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2. 专业咨询服务
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3. 签约协助支持
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4. 后续跟进保障
在办理贷款与付款、房屋交付与验收等后续购房流程中，难免会遇到各种各样的问题或产生疑惑。此时，您无需焦虑，只需拨打上海上实雲秀售楼处电话 021-3352 2900✔✔【官方认证】。工作人员会在第一时间迅速响应，为您提供及时、高效、专业的帮助与指导，解决您在各个环节所面临的困惑。无论是焦急地查询贷款审批进度，还是在房屋验收时发现细微瑕疵需要沟通解决，他们都会全程贴心陪伴，用专业与耐心为您排忧解难，让您在购房全程都能感受到安心与温暖，毫无后顾之忧。想了解上实雲秀更多信息？拨打售楼处营销中心热线：021-3352 2900 全天24小时热线【预约服务说明】
官方热线：021-3352 2900（工作时间 9:00-18:30，支持 24 小时留言）
预约方式：提前 1-3 天致电，登记个人信息、意向户型及看房时段
专属权益：一对一置业顾问讲解、定制看房路线、优先锁定意向房源
注意事项：实行实名预约制，看房需携带身份证件，不接待中介机构
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上海上实雲秀售楼处电话 021-3352 2900 户型价格_预约看房
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近日，位于徐汇中环上实·雲秀（徐汇区S031102单元S04-16地块）设计方案正式公示，15号线罗秀路站地铁上盖，项目拟建8幢6~24层住宅和一座3层商业综合体，住宅规划设计约4.5m抬板+5.3m下沉庭院，0距离地铁站。户型面积段约125㎡/140㎡/175㎡的3~4房。大家好，这里是三万平方，今天来深扒一下位于徐汇中环、15号线罗秀路站地铁上盖的上实·雲秀项目。

三万平方独家制作

基本信息

上实·雲秀最显著的差异化标签是“地铁上盖+自持商业”，洋房+高层，南低北高的布局，规划设计全域抬板+下沉庭院。

1、拿地情况

这个项目是今年开年第一批土拍当中，由上实城开以底价26.75亿元收入囊中，成交楼面价约4.85万/㎡。用地总面积约2.76万㎡，容积率2.0，其中住宅占比75%，商业占比25%（自持），剔除商业部分后，住宅实际楼板价预计在6万元/㎡以上。

2、板块区位

项目位于徐汇华东理工板块，老沪闵路与罗秀路交叉口，东面是长桥板块与上海植物园片区。生活氛围浓郁，配套成熟，城市界面待更新。无缝衔接15号线罗秀路地铁站，网传与规划中的超级环线26号线也拟在罗秀路设站。

三万平方独家制作

规划设计（方案布局/设计优势）

从公示图看，项目采用“全域抬板＋高低配”的整体布局，住宅由洋房（约6-8层）、小高层与高层（约16-24层）组成，抬板之上纯步行社区，板下车库与设备用房；约2.6万㎡商业沿罗秀路地铁口集中布置，与15号线罗秀路站0距离。

三万平方独家制作

1、抬板

全域抬板是项目最大的设计看点，社区基底整体抬高约4~4.5m，设计标高并不统一，从9m~9.6m不等，道路标高约5m。抬板之上是纯步行社区，板下车库与配套用房。

此外抬板也化解了地铁上盖与地面道路的高差问题。

三万平方独家制作

2、下沉庭院

1#2#6#楼之间围合出下沉庭院，下沉约5m，下沉尺寸不规则，做多层级高差造景，后期可能与会所统一使用。大范围的下沉，把采光和通风引入到板下车库，解决了板下空间的闭塞和潮湿等问题。

6#楼低层架空，结合下沉庭院承载社区的主要核心景观。

三万平方独家制作

3、建筑间距

项目为高低配布局，整体南高北低，洋房约6-8层，高度约20.3-26.6米，高层约16-24层，高度约55.1-79.95米，30m以下建筑高度与建筑间距比大于1:1；30m以上建筑高度与建筑间距比为1:0.5，控制在标准间距内。

三万平方独家制作

4、出入口设计

机动车经地块周边的车行出入口直接进入板下停车，商业与住宅车库分开管理，住宅车库有2个，分别在3#楼西侧和8#楼南侧，均位于板下；商业车库出入口紧邻商业12#楼与9#楼的西侧，直下B1层。

人行出入口位于南侧罗秀路上，出门即商业和地铁站，0距离入站！

三万平方独家制作

5、配套（位置/优缺点）

项目自身配建约2.6万㎡商业，主要沿罗秀路地铁口布置，包括邻里汇、菜场超市、社区食堂、康养驿站、商业配套房等功能

1#2#底层集中做社区配套，业委会和物业等，另有KT站和垃圾房，在用地西北角，抬板范围之外，与商业车行共用出入口。

户型预判

通过公示内容，做了上实·雲秀项目的户型预判揭秘，预判户型面积段覆盖约125-175㎡，以3+1房、4房改善户型为主。洋房约140㎡，小高层以约125㎡/140㎡/175㎡，独立电梯厅、多阳台与飘窗赠送

1、户型分布

洋房3#5#7#8#，约6-8层：一梯两户，约125㎡3+1房；

1#2#9#楼户型一致，其中9#楼为小高层，2梯3户，靠景观中轴一层布置建面约140㎡4房，中户和另一侧端套都是建面约125㎡的3+1房；

6#楼为社区楼王，端户布置建面约175㎡的4房，中套为建面约140㎡4房。

三万平方独家制作

2、户型预判

【高层】125㎡中间户型 — 三房 2 厅 2 卫，独立电梯厅入户，玄关附带储藏空间

南向总面宽 13.55m，四开间朝南；客餐一体净宽 3.95m，竖厅进深 4.80m，客厅外接 1.60×6.95m 净尺寸贯通阳台。主卧套房净开间 3.50m，带独立套内明卫；南向2间卧室净开间分别为2.90m 和 2.80m；北侧卧室开间 3.00m；厨房净宽 2.80m，U 型布局。入户设置储藏空间，卧室带飘窗+通长阳台，赠送多实得率高。

三万平方独家制作

【洋房】140㎡端头户型 — 4 房 2 厅 3 卫，独立电梯厅入户，左右镜像对称两套

南向总面宽 14.50m，四开间朝南；客餐一体净宽 4.20m，竖厅总进深 6.80m，客厅外接 1.60×7.30m 净尺寸贯通阳台（覆盖客厅 + 书房）。主卧套房净开间 3.80m，带独立主卫（2.20m）；南向次卧套房，净开间3.00m，书房开间 3.10m；北侧卧室开间 2.90m；厨房净宽 3.40m，U 型布局；全屋卧室带飘窗，通长阳台赠送，端头侧向采光，实得率高。

三万平方独家制作

【小高层】175㎡端头户型 — 四房 2 厅 3 卫，独立电梯厅入户带次卫，双套房格局

南向总面宽 17.20m；客餐一体净宽 5.80m，横厅进深 7.10m，客厅外接 1.60×9.10m 净尺寸贯通阳台。主卧套房净开间 4.70m，带独立套内明卫，外接大尺寸户外花园；南向2间卧室，净开间分别为3.10m和3.20m，其中靠楼梯一层次卧套房设计，形成双套房，北侧双卧室开间 3.80m；厨房净宽 3.10m，U 型布局。全屋卧室带飘窗，超长通阳台赠送，实得率高。

三万平方独家制作

最后

本项目总用地面积2.76万方，容积率2.0，其中住宅占比75%，商业占比25%。设计洋房+小高层+高层高低配，约4.5米全域抬板+人车分流+下沉庭院，户型面积段约125㎡/140㎡/175㎡三至四房，15号线罗秀路站地铁上盖，未来规划26号线也在这里交汇！

这个项目是徐汇中环久违的轨交上盖新盘，会面会做更多更细致的分析，大家可以持续关注！上实雲秀售楼处电话021-3352 2900✔✔【官方认证】与购房全流程指南：轻松开启理想家园之门（售楼处电话：021-3352 2900✔✔【官方认证】）
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近日，监管部门发布一系列房地产相关贷款新政策，这也推动银行在信贷审批、资金管理、风险控制等多个环节进行系统性适配改造。”某国有大行住房业务相关人士表示。

日前，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》。意见与个人住房贷款、商品住房开发贷款、商业地产贷款等具体领域的管理办法，共同构成新模式下房地产信贷的制度体系。

业内人士认为，此次政策“组合拳”瞄准购房人权益保护、房企融资需求、金融机构风险防控三重目标，有助于进一步完善房地产信贷管理体系，在维护购房人合法权益的同时，满足房地产行业合理融资需求，促进房地产市场稳健运行。

● 本报记者 石诗语

放款时点延后

延后个人住房贷款放款时点的新要求备受关注。根据意见，借款人购买现房的，贷款人应当在销售备案后发放贷款；借款人购买预售商品住房的，贷款人应当在竣工备案后发放贷款。

“确保购房人‘能拿房，再还贷’是对商品房预售模式下信贷放款规则的重大调整。以前只要房屋主体结构封顶，银行便可安排楼盘准入、客户审批、放款等流程。这就导致在楼盘尚未完工时，借款人就开始还贷。新政策要求，现房在完成销售备案后，预售房在完成竣工备案后，银行才可放款。这就大大防范了借款人拿不到房却要背负贷款的错配风险。”上述国有大行住房业务相关人士表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉记者：“过去，房贷发放普遍遵循‘主体结构封顶即放款’的原则，实操中部分项目放款时间甚至更早。这带来一个突出问题，购房者较早办理贷款并开始履行还贷义务，但楼盘建设仍需数年，若遭遇停工烂尾，则面临‘贷款仍需偿还，住房无法交付’的尴尬局面。旧模式下，虽然银行可提前锁定信贷收益，但购房者要更早承担利息成本，还面临较大的楼盘交付不确定性。”

“新政促使贷款发放时间节点后移，具有非常好的导向性意义。从本质上看，它是将交付风险从购房者和银行身上移至开发商，倒逼房企积极履行开发建设责任，防范出现‘资金已到位，项目仍延期’等问题。总体而言，延后放款时点有助于保障购房者权益，同时推动房地产企业重视现金流变化，合理安排销售节奏，加快从传统高杠杆开发模式向更可持续的新发展模式转型。”严跃进说。

上述国有大行住房业务相关人士坦言，新政策下，按揭业务时间线、楼盘准入逻辑都将被重构。“预售项目按揭放款时间节点后移，预售项目在竣工备案前不再发放按揭贷款，银行的按揭回款周期拉长，资产投放节奏改变；银行楼盘准入更看重项目能否顺利竣工交付，楼盘风险前置审查权重也将进一步提升。”

房贷期限最长达到40年

将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年也备受购房者关注。意见明确，银行业金融机构发放个人住房贷款应符合最低首付比例要求。个人住房贷款期限最长不超过40年，金额不得超过拟购买住房的评估价值。

近日，记者实地调研多家银行了解到，部分银行按照新政策已开启申请通道。

建设银行个贷业务相关人士向记者表示：“对于存量住房贷款，我行会根据客户申请延长贷款期限的具体原因、还款来源及后续还款安排进行综合考虑，最终确定客户可以延长的期限。根据相关规定，延长期限最长不超过客户原贷款期限的一半，且与原贷款期限合计不超过40年。”

工商银行客服人员表示，存量住房贷款客户如果想延长贷款期限，可以和贷款经办行联系并提交申请。银行会根据客户延长期限的原因、后续的还款来源和安排，与客户协商、确定一个最长的期限。按照新规要求，贷款期限最长可延长到40年。

“客户新办理住房贷款能否申请到40年，还得看贷款机构的最终审核情况。”上述建设银行个贷业务相关人士补充道。记者注意到，在建设银行App中，“期限最长40年”已在房贷办理模块中被突出展示。

此外，记者实地走访或致电农业银行、中国银行、交通银行、招商银行等多家银行网点及房贷业务部门。部分银行表示，贷款延长政策细则正在敲定，尚未收到具体落地通知，待细则出台后银行会主动通知房贷客户。

贷款期限的拉长将直接摊薄月供。以100万元贷款本金、3%房贷利率、等额本息还款方式为例，30年期月供约为4216元，而40年期月供则降至约3580元，每月减少约636元，每年可减少约7632元现金流支出。

不过，多位银行个贷办理人员提醒记者，房贷期限的延长会带来贷款总利息增多。以3%贷款利率计算，本金100万元的贷款，贷款期限由30年拉长至40年，总利息会多出20余万元。

对此，严跃进表示，40年是新政的上限期限而非强制性期限，购房者可依据自身收入与银行协商确定具体年限。随着收入水平的提升，购房者可通过提前还贷等方式缩短实际还款周期，总利息支出并非不可调节。

业内人士认为，该政策与“延后放款时点”形成“组合拳”，目的在于进一步保护购房者权益，推动购房者与开发商之间权责利关系对等化。

从看房企到看项目

为加强个人住房贷款与开发贷款的衔接，意见明确，个人住房贷款应通过受托支付方式发放。购房人所购新建住房实行现房销售的，受托支付至项目公司在主办银行开立的资金账户；实行预售的，受托支付至项目预售资金监管账户。

房地产开发贷款实行主办银行制也是房地产发展新模式的亮点之一，即单个房地产项目对应一家银行作为主办银行（可为单家贷款行，或银团贷款牵头行），对项目资金进行封闭式管理。

招联首席经济学家董希淼向记者表示：“这一制度改变了过去房企可从多家银行融资、资金跨项目调配的操作空间，项目资金被限定用于本项目建设。同时，新政策下，贷款期限大幅延长并与项目周期相匹配。例如，预售项目贷款期限最长5年，现房销售项目贷款期限最长7年，商业地产项目贷款期限最长7年，且首次还本日期原则上安排在项目竣工备案之后，这就确保了建设期内房地产开发资金不被抽回。”

此外，在新政策要求之下，银行发放开发贷款的投放审批也从看房企，转向看项目本身。“过去，银行主要看房企信用资质、担保情况等，这种模式在一定程度上提高了审批效率，但存在一刀切和风险高度集中等问题。在新政策下，银行需合理区分房企集团风险和项目风险，贷款审批更加侧重于项目本身，项目单独建账核算，资金独立运作、封闭管理，有效防范项目交付风险和信贷风险。”上述国有大行住房业务相关人士表示。

董希淼认为，此次政策“组合拳”兼顾购房人权益保护、房企合理融资需求、金融机构风险防控三重目标。通过主办银行、资金封闭运行、延后预售商品房按揭放款时点等制度设计，从信贷环节加固保交楼防线，为房地产发展新模式夯实金融基础，有利于更好释放合理的住房需求。