提前还贷潮叠加40年房贷展期，六大行房贷半年减5082亿

房贷利率越降，提前还贷的人越多。

国有六大行上半年末个人住房贷款余额合计约24.63万亿元，比去年末少了5082.84亿元。去年同期这个缺口是多少？1080亿元上下。一年工夫，减幅放大到4.7倍。钱不是贷不出去，是居民抢着还回来。当理财收益跑不赢房贷利率，提前还贷成了普通人手里最划算的一笔"无风险理财"。40年房贷展期的新规给银行留了缓冲的口子，却拦不住居民主动降杠杆的惯性。

半年蒸发5082亿，六家大行谁减得最狠

把5082.84亿元拆开看，每一家都在缩表。

建设银行减得最多，约1349亿元。工商银行紧随其后，约1352亿元，实际上工行的降幅略超建行，两家咬得很紧。农业银行约882亿元，中国银行约744亿元，交通银行约399亿元，邮储银行约358亿元。没有一家例外，连一贯靠下沉市场做增量的邮储，房贷盘子也在往下掉。

节奏的变化更说明问题。2025年全年，六大行房贷余额合计减少约6966亿元。2026年只用了半年，就减掉5082.84亿元。半年干了去年七成还多的"减法"，是2025年同期的4.7倍。提前还贷不是缓慢失血，是加速放血。

对银行来说，这块缩水的分量很重。个人房贷是大行零售贷款的基本盘，也是过去十几年资产端最稳、坏账率最低的一块。房贷余额掉5082亿，等于把一块低风险、长期限的优质资产抽走了。缺口得靠对公贷款、普惠、消费贷去补，补进来的资产期限更短、波动更大。净息差刚在二季度艰难转正，房贷这块"压舱石"却还在流失，账面压力只会往后传导。

放出去的不够还回来的

农业银行副行长在业绩会上表示，上半年农行个人住房贷款投放了2589亿元，听上去不少，是真金白银放出去的。期末余额却比年初少了约882亿元。放出去2589亿，账面上反而不增反减，说明同期还回来的钱，比放出去的钱还多。

这是全行业的缩影。国泰君安跟踪的数据显示，2026年2月以来，居民房贷早偿率一直维持在10%到15%的区间。往前看，2019年到2020年的常态水平只有5%到10%。早偿率翻了一倍多，说明居民还贷的意愿和力度，早就跳出了历史惯性。

早偿率居高不下的另一面，是新增投放的量级在收窄。放贷端面对的是房价预期不明、收入预期不稳，敢加杠杆的人少了；还贷端面对的是利差倒挂，手里有钱的人争着还。两头同时用力，房贷余额的缩水就变成了一种自我强化的循环。

利差倒挂：理财赚2%，不如还贷"赚"3.1%

居民为什么抢着还？算一笔账就清楚了。

二季度新发放商业性个人住房贷款加权平均利率只有3.06%，这是增量利率，越来越便宜。问题是存量。上半年存量房贷加权均价约3.1%，而同期理财平均年化收益率约2.05%，3年期定存利率普遍低于2.0%。

手里有闲钱，拿去理财一年赚2.05%，提前还掉房贷，等于省下3.1%的利息支出。这一进一出，中间差了大约1个百分点。在利率下行周期里，1个点不是小数。对普通家庭来说，提前还贷是一笔确定的、零波动的收益，理财还得分担净值波动的风险。利差倒挂摆在那里，居民用脚投票，把钱从理财账户搬去还贷。

更微妙的是，这个账还在自我强化。房贷利率越是往下调，居民越是觉得"现在不还，后面利率更低，还起来更亏"。3.06%的新发放利率成了一个锚，让存量3.1%的持有者愈发觉得手里的老贷款"贵"。降息本意是减轻负担、刺激消费，落到居民端，反而成了加速还贷的心理推手。利率政策的效果，被提前还贷的惯性打了个折扣。

40年展期：银行给台阶，居民不下

银行也不是没想办法。

40年房贷展期的新规已经落地，规则很明确，展期期限累计不得超过原贷款期限的一半，原贷款期限与展期期限合计不超过40年。打个比方，原来30年的房贷，最多再延5年，凑到35年；想拉满40年，得看原来的期限够不够长。

交通银行、邮储银行已经按这个口径接受申请。交行还多了道手续，要评估申请人的还款原因、还款来源，才能确定能延长多少年。这条路的本质，是把月供摊薄，减轻当期现金流压力，把该还的钱往后挪。

用意是好的。给现金流吃紧的家庭一个喘息的出口，也给银行自己的房贷存量一个稳定器，别让余额掉得太快。展期一落地，银行的报表上，那笔贷款就不会因为提前结清而消失，而是变成一笔期限更长的存量资产。月供压力小了，违约风险也降了，这是银行愿意接申请的商业逻辑。

问题在于，展期解决的是"还不起"，挡不住的是"还得起但就是想还"。真正推动这轮提前还贷潮的力量，不是还贷压力，是利差倒挂和资产负债表收缩的预期。手里有闲钱的家庭，不会因为能多贷几年就放弃还贷，他们算的是利差那笔账。台阶修好了，主动降杠杆的人并不急着下。

主动降杠杆的惯性

提前还贷潮背后是居民部门整体在收缩。居民杠杆率从2024年一季度末的62.3%，降到2026年二季度末的57.7%。两年多降了近5个百分点，这个降幅在居民杠杆的历史曲线里相当陡峭。去杠杆不是某个群体的个别行为，是普遍性的主动选择。

8月底，央行和金融监管总局出台政策，允许存量房贷协商降息或置换。这个动作的意义，是把存量房贷利率和增量利率之间的落差抹平，从根子上削弱提前还贷的套利空间。存量利率降下来，利差倒挂收窄，居民还贷的冲动才有机会降温。只是协商降息落地需要时间，银行让利的意愿和幅度有多大，现在还是未知数。政策打开了口子，水什么时候流过去，要看执行。

光大证券金融业首席分析师王一峰认为，就业收入预期没有实质改善，房价下跌还在侵蚀居民的资产负债表，消费能力和消费意愿都不足。居民不是不想花钱，是先把账还清再说。提前还贷是这个判断在房贷数据上的投影。

说到底，5082亿这个数字，是利率、房价、收入预期三重压力叠加出来的结果。40年展期能缓释一部分现金流矛盾，却改不了居民主动降杠杆的大方向。接下来，存量房贷降息政策落地之后，利差倒挂能收窄多少，居民这波"还贷式理财"的惯性，什么时候才刹得住？