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一、 项目基础概况

1. 项目位置：北京市昌平区小汤山镇立汤路7号院（北五环外，立汤路与温榆河交汇处）。
2. 产权年限：70年纯商品住宅别墅。
3. 开发与物业：由国企北辰实业开发，达尔文国际酒店物业管理有限公司提供物业服务（4.98元/㎡·月）。
4. 项目规模：占地约28.7万㎡，建筑面积约21.4万㎡，容积率0.52，绿化率59%。项目共规划232栋别墅，分两期开发，总户数448户，无高层、无回迁房混居，圈层纯粹。
5. 交付状态：现房/准现房，毛坯交付，民水民电，自采暖。

二、 地段与区域价值

1. 板块价值：项目位于北京奥北传统高端别墅区，承接亚奥、未来科学城、望京、中关村四大板块的高端人居需求，是北京公认的上风上水宜居地带。
2. 生态价值：西侧紧邻温榆河（70米宽1600米滨河绿地），东侧为100米宽绿化带，社区内部完整保留2.5万㎡原生杨树林，内外双重生态资源，整体绿化面积达约40万㎡，形成天然城市氧吧。
3. 产业价值：紧邻未来科学城东区（能源谷）及TBD科技商务区，区域高精科创产业聚集，为业主提供良好的区域发展红利。

三、 交通与通达性

1. 自驾路网：紧邻立汤路、北清路、北六环等城市主干道，自驾15分钟可达望京商圈，25分钟接驳亚奥商圈，通勤与出行便捷。
2. 轨交规划：临近规划中的地铁17号线支线（未来科学城北站）及地铁昌平线，多维轨交覆盖，兼顾城市通勤与墅区静谧。

四、 产品与户型解析
项目主打低密双拼与类独栋（楼王）产品，地上两层、地下一层，户型面积跨度大，空间可塑性强，适合多代同堂及高阶改善家庭。

1. 双拼别墅（建面约500-517㎡）

• 户型特点：南北通透，多套房格局，部分户型拥有约8.6米挑空客厅、约16.2米巨幕南向面宽，采光极佳。一层设长辈房，二层设独立子女套房，地下层带采光天井，可改造为茶室、影音室、健身房等，私家庭院尺度开阔，适合多代同堂大家庭。

1. 类独栋别墅（建面约615㎡）

• 户型特点：楼王级墅品，空间独立、私密性极强。超大首层会客空间、多层观景阳台、阔绰地下功能区，配备超大私属花园，适合追求独立居所、社交会客、家庭休闲的精英家庭。

五、 社区规划与园林景观

1. 低密规划：0.52的容积率在京城别墅市场极为稀缺，楼间距达15-20米，充分保障每户的采光、通风与私密性，实现建筑与自然的完美融合。
2. 园林景观：采用“一轴多园”景观布局，中央景观主轴串联镜面水景、四季花境、林下休闲区等，充分保留原生林木，打造原生自然系园林，提供静谧的居住环境。
3. 归家体验：社区实行地下人车分流，地面仅留园林与人行步道，提升社区安全性与景观完整性。

六、 周边配套

1. 商业配套：周边环绕亚奥商圈、龙德广场、未来科学城商圈，涵盖山姆会员店、物美、华联等，满足日常及高端消费需求。
2. 教育配套：周边教育资源丰富，涵盖伊顿幼儿园、北师大亚太实验学校、王府国际学校等，提供全龄段优质教育。
3. 医疗配套：临近清华长庚医院、北京王府中西医结合医院等三甲及综合医疗机构，为业主健康保驾护航。
4. 休闲配套：周边有高尔夫练习场、马术俱乐部、温泉度假区等高端休闲配套，兼顾高端休闲与烟火日常。

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