不断推动REITs出表 投资收益多寡致新建元利润波动

观点网 新建元的利润主要来自于REITs出表物业带来的投资收益。

近期，苏州新建元控股集团有限公司对外披露2026年上半年经营情况。上半年，新建元集团营业收入为14.77亿元，同比下滑约10%；归母净亏损5783.18万元，上年同期盈利5.19亿元；毛利率为-2.17%，上年同期为0.3%。

产业科技连线了解到，新建元主营业务包括房产销售和城市综合服务。

近年来，因房地产项目结转规模下降、盈利空间收窄，该公司经营性亏损加剧，主要在REITs方式盘活资产形成的投资收益的补充下实现盈利。

营收、利润双下滑

分板块来看，新建元集团期内营收来自于城市综合服务、房产销售两大业务板块。在营收构成中，城市综合服务录得营收从2025年上半年的15.41亿元下滑至10.92亿元，毛利率从-4.43%下滑至-20.02%，营收占比从93.86%降至73.89%。

与之形成对比的是，房产销售录得营收则从2025年上半年的1.01亿元提升至3.86亿元，毛利率从72.55%下滑至48.35%，营收占比从6.14%提升至26.11%。

公告指出，新建元于2026年1-6月公司房产销售收入较上年增加282.51%，房产销售成本较上年增加619.76%，毛利率下降24.2个百分点。本期房产销售收入主要来源为月亮湾建屋广场E座（紫云庭）、数谷一期E栋，房产交付规模有所增加，去年同期为尾盘销售，成本低，毛利高。

产业科技连线获悉，新建元的城市综合服务贡献绝大部分营收，因为其持有较大规模经营性物业，主要集中于苏州工业园区。

近年来，因优质物业通过REITs盘活出表，表内租赁物业规模有所下降，同时新入市项目仍处于招商培育阶段，业务收入有所下滑，叠加折旧及运营成本增长影响，租赁业务成本倒挂。

在产业载体建设上，数智湾二期进入施工收尾阶段，即将启动竣工验收；数智湾三期、新建元智工坊、苏州2.5产业园五期按年度目标稳步推进工程进度。

房地产开发业务也是新建元的主营业务之一，主要经营实体包括建屋集团、圆融集团。

一份评级跟踪报告显示，截至2025年末，新建元主要在售/待售项目总投资金额为382.38亿元，规划可出售建筑面积合计194.35万平方米，累计已销售面积为119.33万平方米，已回笼资金223.92亿元；待售面积为75.02万平方米，按照各项目当前销售均价计算，除未推盘或无明确均价的项目之外，其余项目待售部分总货值为161.84亿元。

报告指出，2025年新入市的晋墅（荣域西）项目投资规模较大，该项目系苏州工业园区双湖板块高端住宅项目，涉及公寓和别墅业态当年仅少量推盘，截至年末已去化1.6万平方米，实现合同销售额13.13亿元。随着该项目的陆续加推及销售，有望对该公司合同销售额的增长提供支撑。

REITs带来投资收益

将时间线拉长来看，早在2023-2025年，新建元的房地产项目结转规模下降且盈利空间有所收窄，营业毛利持续减少。与此同时，新建元投资收益较大，主要产生于REITs方式盘活自持物业形成的处置收益，能够对盈利提供有益补充。

在投资收益的补充下，新建元于2023-2025年实现盈利，净利润分别为13.23亿元、7.65亿元和3.10亿元，因经营性亏损加大而逐年下降。2026 年第一季度净利润为0.15亿元，同比减少3.06亿元，上半年为-7851.32万元。

整体看，新建元的盈利易受房地产项目结转节奏和REITs盘活资产安排等因素影响而产生波动。近年来致使新建元利润出现较大变动的主要原因，在于期内投资收益的多寡。

数据显示，上半年新建元报告期利润总额为-0.53亿元，非经常性损益总额则达到3.25亿元，其中投资收益达到7.99亿元，而2025上半年这一数值约为15.56亿元。

债券中报提及，上半年新建元投资收益主要由广发-元联-新建元乐活城资产支持专项计划类REITs发行确认投资收益、权益法核算的长期股权投资收益、及持有基金，属于非经常性损益的金额为3.39亿元。

产业科技连线了解到，近年来，新建元持续通过REITs方式盘活经营性物业资产，出表物业规模较大。

2023年和2024年，新建元分别实现李公堤一期至三期街区商业，以及部分邻里中心和圆融时代广场等物业资产出表，涉及可出租面积合计11.1万平方米和12.67万平方米。

2025年，新建元发行三项资产支持专项计划，出表资产涵盖产业园、商业及写字楼等多类物业，涉及可出租面积合计54.58万平方米。截至2025年末，新建元已出表的主要物业可出租面积合计110.34万平方米。

新建元于债券中报介绍，截至目前，新建元集团累计已成功完成十余单类REITs产品发行，包含邻里中心、商旅资产、李公堤1-4期、圆融时代广场、产业园、商办等底层资产，并以2.5产业园一期二期作为底层资产，成功参与全国首批、江苏首单公募REITs试点上市。目前已形成多元化、多层次的REITs发行体系。

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