北京
预售和现售并存期，买房人站哪边更稳
9月7日有个读者问我：现在都说现房好，那是不是期房就一律不能碰了？我说这问题问反了。接下来相当长一段时间，市场是预售和现售并存，你要想的不是站哪边，而是怎么在两边都不吃亏。
先说清楚现状。新出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售，这是方向；继续做预售的，门槛抬到了主体结构封顶。与此同时，8月28日前已取得建设工程规划许可证的老项目，仍按原规定执行。两条轨道同时在跑。
有研究住房政策的学者讲得很明白：接下来是预售和现售并存的时期，会逐步提高预售门槛，缩小两者的差距，把改革的阵痛降下来。这话翻译过来就是，不会一下子全部切到现房，但会一点点往那边挪。
那现房好在哪？说白了三个字：看得见。层高够不够、采光怎么样、墙面平不平、小区园林做得糙不糙，站在现场全知道。你不用靠沙盘和效果图去脑补，也不会收房时发现窗户对着别人家厨房。
现房还有个隐性好处：开发商没跑路的空间。楼都盖完了，钱花在明处，交付这个环节基本没悬念。对经历过停工的家庭来说，这份踏实比什么优惠都值钱。
但现房也不是没有代价。盖到现房再卖，资金占用时间长，这部分成本多半会体现在价格里。而且能拿出成批现房卖的，往往是资金实力较强的企业，中小开发商的项目你可能要等更久才看得到实体。
再说预售这边。门槛抬到封顶，风险已经比过去小很多了。主体结构封顶意味着楼已经立起来，不是纸上画线；再加上购房资金全部进监管账户、竣工验收后才解除监管，钱被挪用的空间也小了。
更关键的是信贷端：预售项目的个人住房贷款要等竣工备案后才发放。也就是说，你买预售房，月供是等房子具备交付条件才开始还的。过去那种"房子没影、月供先背"的局面，被改掉了。
所以我的看法是：别用老眼光给预售判死刑。新规下的预售，跟三五年前的预售不是一回事。风险被削掉了大半，价格上通常还有些让利空间，对预算紧的人来说，仍然是可选的路。
那具体怎么挑？给你三把尺子。头一把看资金：监管账户是不是清楚，拨付节点写没写进合同。再一把看进度：工地是不是真在干活，工人数量对不对得上工期。还有一把看主体：开发商在这个城市交付过多少项目，口碑怎么样。
还有个容易忽略的点：看土地和证照时间。8月28日前拿到建设工程规划许可证的项目走老办法，之后的走新规。这个信息在售楼处公示区一般都有，问一句就能问出来，别嫌麻烦。
说实在的，买房这事从来没有放之四海皆准的答案。同样是现房，有的做得糙，收房还得返工；同样是预售，有的工地天天加班，进度比合同还快。关键看具体项目，不看标签。
我给朋友的建议一直是：能等就多看几个现房，等不了就挑新规下的预售，但一定要把资金监管那几条写进合同里。别光听口头承诺，纸上的字才作数。
还有个视角值得说说。咱们现在挑房子，其实是挑开发商的耐心。现房要求企业有耐心把楼盖完再卖，新规下的预售要求企业有耐心撑到封顶。没耐心的企业，慢慢会被筛出去。
9月7日这天写到这里，我想说的其实就一句：市场在从"猜"转向"看"。以前买房靠猜规划、猜交付、猜房价；现在看得见的东西越来越多，猜的成分越来越少。对普通家庭来说，这就是进步。
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