北京
据媒体报道，两年前，罗女士以每月19000元的价格租下了杭州星潮映象府一套200平方米的精装房。第二年租期届满退房时，房东余先生检查后认为沙发有划痕、凳子有破洞、墙面有污渍，要求必须恢复原状。不仅扣押金，还索赔几万元用于全屋墙面通刷漆并更换全新家具。
房屋正常使用的损耗究竟该由谁买单？退租时又该恢复到什么程度？9月7日，记者采访了四川策信律师事务所创始合伙人肖明静律师，对此进行解读。
罗女士表示，自己已主动花了2000元清洗沙发并局部补漆，但房东认为这只是“掩盖”，坚持要求全屋墙面通刷漆，更换全新家具，甚至已委托律师准备起诉。罗女士感到十分委屈：“交了40多万元租金，难道还要把家具全换成新的吗？”目前，罗女士正准备积极应诉。
“房屋正常损耗”属于经营成本
“本案的核心争议点在于罗女士对房屋的使用是否属于‘正常使用’。”肖明静律师解释，正常损耗通常指房屋及设施在正常使用下的自然老化、轻微磨损、褪色等，例如墙面因日常接触产生的轻微污渍、沙发因日常坐卧产生的细微划痕等。这类损耗是租赁关系中不可避免的，属于房东出租房屋理应承担的经营成本。而非正常损坏则是指因租客不当使用或故意行为造成的损坏，如墙面被大面积涂鸦、家具被利器划伤、被烟头烫坏等。
肖明静进一步分析，墙面污渍若属于正常损耗，罗女士进行局部补漆属于对房屋的合理维护。房东以“局部修补会有严重色差”为由要求全屋通刷漆，已超出合理限度，只要局部修补能基本恢复原状，就不应强制要求全屋通刷漆。
至于沙发划痕、凳子破洞这些损坏，需根据具体情况判断：若是正常使用下的轻微磨损，属于正常损耗；若是被宠物抓挠、硬物刮擦等造成的明显破损，则可能构成非正常损坏，租客需要承担修复或赔偿责任。但即便构成非正常损坏，房东要求“更换全新家具”也过于严苛，通常只需赔偿合理的修复费用或按折旧价值进行赔偿。
“恢复原状”并非恢复“全新”
房屋需要恢复到什么程度？肖明静表示，法律要求的“恢复原状”并非指恢复到出租时的全新状态，而是指恢复到“能够正常使用、符合合同约定的状态”，具体标准应结合房屋的折旧情况、租赁期限、使用强度等因素综合判断。
租客仅需对因非正常使用造成的损坏负责，修复至能够正常使用且不影响房屋整体美观和价值的程度即可。对于房屋及设施因正常使用产生的自然损耗（如墙面自然褪色、家具正常磨损等），应由房东自行承担维修或更换成本，这部分损耗是房东出租房屋应预见的经营风险和成本。
合同应签详尽，全程留存证据
针对此类租房纠纷，市民在租房时需要注意什么？肖明静律师提醒，防范退租风险应贯穿租房的全过程：
在签约与入住环节，应签订详尽的租赁合同，明确约定房屋及家具家电的现状、使用规范、维修责任、押金退还条件以及退租时的验收标准和程序；对价值较高的家具家电最好附照片或视频作为附件，明确初始状态；入住前应对房屋的墙面、地面、家具、电等进行全面拍照或录像，特别记录已有瑕疵、划痕、污渍等，与房东或中介共同确认并书面记录。退租时应与房东共同检查房屋状况，对任何争议点拍照或录像固定证据，面对不合理要求时依据合同和法律理性沟通。
华西都市报-封面新闻记者 杨博
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