澳洲开发商老板住豪宅，公司欠34亿倒了，14000套公寓要烂尾？

巴特拉集团的倒下暴露澳大利亚住房业的多重问题，或许应该让那些建造房子的开发商自己住进去。两周前，巴特拉集团因34亿澳元的债务陷入自愿管理程序。

此前，新南威尔士州建筑委员会因对其工程质量的担忧，对巴特拉工地进行了超过40次检查。不久后，《澳大利亚金融评论报》报道称：“巴特拉家族的豪宅令人惊叹：法式鹅卵石小径、锻铁大门，多座游泳池，还有篮球场和网球场。”

显然，莫汉家族不必担心自家住宅的质量。这家陷入困境的开发商获得了一项短期融资安排，使部分项目可以继续施工两周。巴特拉让213名员工停职休假，约占员工总数的60%。巴特拉的倒下，对澳大利亚的住房供应和可负担性目标造成了冲击。其停滞的项目中包含14000套公寓，占新南威尔士州今年计划新增住房的18.5%。该州本已明显落后于既定目标。

这一事件还揭示了其他几个问题。首先，建筑成本上升、建筑质量监管趋严与市场对低价住房的需求正面临激烈冲突。澳大利亚的建筑监管体系混乱，各州各自为政。第三，银行更倾向于以现有住房作抵押放贷，几乎退出了新建住房的融资领域。开发项目因此更多依赖于成本更高的私人信贷，进一步推高新房成本。

巴特拉的倒下冲击可负担住房目标，巴特拉曾是澳大利亚最大的可负担住房供应商之一，但也被上述三重因素所困扰。自2018年奥帕尔塔和2019年马斯科特塔发生结构故障后，新南威尔士州开始整顿公寓建筑质量，并成立了建筑委员会，随后出台了《2026年建筑审批与从业者法》。这引发了一个问题：为何长达2000多页的《国家建筑规范》未能预防巴特拉因质量问题被查处？

新南威尔士州采用混合监管模式。日常强制性施工检查由私人建筑认证人员负责，他们受开发商或地方议会委托；建筑委员会则负责审计、调查和执法，通过随机检查防止违规行为。尽管《国家建筑规范》内容庞大，执行监管却不够充分，未能涵盖巴特拉购房者投诉的许多问题，如房门缺失和装修质量低劣。

新保险要求加大压力，巴特拉董事总经理兼联合创始人巴尔特·布尚及其兄弟拉金德尔·莫汉，将公司的倒下主要归咎于5月的联邦预算案。该预算案调整了资本利得税和负扣税政策，导致投资者对公寓的需求下降。这些变化可能带来了不利影响，但更大的因素可能是新南威尔士州于8月14日实施的强制性十年责任保险制度；巴特拉在11天后即进入自愿管理程序。

十年期保险费用高昂且难以获得，尤其是对于质量口碑不佳的开发商。要获得新南威尔士州的十年责任保险，开发商必须接受严格的数据化风险评估，通常与独立评级体系挂钩。巴特拉未被列入独立建筑业评级工具登记册的219家公司之中，因此其保险成本可能极高，甚至无法投保。无法取得十年责任保险后，巴特拉只能选择法定替代方案：缴纳相当于项目金额2%的保证金，并锁定10年。

十年责任保险要求保险公司在施工过程中进行严格的多阶段审计。因此，巴特拉的贷款方知道，新南威尔士州建筑委员会可能拒绝发放竣工批准。一旦如此，公寓便无法出售，贷款方将面临无法处置的资产和违约风险。融资方也意识到，高额保费或2%的保证金会消耗公司的流动性，开始拒绝为巴特拉的债务续贷，最终导致其进入自愿管理程序。

究竟会出什么问题？那么，谁是贷款方？不是银行，它们实际上并未直接向巴特拉放贷。在巴特拉相关风险敞口中面临约30亿澳元损失的是私人信贷机构。这些机构本质上是资产管理公司：以7%或更高的利率向投资者募资，再以更高利率向无法从银行获得贷款的企业提供融资，从中赚取利差。

巴特拉通过数百家特殊目的公司开展项目。私人信贷机构的风险敞口对应的是这些项目公司，而非巴特拉集团本身。这意味着，不同项目处于不同阶段，各自对应不同贷款方，构成复杂的融资网络。一些贷款方正试图自行完成项目；另一些则只剩下一块空地和一套设计图纸。没有人愿意为巴特拉总部继续提供资金。

银行为何不参与这个行业？全球金融危机后，澳大利亚审慎监管局调整资本监管规则，使银行更偏好以房地产抵押物作为保障，而不是依赖房地产开发商等企业的未来现金流。这也是工厂预制、现场组装的装配式住房始终未能在澳大利亚站稳脚跟的部分原因。尽管这种方式具有明显的成本优势，但项目很难获得融资。

没有任何一个州政府愿意禁止私人认证人员、重新全面依靠地方议会检查，因为这将使住房建设陷入停滞。澳大利亚各地议会已缩减建筑部门，现已不具备承担这项工作的能力。但既然各州都依据同一部《国家建筑规范》行事，那么相应的执法监管也应当由国家层面统一负责。私人力量建设可负担住房，依赖私人信贷，接受对质量和安全的私人检查。这究竟可能出什么问题？