“828新政”影响初显，武汉房企呼吁出台新老划断细则

来源：第一财经

　　8月28日发布的房地产系列新政策（下称“828新政”）已初见影响。

　　作为中部地区的核心市场，武汉楼市聚集了央企、地方国资、本土民企等多元市场主体。第一财经记者采访三类在汉房企负责人发现，新政带来的短期现金流冲击已初步显现，行业呼吁明确过渡期细则。

　　而长期来看，新政有望终结行业高周转模式，重构房企的核心竞争力。

　　现金流承压下的过渡期诉求

　　“828新政”最直接的冲击，是将房企的按揭回款节点从“预售”后移至“竣工备案（以下简称‘竣备’）”，项目从拿地到全款回款的周期普遍拉长1~2年，叠加资金全封闭监管，行业传统的“预售回款-滚动开发”高周转模式失灵。

　　受访的多家房企均表示，在手项目的推盘节奏与回款计划已被打乱，现金流压力成为全行业共同面临的首要考验。

　　武汉某市属国资房企负责人认为，当市场形成“买现房更稳妥”的共识后，无论项目处于哪个开发节点，都会被动纳入新政的影响范围——购房者不会为预售项目买单，转而等待现房交付，这直接导致企业原定的推盘节奏、去化预期全部失效。

　　一家在汉布局的央企背景房企同样透露，案场客户已明显表现出现房偏好，“早买不代表早住，还不如等现房品质更有保障”成为普遍心态，市场观望情绪显著上升。该企业测算，受资金周转效率下降影响，当地全行业市场规模预计下降30%甚至更多，企业可用于拿地和开发的资金将骤减。

　　对深耕武汉的区域民营房企而言，冲击同样明显。武汉一家本土民营房企今年8月初刚在洪山区溢价竞得一宗住宅用地，原本以“拿地四个月预售、预售即回款”作为投资测算依据，新政落地后该项目被明确纳入新政执行范围，前期测算的核心前提被推翻，开盘时间较原定计划大幅延后，现金流回正周期与项目净利率均承受较大压力。

　　比打乱推盘节奏更严峻的，是成本端的双重挤压。上述央企房企测算，新政后项目财务成本将上涨80%~100%；更关键的是，封顶预售阶段资金无法回笼，但企业仍然要预缴土地增值税、增值税、所得税等税费，相当于“没回款先掏钱”，进一步加剧了资金压力。而土地出让金的缴付义务并未随回款节点后移同步调整，企业在“拿地-竣备”的长周期内，既要承担地价成本，又要垫付建设资金，资金峰值被显著拉高，这对杠杆承受能力较弱的区域型房企尤为困难。

　　在此背景下，设置合理过渡期、明确新老划断细则，成为行业普遍诉求。多家受访房企认为，过渡期的核心是解决“新老项目资金错配”与“开发成本峰值过高”两大矛盾，避免存量项目集中出问题，引发市场风险。

　　重构行业核心竞争力

　　如果说短期阵痛是现金流层面的冲击，那么长期来看，“828新政”则是一次彻底的制度性重构。随着高杠杆、高周转模式的终结，房企的核心竞争力逻辑正在发生本质变化，行业将进入新一轮格局重塑与出清周期。

　　首先是投资拿地与项目测算模型的底层重构。过去高周转模式下，房企投测的核心是“周转速度”，通过快速预售、快速回款实现资金滚动，IRR（内部收益率）高度依赖资金周转率。新政之后，回款周期拉长1~2年，企业需要预判两年后的市场价格与竞争环境，这让拿地决策的难度大幅提升。

　　新政要求单个项目资金专款专用，集团层面跨项目统筹调拨的空间被大幅压缩。上述市属国资房企坦言，过去集团可以通过多项目资金腾挪支撑滚动开发，如今只有项目开发贷成为主要融资渠道，股权融资难以成为主流。

　　民营房企也开始全面调整融资结构。以往不少小型项目不申请开发贷，未来可能大幅增加，用其衔接“拿地-竣备”窗口期的现金流缺口。

　　“过去拼的是融资能力+周转速度，比谁杠杆用得快、资金周转得快；现在拼的是现金流管理能力+产品兑现能力+极致施工组织优化能力。”上述本土民营房企负责人这样判断。

　　受访的国资房企更是直言，新政之后，房企的核心竞争力首先是资金，其次才是效率与品质。这意味着，弱资质、高杠杆的房企将加速出清，而资金实力强、运营稳健、产品力突出的企业将获得更大的市场空间。对应到企业战略层面，转型已成为共同选择。

　　中指研究院（华中）市场研究中心主任李国政对第一财经记者表示，从武汉市场的实践来看，“828新政”正在推动房地产行业回归“产品本身”与“现金为王”的商业本质。短期而言，过渡期细则的尽快落地，是避免行业硬着陆、保障市场平稳过渡的关键；长期来看，当高周转的潮水退去，真正具备精细化运营能力和产品兑现能力的企业，将在新的行业规则下实现可持续发展，推动武汉楼市从规模扩张向高质量发展转型。

　　（本文来自第一财经）