95万在深圳买套房，租出去每月净赚970块：一批"倒挂房"突然火了

来源：市场资讯

（来源：深圳房产在线）

“月租3892元，月供才2923元！深圳一批百万内“租抵供”房源突然火了”

刚过去的8月，深圳二手房市场交出了一份“淡季不淡”的成绩单。而9月刚开局，数据又给“金九”添了一把猛火。

更让无数人坐不住的是——深圳竟然出现了一批总价不到100万、月租金比月供还高的二手房！

01

8月成绩单：网签在调、门店在冲，真实体温比想象中热

先看一组“打架”的数据。

网签端：8月深圳二手住宅网签4275套，环比下跌11%，同比上涨2.4%。

门店端：乐有家门店8月二手签约量同比上涨9%，创下近6年同期新高；贝壳深圳合作门店二手房签约量环比增长12%。

区别在哪？网签天然滞后，记的是上个月的账；门店签约和带看，才是市场此刻的真实体温。

8月楼市“刚需主导”特征愈发明显——300万以下总价段成交占比31.1% ，环比提升2.3个百分点，创年内新高；500万以内合计占比达64.6%。

受低总价房源成交占比提升的结构性影响，8月深圳二手住宅成交均价5.78万元/㎡ ，环比回落3.7%。

不是没人买，是买的人都在往下挑。

02

TOP20榜单揭秘：有钱买学区，精明买性价比

8月全市二手楼盘成交TOP20，把这个逻辑写得明明白白。

榜首是并列。龙岗万科第五园、宝安领航城，8月各成交20套，并列全市第一。两个盘均价4.7万—4.8万元/㎡，典型的大型社区——配套熟、通勤顺，不惊艳但抗打。

紧随其后的是龙岗中海康城，成交19套，均价约3万/㎡。体量大、单价低，对首次置业者门槛友好。

第二条主线在福田。TOP20里福田拿下8个席位，全市最多——益田村18套、梅林一村17套、园岭新村13套、群星广场13套。共同特点？教育资源优质。

8月小一、初一录取结果出炉，家长拿到结果就要定就读安排，学位房筛选随即启动。

8月的榜单，呈现出一张清晰的双轨图：预算充足的奔学区，预算有限的奔性价比。各有各的买法，市场的韧性就这么撑起来了。

03

03 月租盖过月供：总价不到100万的房子，正在改写买房逻辑

比榜单更抓眼球的，是另一批房源。

深圳贝壳研究院监测到：深圳总价100万元以内的二手楼盘中，部分房源的月租金已经高于月供。

来看最炸的样本：

罗湖·大中华汇展阁

• 平均总价：约95万元

• 测算月供：2923元

• 月租金：3892元

• 每月净赚：约970元

月供按房屋总价8.5成、贷款年限40年测算，实际以银行审批为准

从监测样本看，这类房源主要集中在罗湖——旭飞华达园（月租比月供多176元）、雅仕居（+87元）、渔民村（+55元）、旭飞华天苑（+40元）。南山陶然居（+376元）、南油B区（+22元），龙岗德福花园（+30元）、丽廷豪苑（+22元），福田凯伦花园（+30元），宝安兴达华府（+10元）也有少量分布。

为什么偏偏是现在？

答案藏在8月28日。

当天，央行、金融监管总局等五部门密集出台政策组合拳，被业内称为 “828新政” ——其中对普通买房人影响最直接的一条：个人住房贷款最长期限从30年延长到40年。

同样100万元房贷，40年比30年月供少约634元；按深圳套均贷款约267万元计算，月供直接少约1700元。

贷款年限拉长，月供压下去了，租金却没降—— “租抵供”就这么被算出来了。

深圳贝壳研究院院长肖小平分析：对打算长期自住的刚需，月租金高于月供，意味着自住这套房的实际月度支出比租房还低，还能对冲未来房租上涨的风险。从资产持有角度看，租金能覆盖月供，即便市场短期波动，持有压力也相对可控。

但必须泼一盆冷水——这只是测算模型下的结果。现实中还有物业费、空置期、维修成本；银行也未必都批40年，有银行要求“借款人年龄与贷款年限之和不超过75岁”，即要贷满40年需35岁以下。老破小未来转手难度、银行评估价跟不跟得上成交价，都是真问题。算得过账，不等于闭眼能买。

04

“金九”开门红：签约涨33%，单日创4个月新高

828新政落地后，热度传导得比想象中快。

新政后首个周末，安居客深圳平台整体浏览量环比暴涨582% ，线索量环比大涨256% 。龙华区以675% 的增幅领跑全市，南山区668% 、龙岗区621% 、宝安区618% ——五大区域涨幅全部超过590%。

9月开局第一周，数据更炸：

• 深圳市房地产中介协会：9月1日至6日，深圳二手房录得1062套，环比增长5.8%，其中二手住宅983套，环比增长9.2%；

• 深圳贝壳研究院：9月1日至6日，贝壳深圳合作门店二手房签约量较8月同期增长20% ，较去年同期增长17% ；

• 乐有家：8月31日至9月6日，门店二手房签约量环比上涨超33% ，其中9月6日单日签约量创2026年5月以来最高值；看房量环比上涨超18% ，同为5月以来高位；

• 业主心态也在变——调涨挂牌价占比升至31.4% 。

肖小平的判断是：这一轮升温是 “政策利好+季节因素”双轮驱动——新政修复了预期、降低了门槛，推动观望需求入市；9月本就是传统旺季，前期积累的需求集中释放。

05

写在最后：热度是真的，冷静也是必要的

8月的成交榜单给市场打了底；828新政添了第一把柴；9月开局的数据把火引着了。

但记住两个前提：

第一，量在涨，价没涨。 8月二手住宅成交均价5.78万元/㎡，环比回落3.7%——市场依然是 “以价换量” 的格局。

第二，分化是主旋律。 全市86个片区中仅24个片区报价环比上涨，62个下跌——涨的是少数，跌的仍是多数。

对于刚需来说，低总价房源选择面变宽、贷款门槛降到历史低位，确实是近年少见的窗口期。但月供不超过家庭收入的40% ，依然是那道心理安全线。

“金九银十”能走多远，值得继续看。

但至少现在，有一件事已经很清楚了——

在深圳，总价不到100万，也能当房东。

租金盖过月供的日子，正在悄悄回来。

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你家小区上8月的榜了吗？如果是你，会选300万以内的刚需盘，还是不到100万的“租抵供”老破小？评论区聊聊