。整体将形成中央立制度、防风险，地方侧重激活合理住房消费的趋势。

多重政策加持之下，业内认为，“金九银十”有望迎来底部持续修复，但分化还将持续。

张波提到，“828新政”带来的现房导向，对破除购房者烂尾顾虑起到积极作用，“先验货后付款”重塑购房逻辑，但封顶预售、资金全监管，会压缩高周转项目的推盘节奏，短期新房供给存在收敛，但对今年下半年市场供给影响相对有限。市场分化会是主线，新一线、强二线城市刚需、改善群体可以充分享受补贴政策红利。