越秀的“一号”作品，终于来了!

高杠杆驱动规模狂飙的时代已彻底落幕，房企格局也迎来了新一轮重构。

能常年霸榜TOP10房企，大概有3类：以中海、华润、保利、招商为代表的巨型央企；以建发、越秀为代表的地方国企表格；以滨江为代表的区域深耕型民企。

大浪淘沙，为何是它们常年霸榜各类行业榜单？

艳姐觉得一个核心原因——将产品的发力点，从当下功能满足切换到未来生活营造。

换句话说，房企要能真正走进客户未来的生活场景里，让房子能够“生长”，把居住从“依附房子”转向“经营生活”。

如何让房子“生长”？

艳姐看到2条路径，一条是点状突破，追逐单一的产品亮点，铆足力气打造一个“尖叫点”撬动市场；一条是系统进化，在产品、服务、品牌、团队构筑的底座之上，搭建一套适配客群全生命周期的居住底盘。

能跑通第一条路径的房企，艳姐见过很多。但能通过系统进化构建产品和口碑护城河的并不多见，一个典型案例来自：

越秀地产。

而越秀深耕上海5年的集大成之作越秀·天屿，便是观察这套体系化方法论的一个切片——

越秀·天屿实景

这是越秀在上海的首个全域抬板项目。

就在前几天，越秀·天屿开放了实景示范区，据说开放至今就吸引了超3000组客户到访。

越秀·天屿实景

尤其是艳姐实地踏访越秀·天屿耗资近亿元、约1万㎡的实景展示区后，感触愈发强烈——不同于其它房企产品的点状突破，真正的作品理应如越秀·天屿，是一场贯穿生命周期“体系化工程”：

不止于局部的匠造奢配，而是始于拿地时的高远格局，成于建造中的严苛细节，终于交付时的极致兑现。

了解完你会有一个强烈的感受：

越秀上海的“一号”作品，正在重构行业的底层逻辑！

01

产品颠覆，别人还在机械复制

越秀首创上海“生息”定制社区

过去二十年，行业跑通了一套成熟的方法论——标准化、高周转、快复制。这套体系效率拉满，也导致了套路高度趋同：

清一色高级灰、标准化留白、同款美学符号、雷同轻奢版式……

就在大家都心照不宣默认这套打法时，越秀·天屿偏偏不按剧本来。

如何另起一行书写独属于自己的叙事？越秀·天屿拒绝以经验复刻作为安全路径，选择了一条截然不同的破局思路：

真正走进隐奢客群未来的生活场景，先布局好具象化的生活场景，以前所未见的“独创式”设计，实现空间与城市、建筑、生活场景的共融、共生。

①前所未见的城市玄关，高奢酒店磅礴感+高维审美完美融合；

门庭，是业主身份与品位的直观彰显，也是各家房企项目打造的发力点之一。

门庭到底该怎么打造？

一般房企的做法是，将门庭的尺度做大一点，造型堆砌的精致一点。这么做无可厚非，但无法回避一个问题：

社区和城市被“人为地”割裂成为相互独立的空间，这种冰冷的割裂感带来的居住体验非常差。

这次越秀·天屿打破传统，拿出了一个极具高浓度生活场景的解决方案：

以一体化全域设计，打造上海首个城市玄关。

越秀·天屿实景

越秀·天屿的实景示范区自开放以来，其呈现的空间质感持续引发市场惊叹。

当你站在社区入口，映入眼帘的便是轻法式庭院的既视感。约100米宽、约12米高超大尺度的隐奢门庭，如同一幅奇妙的框景，将人引入其中。

当你走进去细看的时候，会感受到非常高级的审美质感：

门庭中央，以珠宝设计为灵感，透光玻璃“宝盒”之下，层层递进的海派拱卷，顶部以藻井做法镶嵌项目logo，并以安哥拉黑奢石水景为底，带来极具海派艺术感的视觉效果；

越秀·天屿实景

门庭两侧，26根约12米高廊柱林立，月光米黄大理石搭配古铜色金属，阳光透过廊柱的间隙洒入，在地面投下斑驳光影，流淌出一抹光影的温润质感。

越秀·天屿实景

高奢酒店式的前场铺陈，仅这一刻，就足以让你气场全开！

当然，越秀没有让这条隐奢城市玄关只负责好看，还在其中置入“城市能量站”和“9¾车站”。

城市能量站配置咖啡与冰淇淋智能设备，提供24小时自助服务，早晨出门可以带走一杯咖啡；“9¾车站”集成了公交信息服务等功能，业主等车时不需要在车道边临时停留...

越秀·天屿实景

你会发现，越秀没有用一道简单的门庭切断内外，而是用百米城市玄关这个承接了日常服务的“灰空间”，将社区和城市精致地咬合成为一个整体。

②前所未见的定制生活场景，激发未来美好生活的憧憬；

当穿过城市玄关走进会所的时候，同样能感受到前所未见的大气感，真的仿佛来到了圣殿一般，这也是因为项目打造了浦东首个3层立体会所。

得益于这样的阔绰空间，项目在3层立体会所之中全维配置了近20个功能场景，几乎覆盖了市面上所有会所功能。

但仅仅“有”，还不足以打动我们，在这里，每一项功能都是呈体系化来展开的足够丰盈的生活场景。

会所负一层和地面层，置入了面积约1000㎡的运动健康中心，恒温泳池、瑜伽室、氧疗室、有氧健身等场景围绕下沉式立体山水庭院做了环抱布置，每一项配置都拉到了顶配。

越秀·天屿实景

比如星空恒温泳池，以约10米*25米的尺度构建“场馆级”的体验，透过大约25米的开敞面宽，室外的立体园林景观尽收眼底，采光和视野相当在线。

比如有氧健身，选用了喜来登、威斯汀等五星级酒店健身俱乐部的指定健身器材品牌——必确 Precor...

越秀·天屿实景

会所抬板层，是面积约1100㎡、业主私享的学习成长中心+邻里社交中心，覆盖了“芽宝”主题IP的儿童乐园、儿童音乐厅等场景，你甚至能看到女王会客厅、全景舱棋牌室等9个不同主题的空间。

一起烘焙，一起喝下午茶，一起切磋牌艺…在同一屋檐下，人与人的距离，被恰到好处地安放。

越秀·天屿实景

更让艳姐惊艳的是，越秀竟然打造了整个上海非常罕见的儿童乐园。

越秀·天屿实景

在面积约200㎡、高约10米的儿童乐园中，设置了模拟医院、旋转滑梯、梦想汽修间等多个主题空间，每个空间的设备都价值不菲，为的就是给到孩子一个可以寓教于乐的快乐空间。

③前所未见的立体山水景观：五感全开的立体松弛感场域。

项目在下沉式会所的中央，以“绿谷庭院”理念打造了约800㎡的水院景观，水院中心以有机材质竹木做出树木的造型，暗合着节节高升的美好哲学。

越秀·天屿实景

当你沿着溯溪山道拾级而上，抬眼便是约13米高，具有微度假体验、层次丰富的立体景观体系。全冠移植的乌桕、红枫等众多来自全国的昂贵树种，置身其中，你能一秒钟与诗意的自然融为一体；

当你拾级而上来到庭院二楼的樾邻客厅，喝上一杯会所自制的卡布奇诺咖啡，俯瞰由绿植、垂瀑构成的中央庭院，耳边是潺潺水声，真的会感到非常松弛放松。

越秀·天屿实景

艳姐觉得这就是越秀一直想要为客群所营造的视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉五感全开的生活场域。

你会发现，越秀·天屿的会所并不是单一功能的拼接，它更像是一套被精心编排的生活剧本，前瞻性地把每一种生活场景，都编排成舒服、松弛、有分寸的专属体验。

02

极致引领，别人还在跟风标准

越秀重构塔尖生活坐标

艳姐这两年看过很多高端项目，大多数项目的发力点，都集中在精工细节或空间美学的打磨，做法简单粗暴，要么把楼层做高，要么做一堆飘窗，或者是把装标配置提高一点。

换句话说，就是简单的做加法、搞堆砌。

但在越秀·天屿，艳姐看到了不一样的解题思路：

不止于在物理层面做到极致，更在于精准锚定隐奢客群气质，以引领性的审美语言和开创性的空间设计，重构塔尖生活价值坐标。

①首次出现的5.3米抬板：令人惊叹的浮岛社区形制创新；

越秀在森兰这片黄金地块上舍弃常规高密度规划，打破传统社区平面化以及低区视野问题的局限——

打造浦东首个抬板约5.3米的浮岛社区。

越秀·天屿实景

作为越秀落地上海的首个全域抬板项目，也是整个浦东第一个实景呈现的抬板项目，不同于大部分项目的“局部抬板”，越秀·天屿直接把社区整体抬高约5.3米，相当于普通住宅的三层楼高。

约5.3米的全域抬板，也并非单纯的设计炫技，而是重新梳理城市与居住的关系。

抬板之下，是全明车库、配套用房、垃圾房，部分设备管线也“藏”在了板下，搭配全龄会所，承接城市烟火和生活便利；抬板之上，是花园、景观，营造纯粹私密的居住秘境。

越秀·天屿实景

城市功能与居住功能，被抬板物理分离，互不干扰。同时低区住户的景观视野也得到了质的提升。

②首个“高技派”艺术立面：重新定义城市天际线符号；

这是越秀·天屿的外立面，第一眼看上去你会有两个惊叹点：一个是让人咋舌的玻璃和铝板占比；一个是全系无连廊的设计。

这是越秀为浦东首创的“高技派”艺术立面。

越秀·天屿实景

它摈弃了板块内千篇一律的“土黄色”色调，以及局部铝板点缀+涂料为主的混搭套路，直接刷新了高端住宅的立面标准：

用真金白银的米白色仿石铝板+香槟金金属线条+玻璃+涂料组合，以横向舒展+纵向挺拔的线条，勾勒出 “轻盈而不飘，厚重而不笨” 的——艺术画框。

可以说，越秀·天屿以一场超越时代、超越板块的美学实践，重新定义了何为塔尖生活；也用这栋建筑的颠覆性审美语言，成为整个区域的艺术美学新地标。

③首个“多阳台+花池+阳光私厅”系统：一场刷新空间想象上限的户型革新；

在其他项目还以多阳台为卖点时，越秀直接做了个极具引领性的创新：

在全系无连廊和一梯一户之上，以上海首个“多阳台+花池+270°阳光私厅”系统，带来空间体验指数级提升。

比如建面约105㎡的3房户型，通过LDKG一体化设计，形成一个约24㎡的超级客餐厅空间；南向客厅约3.5米的面宽，配合约3米的层高，空间的尺度感被放大到极致。

越秀·天屿建面约105㎡ 美学样板间实景

他们还做了1花池+2阳台+5飘窗+270°阳光私厅，厨房的操作台竟然直接放在了飘窗上面，南向主卧和北向次卧也做了双270°全景舱。

最终，通过这种创新，也实现了空间实得率的明显提升。

而建面约127㎡的4户型更加“夸张”：

通过3花池+3阳台+6飘窗+270°阳光私厅，空间实得率被进一步放大；通过LDKG一体化设计，形成一个约32㎡的超级客餐厅空间；配合“3+1可变空间”设计，不仅可在3房和4房间“灵活切换”，还实现最大约6.6米面宽的大横厅，衔接约1.8米进深的奢阔阳台+花池，客餐厅空间可扩容到约49㎡，这里完全成为家庭社交的“无界剧场”。

越秀·天屿建面约127㎡美学样板间实景

而270°阳光私属电梯厅设计，在获得采光通风的同时，甚至还可以塞下一辆自行车。

127㎡的户型，硬是做出了市面上常规“三代宅”约150㎡产品的尺度感。

按照项目此前预测约7.4万/㎡的均价，相当于约180万的附赠，这种真金白银的获得感，吸引力还是相当大的。

对于越秀·天屿，艳姐只想说，美学样板间现场看到的震撼程度要远远超过图片和文字的描述，这大概也是今年上海最强悍的一次实景呈现。艳姐也强烈建议你能去亲身体验，那种只有亲临现场才会感受到的震撼。

④高级的松弛感：以豪宅逻辑重构“改善”人居法则。

作为深耕上海5年的集大成之作，在越秀·天屿的精装设计的打磨上，他们也在思考一个课题：

如何跳脱传统的元素堆砌，将抬板景观和下沉式庭院所带来的松弛感也营造在室内氛围之中？

在建面约127㎡户型的美学体验馆里，艳姐看到了解题思路：

以豪宅逻辑营造出高级的松弛感！

从入户门开始，哑光色调的铸铝门，搭配镶嵌在白雪公主石材上的古铜色门牌号，从第一眼就能感受到归家的温润质感。

这种松弛感，还以极高的浓度呈现在室内。

整体雅致、高级的色调，搭配室外一眼可见的抬板景观，让你一进入家门就被舒适与放松包裹。

越秀·天屿建面约127㎡美学样板间实景

这种引领性的松弛感审美的背后，你会发现细节处的种种隐奢。

室内公区地面使用了900*1800mm的超大尺寸岩板，这种尺寸的岩板无论贴多少片就像一整片的效果，难度和成本很高；岩板定制的背景墙；卧室地板的鱼骨拼工艺…

还有装标上也有诸多超配细节：

厨房配置了博世的五件套、带高能智慧气泡洗的方太电气化水槽；大金的中央空调、地暖系统；霍尼韦尔的双向流独立新风系统等等。

越秀·天屿建面约127㎡美学样板间实景

而在看不见的地方，楼体的全屋静音屏障，前置净水+末端净水+中央软水的全屋用水净化，多场景联动的全屋智能系统等等也“武装到了牙齿”。

看到这里你会发现，越秀·天屿诸多创新背后始终有一个共同逻辑：

以客户需求作为设计逻辑的原点。

正是因为越秀·天屿从起笔就做了诸多客户视角下的思考，将塔尖生活的理解一点点拆解融入，把无数个细节做到极致，所以才能在市场高度内卷下，依然能做到区域的天花板，是产品的天花板、更是塔尖生活的天花板。

03

步步为“赢”，别人用经验做决策

越秀用体系化操盘锁定市场话语权

如果说市场的热度是结果，那么产品力就是原因。

所以，在高度内卷的上海，为什么逆势破局的会是越秀？

这背后，是越秀上海提炼出的一套基于极致对客思维，可复制、可迭代、可闭环的全链路贯穿式产品体系化研发方法论。

越秀上海的这套方法论，艳姐总结为三重底层系统：

第一重，客户洞察系统，以读懂客户作为一切的起点；

一般房企拿到地后，可能会直接复制过往成功项目，最多稍加修改便投入市场，这样做的好处是短平快、快速落袋为安。

这并没有错，但在越秀上海的逻辑里，这只是基于“当下住宅”的标配思维。

越秀上海的产品研发体系，早已不满足于只解决居住本身的需求，并拒绝经验主义的简单复制粘贴，而是在研究90后甚至00后客群究竟需要什么，收纳够不够、隔音好不好、水质优不优、会所功能是否适配全龄场景...越秀上海总能精准捕捉客户未被满足的情绪价值，将客群洞察变成产品设计的起点。

越秀·天屿实景

别人出售房子，越秀上海以客户洞察创造共鸣。

第二重，产品进化系统，以体系化实力构建绝对竞争壁垒；

当同行仍在堆砌材质实现产品点状突破时，越秀上海早已以体系化构建产品力护城河。

他们从战略层面、人才层面、管理层面，全链路重塑产品意识和研发逻辑；在越秀上海的逻辑里，研发并不只是产品部门的工作，而是投资、产品、工程、营销、客服、物业全条线拉通对齐，让客户声音直达产品研发，也让越秀上海可以用持续“代际创新”构建绝对竞争壁垒，牢牢掌控市场话语权。

越秀·天屿实景

别人点状创新，越秀上海以体系化引领时代。

第三重，穿透管控系统，把兑现关口从工地前移到工厂。

产品从研发到兑现，最大的卡点就是过程管控不足带来的“货不对板”。传统房企的过程管控，大多停留在材料进场验收环节，供应商送货到工地，抽检合格便投入使用，工艺、品控标准基本不可控，很容易出现“样板达标、批量缩水”的落差。

越秀上海直接把管控链条往前推，从工地延伸到供应商的生产源头。

比如门窗玻璃，他们会直插工厂，把生产全流程纳入品控范围，而非只验收最终成品；比如石材，他们会从矿料筛选到切割加工全程抽检，确保石材纹理色泽、厚度标准高度一致…

这种从工厂源头就开始抓兑现的穿透式管控系统，让越秀跳过了“事后返工、批量补差”的行业常规路径，直接从源头把品质拉到了顶格。

别人着眼当下，越秀上海以穿透管控超越未来。

越秀·杨浦天玥交付实景

越秀上海的三重底层系统，不是简单加法，而是相互咬合的体系升级。用客户洞察指导产品方向、用体系化实力形成产品引领、用销量与兑现验证市场认可。

而在这套方法论下，越秀自2021年首次落子上海，短短5年也划出了清晰的迭代路径：

| 2021年，发轫于天樾园和，以联合操盘切入上海，积累本土经验；

| 2023年，起势于苏河·和樾府，以独立操盘，用热销验证产品力；

| 2026年，成熟于越秀·天屿，以自操盘和产品创新主导权的全面回归，打造越秀专属的系统性产品。

市场到底买不买账？

2022年，天樾园和以74.5亿销售额跻身上海楼盘销售排行榜TOP10；

2023年，嘉悦云上以90.78亿销售额跻身上海楼盘销售排行榜TOP9；

2024年，苏河·和樾府首开认购率280%触发积分，4开4罄，从拿地到清盘仅用时10个月；

2025年，越秀·静安天玥首开销售23亿, 日光、清盘；

2026年，苏河·和樾府预看房，到访率超95%...

越秀·天屿就更不用说了，实景示范区开放至今超3000组客户到访，已经证明了市场的期待感。

所以你会看到，越秀上海5年14子，每一次布局都处于城市的成长点之上，每一次推盘都可以发现和填补市场空白，每一次迭代都能推动区域势能与人居理念的跃升。

结语

据悉，越秀·天屿已开启认筹。作为越秀深耕上海5年的集大成之作，越秀·天屿大概率会成为今年上海楼市的又一个现象级爆款。

但，这这只是个开始。

下半年，还有静安苏州河畔的苏河湾项目入市。

据说单价要18万+/㎡、套均总价3000万+，这是越秀在上海的最高端高层住宅项目。

写到这里，真的有一种爆发在即的期待感。

未来，剧变后的越秀又会带给上海哪些惊喜？我们拭目以待！

品鉴越秀·天屿

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主编：张艳

责编：eric

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