未来五年, 大多数房子将失去流动性! 两套房的家庭，得算清哪几笔

不知道你有没有发现，现在身边挂牌卖房的人越来越多，能顺利找到接盘侠的却没几个。2026年开年，楼市最值得关注的根本不是房价涨跌，是房子越来越难变现这件事。未来五年，大部分房子可能真的会砸在手里卖不出去，手里攥着两套房子的家庭，这笔账真的不能再糊里糊涂了。

2025年11月，百城新房库存去化周期已经爬到27.4个月的历史新高。过去半年就能清盘的项目，如今挂上两年也难有买家问津，这明明白白就是供给端撑不住了。同年年底住建部的重要会议，直接把接下来的关键词定成控增量、去库存、优供给，不是简单救市，是对整个楼市格局的重构。

现在市场已经拆成三步走，先出清旧库存处置爆雷企业，变相甩卖压价促销会越来越常见。等大盘初步稳住，地方土地出让会越来越谨慎，过去靠卖地撑财政的模式也会彻底改写。最后就是行业分化加剧，只有真正优质城市优质地段的好房子，才算得上能打的核心资产。

全民炒房囤房的时代已经翻篇，牌桌上最后只会剩下少数拎得清趋势的人。这一轮结构性淘汰里，有三类房子首当其冲会被清出去。

第一类就是三四线城市和人口净流出地级市的库存房。过去这些地方靠棚改、货币化安置、高铁新区一波波政策红利盖了不少房，到头来人没留住，库存全变成了没人接的死重资产。

第二类是远郊大盘和非核心区的高密度住宅。看着单价便宜环境也不错，实际通勤动辄两个小时，学校医院商业配套全缺，生活便利度差到离谱，没人愿意长期为这种房子买单。

就拿深圳龙岗、广州增城那些超高层堆叠的远郊大盘来说，全是过去高周转模式下的产物，单栋楼几十层楼间距挤得不行，以后不好修也拆不起，注定是未来的遗留问题。第三类就是限价时代赶出来的粗制滥造盘。

开发商为了压利润保回款，拼命赶工期偷工减料，排水堵、墙体糙、车位不够几乎成了标配。这批房子现在正陆续交付，很快就会扎堆流进二手市场，刚好政策现在改了口径，开始强调好房子好小区的四好建设。

没品质没物业没配套的次新商品房，在这个趋势下只会被彻底边缘化，挂在中介就是有价无市，距离流拍也就一步之遥。说白了，现在已经不是能不能涨的问题，只有真正有竞争力的房子，才卖得出去。

哪怕同一个城市里，好房子差房子也会划出一道清晰的分水岭，流动性缺失的根子，不只是楼市本身的问题，还和整个大环境绑在一起。

中国出生人口从2022年之后已经连续三年低于1000万，幼儿园在读人数四年里少了1200万，不少位置偏的幼儿园都改成养老院了。现在就算给三岁以下孩子发育儿补贴，生育率也没见明显回升，人口底座越来越窄，未来能接盘商品房的年轻家庭只会越来越少，这是所有区域楼市都绕不开的坎。

年轻人现在的处境也很难，调整后的青年失业率还在18.9%的高位，国内社交媒体上，低成本生存、省钱技巧这类内容越来越火。有个北漂博主，出身普通农村，分享自己每天七块钱吃两顿的省钱日常，六年多存下了一百多万，吸引了三万多粉丝。

年轻人对未来的预期越来越稳，过去支撑房价的幻觉就是，总有下一个人会出更高价接你的盘。当年轻人连吃饭都要把每一分钱算清楚，这条接盘链最脆弱的一环已经没了。

现在国内居民消费占GDP的比重只有39%，远低于发达国家60%的平均水平，内需拉不起来，所有需要接盘的资产都会受影响。过去一年中国贸易顺差冲到了一万亿的历史新高，看着很亮眼，实际上很这种挤出来的顺差反而不是好事，已经引得不少国家开始加高贸易壁垒，未来出口这条路也会越走越窄。放到楼市里看就是，出口的顺差补不了国内居民的口袋，没人没钱没信心，房子自然没人接盘。

大一部分是因为国内消费投资低迷，进口需求收缩，过剩产能都低价卖到了海外。

过去这些年房子被金融化，地方靠卖地撑财政，普通人把房子当理财炒，全靠博接盘赚差价。现在不一样了，房贷利率下调，预售制收紧推现房销售，保障房占比越来越高，整个趋势就是把房子从金融资产拧回普通商品。

现在楼市洗牌，就是挤掉泡沫淘汰过剩的房子，最后能留下的都是真正有价值的好房子。这件事影响最深的就是手里攥着两套房子的家庭，你们的账得重新算了，每一笔都不能含糊。

第一笔就是哪套真的还有流动性的账，两套房子摆出来比一比，位置、配套、物业、前景一看就清楚。要是刚好摊上人口流出城市远郊大盘或者赶工的烂房子，早点接受被淘汰的现实，别死扛着不放。只有核心城市核心地段品质过关的房子，才值得长期持有。

第二笔是持有成本和未来税负的账，地方卖地收入缩水之后，房产税一直被当作稳定的新税源，多套持有的逻辑早就不是过去越放越赚了，你得把潜在的税负、物业费、维修成本全都算进去。

第三笔是接盘人在哪的账，出生人口降年轻人没钱，未来能付得起首付扛得动月供的买家本来就在收缩，愿意接差房子的人更是少之又少，提前想清楚你的房子卖给谁，别等挂牌了才抓瞎。

第四笔是家庭现金流会不会被套牢的账，未来五年留错一套房，亏的可不只是几十万价差，是整个家庭的活钱全变成了死资产，想置换换不了想变现变不出，真遇到急事连腾挪的余地都没有，这种风险对普通家庭来说杀伤力大得多。

房子还是刚需，普通人要安家落脚，这个事从来没变过。变的是把房子当金条囤起来躺赚的时代已经结束，从政策到市场，底层逻辑早就换了。提前把这几笔账算清楚，比抱着总会涨回来的幻想实在太多，踩不对趋势，才真的会输。

参考资料：人民日报 促进房地产市场平稳健康发展