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弘安里泳池空间、会客空间等已经实景呈现：准现房，303平风貌别墅，原价6500万！现约5800万！年底交付，清盘发售

整个泳池天花板，呈现出海派拱形元素，落地玻璃窗外，是下沉式的景观空间：

会客空间，可以作为业主平日里的第二客厅，在这里洽谈生意、接待客人等：

建面约380㎡样板间，整体地面三层，地下两层：

样板间将地下二层设计为家政间及保姆间：

保姆间也是套房设计，带独立卫生间，动线隔离，可以拥有更好的私密感。

地下一层，是影音空间及吧台空间，建筑面积可以达到约150㎡左右，除了影音空间以外，也可以设计为酒柜、游艺室等，即便作为纯收纳空间，空间也非常足够：

一楼为整体餐客厨空间，整体面宽超过13米，客厅南向正对别墅庭院，整体室内采光充足：

餐厅方面，其空间也已经足够设计有中西双厨：

整体一层空间的东南方向，样板间设计为了茶室，配合西向落地玻璃窗，同样正对庭院。

在实际装修中，这里同样可以设计为老人房或者独立豪华餐厅空间。

样板间二楼设计为了两件套房卧室及书房空间：

东侧卧室带大露台，露台视野开阔，北外滩的摩登楼宇，自家的庭院，青红陶砖的肌理，尽收眼底：

三楼整层为主卧套房，样板间设计了双开门入卧室，进入起居空间，样板间选择在这里放一些艺术装饰、设计吧台来彰显主人品味。

靠户型东侧，样板间设计了一个独立衣帽间和主卧套房的第二个卫浴空间。

而样板间里这第二个卫浴空间，更接近于享受级。嵌入式浴缸，设计了魔镜系统，可以供业主泡澡时观影娱乐；除此之外，这个卫生间也有独立的淋浴房，并设计有桑拿房。

据悉，这是北外滩纯别墅社区，第一次将历史保护建筑作为住宅买卖，有花园、露台、阁楼，小区总体121套房源。

弘安里这块地原由8个街坊组成，其中东寿坊和永安里因后期加建改建较大，体量也很小，为了园区整体考虑，不再保留，延续了剩余6个组团：德年里、和乐里、宝兴里、更富里和鸿安里。

虹口区北外滩板块的超级别墅项目「弘安里」从进入市场视野后，就热度不减。

官网信息显示，弘安里是上海市政府批复的风貌保护街坊，全上海一共就250处，大部分是作为商业，很少作为住宅买卖的，目前一期二期基本售罄，前期仅有少量大户型在售，说明上海豪宅市场的购买力还是足够强，富豪们大几千万的房子直接下单买。

项目更多实景图：

整个上海最吸引高净值人群的豪宅产品之一非城中别墅莫属，虹口北外滩，历史风貌保护项目，容积率1.1纯别墅「弘安里」稀缺性拉满~

项目位于虹口四川北路街道，四至范围：东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。

「弘安里」占地面积约3.7万㎡，容积率仅1.1，建筑限高仅10米，为纯别墅项目，根据规划设计方案公示，项目为清一色2-3层别墅产品。

示意图

在建筑风格上，弘安里需保持原来的石库门里弄风貌去建设，项目整体延续原“一街坊、多组团”的风貌特征，三条南北向主弄、多条东西向支弄的总体布局，通过保护修缮等多种方式，未来将延续原肌理风貌。

产品打磨和规划上，项目非常用心，邀请了像GOA大象设计、蓝颂设计、W·Desgin无间设计、CCD等享誉国内外的设计团队，将共筑上海城市更新全新里程。

效果图

立面设计上，项目还原了上海海派风格，同时使用老砖、老瓦、老石箍等保留构件，更加贴近场地历史，延续传统历史建筑风貌。

效果图

景观打造上，由主弄串联起住区各景观节点，将场地既有建筑构件等元素予以适当保留，也蕴含在里弄街巷的景观布置当中，打造专属于弘安里的历史记忆。

产品方面，项目将推出1-3层低密里弄住宅，主力产品面积段特别丰富，并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所。但套数仅有121套，热门程度可想而知。

效果图

另外，由于项目所处地段位于虹口内环内、北外滩辐射区，因此周边资源非常优质且密集。

首先，「弘安里」东侧的18街坊，就是崇邦集团商办综合体。

该项目总建筑面积达29万平方米，其中包括约11万平方米的新建商业设施，10万平方米的超高层办公楼和1.5万平方米的老建筑。（数据来源文化虹口）

如今这里也成了很多年轻人的打卡地，上面的说老建筑就是现在的崇邦今潮8弄，修旧如旧，包含了8条弄堂、60幢石库门房子和8幢独立建筑。

其次，在交通配套方面，项目周边有3、4、10、12号线四条轨交，自驾则可以通过北横通道和外滩隧道快速抵达城市各个地标。

项目地处四川北路商圈，周边还有苏河湾万象天地、白玉兰广场、宝格丽酒店、大悦城等知名城市资源，生活氛围也非常醇熟。

教育资源方面：项目周边有静安区第一中心小学、宝山路小学、市北中学、上海市民办新华初级中学等。

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今年8月以来，北京、上海、成都、西安等大城市相继出台楼市新政——调降购房门槛，住房公积金贷款提额，发放购房补贴……业内人士分析，近期楼市新政以“一线城市示范、二三线跟进”为特点，向市场传递积极信号：各地因城施策优化房地产政策，更好满足居民合理住房需求，促进楼市健康发展。

住房公积金成发力重点

此轮房地产市场新政有何看点？记者梳理发现，优化住房公积金政策是多地集中发力的重点。

8月7日，北京市有关部门发布通知，优化调整房地产政策。此轮政策调整，重点聚焦两方面：提额度、降门槛。前者即提高住房公积金的贷款额度。

根据北京市住房和城乡建设委员会等单位发布的通知，首套住房公积金贷款最高额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。

此外，公积金最高贷款额度还有上浮空间：北京市城六区户籍居民家庭，在城六区外购买首套住房的，住房公积金贷款额度最高可上浮20万元；购买住房符合北京市建筑绿色发展支持政策的，最高可上浮40万元；北京市户籍二孩及以上多子女家庭购买住房的，可上浮40万元。

北京链家研究院院长高原分析，北京市提高住房公积金贷款额度，是此次政策调整亮点之一。“叠加所有条件，单人首套住房公积金贷款额度最高为180万元，夫妻购房首套最高可用住房公积金贷款340万元，均为历史新高，为居民购房提供利好。”高原说，北京市城六区居民购买非城六区住房，可享受住房公积金贷款额上浮，且浮动额可叠加，这一调整呼应北京“减量发展”格局，体现出楼市因地制宜调整的特点。

更多大城市快速跟进。8月20日，上海市住房和城乡建设管理委员会等6部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，推出涵盖住房公积金、信贷、购房补贴、房票安置、房源盘活等8项优化举措。“沪八条”扩大了提取公积金支付购房首付款范围，还优化了购房提取公积金频次和限额。

在四川成都，当地打出公积金贷款降低首付、贷款利息贴补等组合拳，住房公积金贷款首付额降至15%。在陕西西安，购房人提取住房公积金的时限由5年延长至10年，并提高无房职工租住住房提取公积金的额度。在河南郑州，当地住房公积金管理中心明确，将存量住房贷款首付比例由30%降至20%，并推出家庭代际互助贷款机制。

从提升住房公积金贷款额度，到拓宽公积金具体用途——此轮楼市新政为何在住房公积金上做文章？

“从政策出台的时机看，本轮楼市新政具有明确的‘窗口效应’，及时响应了国家层面公积金制度改革方向。”中指研究院上海数据总经理张文静分析。此前召开的中央经济工作会议提出，深化住房公积金制度改革。近日公布的《国务院关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，将于9月20日起施行。新规拓宽了住房公积金提取和使用范围，新增装修自住住房、支付自住住房物业费等可以提取住房公积金的情形，并明确简化提取手续，推动住房公积金转移接续、异地贷款等业务便捷高效办理。各地密集出台相关新政，将更大力度激活住房公积金。

“以上海为例，公积金政策成为楼市新政‘主引擎’。上海从公积金提取范围、提取灵活性、提取场景三个维度发力，促进公积金更快流向购房消费端，以降低居民购房资金压力。”张文静说。

多地推出购房补贴

除了优化住房公积金政策，近期多地还推出了真金白银的购房补贴。

西安市8月26日发布的楼市政策明确，在延续此前给予购房者相关退税优惠政策的基础上，安排5000万元专项补贴资金，支持居民“卖旧买新”。政策发布之日至2026年12月31日期间，在西安市购买新建商品住房并在网签备案时间前1年内，出售该市二手住房的居民，可申请所购新建商品住房总价的1%专项补贴资金，单套最高不超过2万元。

上海也推出“以旧换新”购房贷款补贴。2027年3月31日前，居民家庭在上海市外环外购买新建商品住房，且在网签备案日前后1年内出售二手住房的，可申请相关补贴。补贴金额按购买新建商品住房贷款总额的1%计算，单套住房最高补贴5万元。

成都住房公积金管理中心8月25日发布的通知提到，对购买该市新建商品住房并申请住房公积金贷款的缴存人，按实际正常偿还住房公积金贷款利息的20%予以补贴，同一笔贷款补贴金额最高可以达到2.5万元。

业内人士分析，近些年房地产市场新政方向更多聚焦放松行政限制，如松绑限购、放松限贷等。而近期多地推出实实在在的购房补贴，更是从激励消费的角度，进一步撬动市场需求。

今年7月，国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出促进大宗耐用商品消费。其中提到，“更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给”等。

“住房具有大宗消费的属性，但其高成本制约了一部分需求。当前，刚需、改善性需求占房地产市场主流，给予一定的购房补贴，能在短期内激活一部分需求。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。此外，这也有利于促进交易循环。一些二手房业主想置换新房，需要先把手上的老房子卖掉；如果房子暂时卖不出去，置换链条就卡住了。当住房需求乏力时，市场上就出现了较多挂牌的二手房和库存未去化的新房。

“近期多地推出‘以旧换新’补贴政策，或能将‘卖旧’和‘买新’、‘刚需’和‘改善’对接起来，起到促进交易流通、去化库存的作用。”李宇嘉说。

市场活跃度提升

进入9月，房地产市场迎来传统意义上的销售旺季。恰逢各地新政推出，目前市场反响如何？

上海市青浦区一名房地产中介透露，“沪八条”出台后，其所在中介公司咨询量明显提升，“其中一名客户之前已经把市区里的二手房卖掉了，想买一套外环外的房子。‘沪八条’发布后，补贴政策让他下决心定了房。”

北京市朝阳区一名房产中介介绍，北京楼市新政后首个周末，其所在门店的到访客户较前一周周末多了10多组，客户委托量、线下带看量也有所增长。除了公积金贷款额度高了，北京还将非京籍家庭购买五环内商品房的社保或个税缴纳年限，由2年下调为1年。“一些客户受益于购房要求的社保门槛放宽，新政发布后很快来咨询看房，期待能尽早成交。”该中介说。

市场情况在交易数据中得到印证。根据上海链家研究院数据，“沪八条”发布后的首个周末，其线上平台上海区域访问量提升4.7%，咨询客户提升3.4%，成交量提升8.2%。北京市住建委数据显示，北京楼市新政发布后首周即8月10日至16日，北京二手住宅网签量为3104套，较前一周增长约10%。

业内人士表示，从过往经验看，楼市新政发布后的一段时间内，能对存量需求起到一定激励作用。“近期不少热点城市出台购房补贴等政策，购房降成本、降门槛信号明确，根据以往惯性，政策发布后一两个月内，将进入集中的需求释放期。”李宇嘉说，“另外，如果‘以旧换新’相关补贴政策能有效激活‘卖旧买新’的连环交易，或将在一定程度上起到稳定住房价格的作用。”

不过，楼市的长期走势仍需冷静看待。中指研究院方面分析，随着“金九银十”营销节点来临，房企推盘、促销力度加大，叠加楼市政策优化，市场活跃度预计有所提升，但区域间、新房和二手房之间分化或将延续。

“新增住房供应和促销活动、政策效应可能推动新房成交阶段性回升。二手房方面，北京、上海在‘卖一买一’置换链条畅通的情况下，成交量有望保持高位。”中指研究院方面表示。