北京
放款时点改到竣工备案后，期房还贷压力怎么变
9月7日这份信贷管理意见里有一条跟每个买期房的人都有关：房贷的放款时点调整了。预售项目的房贷要在竣工备案之后才发放，现房项目则是销售备案后就放款。看着只是流程改动，实际影响的是你的资金节奏。
先说对购房人的直接影响。过去买期房，签完合同、办完按揭，银行很快放款，你下个月就开始还月供，房子可能两年后才交付。现在放款推到竣工备案之后，你不用一边租房一边还房贷，那段"钱出去了房子还没影"的时间被压缩了。
这对现金流是好事。你想想，一套总价300万元的房子，月供一万出头，如果放款推后一年，就等于省下十几万元的月供支出。这笔钱可以留在手里做装修款，或者当周转资金，缓一大口气。
但别高兴太早，有几件事要提前问清楚。购房合同里关于付款时间的约定是怎么写的？如果合同要求你在某个时点付清尾款，而银行放款时间推后，中间的空档期谁来负责，会不会算你违约？这一条必须让开发商写明白。
放款时点变了，你的首付节奏要不要跟着变？有些项目会要求首付分期，有些会调整尾款节点。签合同前把这些时间点全部列出来，对照自己的资金安排过一遍，别等到违约通知上门才反应过来。
受托支付这条也要注意。房贷资金会直接付给卖方，不经过你的账户。这意味着钱是真的给了开发商，你想要资金上的灵活性，就得在签约前谈，而不是放款时谈。
再看开发商那边。预售类开发贷期限上限5年，现房类上限7年，加上房贷放款推后，开发商的回款节奏整体变慢了。对他们来说，加快竣工、尽快备案成了硬指标。客观上这有利于项目如期交付，对购房人是利好。
短期也可能有副作用。回款慢了，开发商的资金压力上升，降价促销、工抵房、特价房出现的概率会增加。对有准备的人来说是机会，对已经高位买入的人来说，隔壁小区突然降价，心理冲击不小。
还有个趋势值得留意：现房项目在放款上更有优势，销售备案后就能放款，开发商回款也快。这会推动更多项目往现房销售的方向走。你要是本来就担心交付问题，往这个方向挑，胜算更大。
对租房过渡的家庭来说，这段时间也要重新盘算。原来以为年初就要开始还月供，现在可能推后一年，租金预算和月供预算的重叠期缩短，压力小了。但别把这笔账提前花掉，留着当装修款更实在。
说实在的，放款时点这个改动，把一部分风险从购房人身上挪走了，也把一部分压力挪给了开发商。9月7日之后去看房，我建议你多问一句：这个项目预计什么时候竣工备案，我的贷款大概什么时候能放。销售答不上来的项目，你自己心里就该有数了。
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