专访｜中国房地产业协会代建分会副会长王俊峰：代建行业正从“红利驱动”转向“专业能力驱动”

近期，住建部印发《城中村改造可复制可推广经验清单》，多地加速落地配售型保障房、存量房源盘活等项目，相关项目建设资源持续释放。而在政策红利释放的背后，代建赛道也正遭遇新的现实考验：业务机会扩容与行业低价内卷并存。

“代建行业已彻底告别拼规模、拼价格、拼承诺的粗放时代，全面进入拼解法、拼品质、拼兑现的专业价值时代。”日前，中国房地产业协会代建分会副会长、绿城管理控股执行董事兼行政总裁王俊峰在接受《每日经济新闻》记者（下称“NBD”）专访时直言。

王俊峰提到，当前国内房地产行业褪去增量红利，全面迈入存量博弈、提质增效的发展新阶段，轻资产代建凭借抗周期特性，成为企业转型、城市更新、风险纾困的核心支撑赛道。

此外，伴随城中村改造、保交楼纾困、保障房建设等政策持续落地，代建行业迎来确定性增量机遇，但同时也面临入局者激增、低价内卷严重、项目操盘难度升级、盈利模式单薄等行业痛点。

正因如此，对于代建企业来说，一场围绕专业能力重构核心价值的变革已经无可避免。

“代建企业需从模糊、被动、易被压价的角色，成长为能够前置判断、纠偏项目、平衡风险、兑现长期价值的重要专业力量。”王俊峰说道。

中国房地产业协会代建分会副会长、绿城管理控股执行董事兼行政总裁王俊峰 （图片来源：受访者供图）

代建行业换轨：从红利依附到专业驱动

NBD：行业迭代之下，代建企业的核心价值相较于过往，是否发生根本性变化？核心差异体现在哪里？

王俊峰：当下房地产与代建行业的核心价值已经完成根本性重构，最核心的转变是行业发展逻辑从增量时代的红利驱动，转向了存量时代的专业能力驱动。

过去行业处于高速扩张周期，核心依靠土地增值、快速开发、市场自然去化实现盈利，这套标准化的发展路径抹平了企业之间的能力差距，企业发展无需比拼精细化能力，土地红利和市场风口是价值兑现的核心支撑。

如今行业进入存量博弈阶段，土地价值能否落地、放大、长期兑现，更取决于企业的专业操盘能力。代建的服务边界也不再局限于传统开发建设，延伸至不动产生命周期全链条，覆盖土地前期谋划、项目开发建设、后期存量盘活等全环节。

这也推动行业竞争逻辑全面升级，彻底告别“拼规模、拼价格、拼口头承诺”的粗放模式，转向“拼解决方案、拼产品质量、拼落地兑现”的高质量竞争。代建企业也从被动接单的服务方，转变为能够前置研判风险、优化项目方案、平衡多方利益、兑现长期价值的核心专业主体，这也是新时代代建企业的核心立身之本。

NBD：当前行业低价抢单、费率下行的内卷现象突出，该如何引导行业摆脱价格内卷，转向专业价值竞争？

王俊峰：当下大量企业涌入代建赛道，同质化低价竞争乱象频发，不仅扰乱市场正常秩序，更制约行业高质量发展进程，扭转行业内卷困局需要行业协会与市场企业双向协同、共同发力。

行业层面，中国房协代建分会将持续完善代建行业服务标准、建立合理费率参考体系，落地企业综合能力评价标准，为委托方提供科学决策依据，让市场清晰认知低价接单背后隐藏的服务缩水、品质下降、风险转嫁等问题，破除单纯比价的落后思维，树立“价值定价”的行业共识。

企业层面，各类代建主体需跳出同质化竞争误区，打造差异化核心优势。头部企业可依托品牌、资源优势，探索海外代建、高端公建等新兴赛道；本土深耕企业可立足区域市场，依托本地化资源和属地深耕经验，精准匹配区域需求，走出特色化发展道路。

保障房、城更、风险纾困等成代建重要增量来源

NBD：城市更新、纾困盘活成为代建核心增量赛道，请问这两大赛道有哪些痛点，企业又该如何破局，实现可持续发展？

王俊峰：对比欧美20%~30%的渗透率，国内代建高度依赖住宅，多元化业态渗透率偏低，中长期增量集中在保障房、城市更新、风险纾困、公建配套四大赛道，海外代建为补充。其中城市更新、纾困政策刚性最强，落地阻力也最大。

城市更新周期长、资金平衡与群众诉求协调难度高，我们摸索出政企民多方协同的可持续发展模式。核心是：政企民利益共享、风险共担合作框架，优选综合服务商统筹政策、资本、产业链资源，配套完整风控与长期运营，依靠运营现金流覆盖前期投入。我们联合中交打造的陵水“蓝香溪郡”，形成政府、央企、代建、社会资本四方协同模式，获评海南省级更新样板。

而针对烂尾楼盘活、保交楼纾困赛道，行业最大风险集中在历史债务边界模糊、工程修复成本不可控、业主维稳压力大三大痛点。企业要搭建全流程风控：事前穿透尽调划定债务隔离线，清晰划分各方权责，提前测算整改成本；同时设立常态化沟通渠道，前置制定交付、赔付预案，全方位化解项目隐患。

NBD：国内代建行业渗透率远低于欧美市场，未来行业增量主要来自哪些细分赛道？

王俊峰：目前我国代建行业业态结构单一，高度依赖商品住宅代建，多元化业态渗透率远低于欧美的成熟水平，未来行业渗透率提升的核心动力，来自四大细分增量赛道。

第一是保障性住房代建，包含保障性租赁房、共有产权房、安置房等，各地安居工程持续落地，城投平台主体缺乏专业开发运营能力，项目规模稳定、政策持续性强，是中长期基础增量。

第二是城市更新与片区综合开发代建，城中村改造、旧改提质、城乡融合开发规模化落地，项目统筹难度高、周期长，政府平台专业缺口显著，是未来3年至5年核心潜力赛道。

第三是风险纾困盘活代建，保交楼、烂尾项目处置将持续推进，是政策托底、市场刚需的刚性增量。

第四是公共配套与特色不动产代建，学校、医院、养老社区、超低能耗建筑、乡村振兴配套等项目，传统房企参与意愿低，代建企业凭借精细化管控优势具备独特竞争力。除此之外，海外代建、产业链延伸服务将作为补充增量，持续拓宽行业发展空间。

“3~5年内行业分化会持续加剧”

NBD：当下行业入局者激增，低价抢单、费率下行的内卷现象严重，行业该如何回归价值竞争？未来企业核心竞争力是什么？

王俊峰：低价恶性竞争严重扰乱行业秩序，透支行业发展潜力，推动行业从价格内卷转向价值竞争，需要协会与企业双向发力、协同破局。

行业层面，中国房协代建分会将持续完善行业服务标准和费率参考体系，落地企业综合能力评价标准，引导委托方摒弃单纯比价思维，认清低价接单背后的品质缩水、风险转嫁等问题，树立价值定价的行业共识。企业层面，各类主体需立足自身优势打造差异化能力，头部企业可探索海外代建、高端公建等特色赛道，本土企业可深耕属地市场，依托本地化优势做精做细产品服务。

展望未来3年至5年，行业分化会持续加剧，能够持续深耕行业、提升影响力的代建企业，必须具备五大核心能力。

一是价值定义力，精准研判项目价值、界定风险边界；二是系统解题力，针对项目痛点制定可落地的整体解决方案；三是资源整合力，统筹金融、供应链、属地等各类资源赋能项目；四是经营兑现力，动态把控项目节点、化解风险、落地成果；五是利他共建力，赋能合作方成长、共建长效机制，实现项目价值与行业能力的双向共赢。