两天八刀齐落，国家连废10份旧规：开发商和三高模式正面决裂

2026年8月28日下午五点十五分，住建部官网挂出一份编号“建房规〔2026〕3号”的文件，落款三家部委，最后一句是“本通知自发布之日起施行”——没留缓冲期。

同一时间，央行、金融监管总局、证监会全部动手。两天之内，8份新文件出台，10份旧规废止，连1998年制定的个人住房贷款管理办法都退场了。住建部、央行、金融监管总局、证监会几家一块上阵，9份老的住房信贷文件直接废止，再顺带把1998年的个人住房贷款老办法也送走。

这个阵仗，近十年没见过。

“三高”模式，到底怎么运转的？

过去二十多年，大部分房企玩的是一套标准剧本：先拿地，尽量借钱拿；地拿到手，赶紧开工，往往地基刚打完就开始冲预售条件；预售证到手，首付和按揭源源不断进来，钱立刻进集团资金池。这笔钱一部分用来搞本项目建设，更多的拿去抢下一块地、铺开新项目。用A项目购房者的未来钱，提前支撑B、C、D项目的拿地和开工。

刚开始大家都觉得挺聪明：只要销售快、融资不断，新钱永远能盖住旧窟窿，资本一年转好几轮，规模呼呼往上冲。

问题就埋在这儿。房子没交付，购房人已经付了首付，银行也可能把按揭打进来。收入还没“挣到手”，账面上就当成可以四处挥舞的现金。结果近几年大家都看到了：销售一慢，后面项目回款跟不上前面项目的支出，窟窿顺着集团资金池传染，一城出问题，隔壁几城跟着停工；一个项目烂尾，一整条产品线一起掉坑。

你买的是某个小区某一栋楼，但你背的风险，可能来自这个房企全国好几个项目共同编织的债务网。这就是“三高”的残酷现实。

三部门答记者问时提了两个名字：恒大地产破产清算、许家印案公开宣判。这是“三高”模式弊端最沉痛的证明。“三高”模式的弊端，以最沉重的方式集中暴露——几乎所有的头部房企都遭遇危机。

房地产流动性风险的影响早已超出行业本身。房企集中出险削弱市场信心，住房价格回落影响居民资产负债表；建筑、建材、家电、家居和金融等上下游行业均被波及；2025年，地方政府国有土地使用权出让收入已不足2021年的一半。旧模式转不动了。

这不是调控，这是制度重构。

第一刀：土地款不能贷款

新规里有一句话，对开发商简直是“当头一盆冷水”：银行不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。

过去不少开发商是可以借钱买地的，拿地本身就是杠杆的起点：土地一涨价，还能拿去抵押、加授信、再滚一轮。《意见》第五条明确画了红线——银行业金融机构不得发放用于缴交土地出让价款及相关税费的贷款。住建部等部门通知进一步要求，房地产开发企业须用自有资金购地。《意见》第十一条同时规定，项目资本金应先于房地产开发贷款全额到位。

三道闸门落在一处，斩断的是“借钱买地、抵押融资、再借钱再买地”的杠杆链条。说白了，第一笔钱被硬生生压回股东口袋里。你想扩张没问题，但要拿真资本来证明自己。高杠杆扩张，从入口就被锁住了一半。

第二刀：预售门槛拔高，按揭发放延后

过去买新房，很多人心里犯嘀咕：钱交了，房子还是一片空地，开发商要是跑了，房财两空怎么办？新政有几个关键变化：

一是预售保留，但单体建筑必须完成主体结构封顶。也就是说，想预售，楼得真正盖到一个硬节点，而不是刚冒出几层就开卖。旧规下，一个项目从拿地到取证通常需要半年左右；新规以主体结构封顶作为预售条件，取证时间可能延长至一年左右；采取现房销售，周期可能达到两年左右。

二是购房人首付、个人住房贷款等所有购房资金，全部进入监管账户，统一监管。按揭发放时点从主体结构封顶调整到竣工备案。以前房子还没影，月供先还上了；以后是“能拿房、再还贷”。就这一条，把预售最大的融资功能给掐了。

销售制度改革与信贷制度改革咬合在一起，堵的就是风险向购房者转嫁这个口子。延后贷款发放时点，表面看是银行放款节奏的调整，实质是把逾期交付的金融风险挡在普通家庭门外。人民银行有关部门负责人道出制度初衷：确保购房人“能拿房、再还贷”。

第三刀：项目资金独立封闭管理

过去一个项目多家银行竞相授信，开发贷和预售资金混在一起腾挪。行情好时竞相加码，风险来了竞相抽贷。

现在是“单个房地产项目对应一家银行作为主办银行”。项目单独建账、资金独立运作、封闭管理。项目存续期间，房地产开发贷款、项目自有资金、现房销售资金等与项目相关的全部资金，均应纳入项目公司在主办银行开立的资金账户管理。开发贷不得跨项目调拨，不得用于缴纳土地款、项目分红或其他投资。

集团资金池，再见。

最不起眼的角落藏着最深的心思

新政里有一条被绝大多数人忽略掉的条文：个人住房贷款的期限，上限从三十年被拉长到四十年。舆论场里大家争的都是“现房销售”这四个字，没人愿意花力气讨论一个多出来的“5”字头开头的年份。但恰恰是这一条，把这轮改革的真实意图暴露得最彻底。

四十年这个数字，对购房者是让利——同样一笔一百万的贷款，月供能省下几百块，年轻家庭的入场门槛降下来了。可这笔钱什么时候能到开发商手里？新规写得很清楚：预售的住房，个人按揭要严格到项目竣工备案之后才能发放。一头是把老百姓的月供压力再撬松一点，鼓励他们进场；另一头是把开发商拿钱的时间往后推一大截。

政策制定者的算盘打得很直白——想要钱可以，先把楼盖出来。这不是救市，这是筛人。

手术台上躺着的病人，就是“三高”模式。

市场已经给出反应

新政发布当天，一家大型房企集团总部召集各区域和城市相关条线负责人开会，要求在全国范围内暂停投资，全面盘整存量项目。某房企一个住宅项目已蓄客数月，原计划9月中旬取证、国庆开盘销售。8月31日，接待中心暂时关闭，部分销售人员分流，几场已经敲定的营销活动被取消。项目主体施工阶段，个别楼栋建到三四层，多数刚出正负零。按新规要求，项目要等到主体结构封顶才能申请预售证。

就这一条，多少项目的开盘计划直接作废。

华润置地总裁徐荣在业绩发布会上指出，本轮商品住房销售制度改革，将从市场预期、购房者权益、企业发展模式、政策落地节奏四个维度深刻重塑行业，推动房企摆脱高负债、高杠杆、高增长的传统“三高”发展路径。

广东省房地产行业协会会长王韶表示，本轮新政以“先立后破、以进促稳”为原则，核心目标是降低行业杠杆、剥离过度金融属性、推动房地产回归居住本源。在他看来，现房销售模式将大幅抬高行业准入门槛，房企传统的高周转开发逻辑面临重构。

中信建投证券研究所所长助理竺劲认为，这套政策组合拳出台意味着房企高周转模式终结，行业进入质量竞争时代。现房销售及主办银行封闭管理意味着对开发商自有资金沉淀要求大幅提升，房企核心竞争力将转向产品力、成本管控、运营能力及融资能力的综合实力。

中指研究院政策研究总监陈文静用“系统性”“制度性变革”来评价“8·28新政”，她认为，过去房企依赖的“三高”模式即将谢幕。

对购房者来说，最大的变化就一句：钱更安全了。以前买期房，房子没影月供先还，烂尾了还得继续还贷。以后预售项目按揭竣工后才放款，购房资金全程监管。现房销售“所见即所得”。

手术刀已经落下。开发商过去那套“拿未来购房者的钱、干今天扩张”的资金循环，被系统性拆解。延续了三十余年的“高负债、高周转、预售制”旧模式不再，取而代之的是一场关于“现房交付、分阶段减压、项目资金精准封闭”的制度重构。人民日报评价称，这套“组合拳”把长期以来中国房地产金融制度存在的沉疴积弊一扫而光，堵住了过去粗放发展野蛮扩张的制度漏洞。

谁先出钱，钱能不能在项目间乱窜，购房者的按揭什么时候能被开发商动用——这些关键节点，被一个个重新划清了边界。

房地产的“三高”模式，从此和国家的制度设计，正面闹掰了。