北京
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8月28日，五部门同日发文，八份政策落地。克而瑞表示，828新政不是“收紧融资”，而是“换融资入口、换信用锚”。
过去，定金、首付加按揭这部分预售资金，构成开发商最重要的无息、低息前置资金。以2025年为例，这部分钱占了开发企业实际到位资金的四成多，提前扛起了建设期的资金缺口。
新政之后，三道机制叠加，这条路被堵住了。缺口谁来补？答案是五层资金体系，对应项目全生命周期：拿地靠自有资金，启动靠项目资本金，建设期靠开发贷、公司债和信托，销售靠受监管的回款，交付靠销售资金释放、偿债，持有运营期靠经营贷等，成熟后靠REITs退出。
新政没有关闭融资闸门，也没有让集团信用归零——不是集团信用消失，而是信用锚下沉。它做的是把信用评价的第一落点从集团转向项目，集团信用则由“主导信用”转变为“增信资源”。
谁的优质项目多、资本厚度足、存量资产能产生稳定现金流，谁就继续拿到钱。反之，只剩集团信用、没有可融资项目的企业，才是真正被新政"出清"的对象。
原文标题为《总裁参考 | 828新政后，开发商的钱从哪来？——从预售融资到项目融资的资金体系重构》，发表于克而瑞研究中心公众号。
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