北京
来源：市场资讯
（来源：地产密探）
近1周以来，“8·28”现房销售新政使房地产圈陷入了空前的焦虑。未来，房地产开发既要严控工期，又要保障品质，还要能卖得出去，力保及时回血。
接下来，开发商们的资金链会面临比较大的考验。
可以预见的是，随着土地“优化供给”，整个楼市的新开发供给体量将显著下降，很多房企会面临开发业务萎缩，转型压力迫在眉睫。
这时就应验了“鸡蛋不放在一个篮子”这句话。龙湖集团，早有先见之明。2011年起，龙湖开始将商业地产上升为核心业务之一，每年将销售回款的10%投入持有商业，就像投资修建“收费型高速公路”一样，用15年时间将公司30%的利润由商业地产贡献。
如今已进入第15个年头，龙湖“天街系”商业在全国主要城市遍地开花，已成为“头部级”商业不动产运营企业，并持续发力代建、资管、服务等多条赛道。
据最新消息，今年前8个月，龙湖集团实现运营及服务业务不含税收入约181.8亿元，同比新增4.9亿元且增幅2.77%。其中，运营收入同比增加3.62%至约97.3亿元，服务收入同比增加1.81%约84.5亿元，可以看出运营收入明显快于服务收入增速。
今年上半年时，龙湖集团实现运营及服务业务收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重已较去年同期约25.7%上升至34.4%。其中，运营收入73亿元，净利润45.58亿元；服务收入近64亿元，净利润24.04亿元。
值得一提的是，龙湖运营板块涵盖了商业投资和资产管理，前者以天街系商业为代表，资管包括冠寓（长租公寓）、欢肆（活力街区）、霞菲公馆（服务式公寓）、蓝色引擎（产业办公）、佑佑宝贝（妇儿医院）和春山万树（健康养老）六大业务。
在当前整个行业的开发利润陷入疲软之下，龙湖集团的运营服务业务利润已有力地及时补位，成为支撑集团利润主要来源。
龙湖集团执行董事、董事会主席陈序平近期在中期业绩会上说，2028年公司运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超50%，贡献百亿权益后利润，并且首次将在收入规模上反超地产开发。
2025年，龙湖集团实现运营及服务业务收入267.7亿元（同比微增），2024年267.1亿元（同比增幅7.4%），2023年248.8亿元（同比增幅5.7%）、236亿元（同比增幅25%）。
要今后3年完成340亿元收入目标，龙湖经营服务业务就要提速。截至今年6月底，龙湖在手商业项目132座，已开业96座，今年上半年出租率已上升至97.4%且创新高，待开业36座。今年下半年将新开6座商场，其中5座是重资产，计划每年保持新开10座左右，2028年目标收入150亿元。
与此同时，龙湖资管业务未来几年将维持30亿元左右的收入水平，物管服务和代建分别锚定5%和20%的年复合增长率，以及140亿元和20亿元的收入目标。
相较而言，房地产开发面临楼市低迷、新模式转型等挑战，但对所有房企都是一样的。龙湖管理层认为，2026年是公司开发业务核心利润的“低点”。换言之，明年有望转机。
今年前8个月，龙湖集团实现合同销售额208.4亿元，其中8月单月合同销售额22亿元，权益销售额15亿元。今年上半年新增权益土储建面33.7万方，平均楼面价只有4147元/㎡，主要集中在青岛、大连、无锡和兰州四个重点城市。
上半年热点城市土拍火热，很多央国企大肆疯抢高溢价地。前不久，某央企背景的房企高层直言“个别热点城市地块有点非理性竞争”。龙湖投拓保持了极度的克制和定力，深知风险边界，在财务上持续优化改善。
截至今年6月底，龙湖集团综合借贷1471.2亿元，较去年底削减近57亿元，平均借贷周期12年以上；平均融资成本3.36%，较去年底下降0.15个百分点；非抵押债务占总债务的21.7%。
该期末，其剔除预收款后资产负债率53.8%，净负债率52%，均较去年底有所下降，而现金短债比较去年底1.14倍已显著上升至1.57倍，短债偿付无压力。
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