北京
来源：市场资讯
（来源：上海楼市情报）
近日，普陀区政府公开《关于同意曹杨新村地块旧城区改建房屋征收范围的批复》（普府〔2026〕66号）。
北岭北杨枫岭、北梅园、兰岭园、南溪桂花四大地块一并列入旧城区改建范围，四至边界东抵曹杨路、北抵武宁路、南压兰溪路，几乎横穿曹杨新村核心区。
01
批复原文说了什么？
根据普陀区政府8月26日签发、9月3日对外发布的批复文件，原则同意曹杨新村以下四地块列入旧城区改建范围：
北岭北杨枫岭地块：东至曹杨路，南至枫桥路、梅岭北路、梅岭苑（梅岭北路400弄），西至安居兰庭和曹杨二村160—163、168—171号以东，北至武宁路；
北梅园地块：东至棠浦路，北至梅岭北路，西至花溪路，南至朝春中心小学；
兰岭园地块（曹杨三村片区）：东至兰溪路，北至武宁路，西至曹杨公寓，南至曹杨三村218—220、292—293号以北；
南溪桂花地块（曹杨七村片区）：东至百禧公园，南至兰溪路，西至梅岭北路，北至曹杨新村第三幼儿园、中桥大楼小区。
同步张贴的《房屋征收不得实施相关行为的公告》给出更细的门牌清单：兰岭园涉及曹杨三村95-100、102-104、105-108、109-129等号；南溪桂花涉及曹杨七村1-48、88-100、111甲、111-122及梅岭北路12号系列，冻结期统一为2026年8月26日至2027年8月25日。
02
对上海楼市的影响
对曹杨本地住户。
冻结期内新建扩建、转让析产、迁户分户、新增工商登记均不增加补偿，一切等意愿征询和附生效条件协议达到规定比例再走下一步。列入范围的住户接下来盯的是两轮征询通知和补偿方案，而不是中介口中的“马上拆完涨价”。
对普陀土地市场。
真如副中心仍在出货（中海真如地块、真如翠谷一期二期相继成交），曹杨核心老城若走净地出让，内中环新增住宅用地稀缺度会再被拎出来讲一遍。但必须分清——批复目前只到“列入改建范围”，不等同于出让计划、不等同于规划方案、不等同于马上签约，后续还要过征询关。
对上海旧改节奏。
2026年上海旧改从“零星二级以下旧里”转向“大型工人新村成片更新”，甘陵小区、曹杨八村、曹杨三村七村连点成线，普陀在征拆预算和执行批次上都跑在前面。 这对同属老工人新村存量大的杨浦、虹口、静安也有参照意义。
普陀用一份文件把曹杨核心区四大地块绑进同一个旧城改建包，让市场看到的不再是散点动迁，而是武宁路以南、曹杨路以东那片老城肌理的整体重写。
至于净地出来后盖什么、卖给谁、回搬还是腾退，都要等征收跑完、规划公示才能坐实。
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