重磅！象屿地产迎来2位新区域总！

象屿地产最核心的区域公司，迎来新领导。

去年，艳姐曾多次介绍闽系房企新“四小龙”之一的象屿地产，通过组织架构调整、引进区域营销总、产品力迭代、营销体系升级等动作，迎来新一轮业绩增长。

普睿数智数据显示，今年1-8月，象屿地产在上海权益销售73亿、同比增长18%，行业排名第10、同比上升5个位次；

在厦门权益销售37.38亿、同比增长146%，行业排名第3、同比上升4个位次。

两个城市贡献了象屿93%的业绩，因此上海、厦门市场对象屿地产至关重要，相关经理人的能力也将直接决定集团整体的业绩表现。

就在最近，艳姐获悉象屿地产迎来新一轮组织变革：

将江苏区域与沪浙区域整合为上海区域，调整后将3个区域压缩成上海区域+海西区域2个区域公司。

与此同时，原江苏区域总丁明芳出任上海区域总经理，陈郸出任海西区域副总经理（主持工作）。

至此，象屿地产旗下仅有的两大区域公司，已全部完成人才更替。

01

上海、海西两大区域同步“换帅”

艳姐注意到，早在今年中，象屿地产就进行了一轮组织架构调整，一个核心动作：

战略聚焦。

具体来看，江苏区域与沪浙区域合并为上海区域，区域公司由原来的3大区域压缩为：

上海区域、海西区域。

随着此次组织架构变动，2大区域负责人也逐渐浮出水面。

上海区域总丁明芳：

丁明芳是地产圈的“老法师”，早在2004年复旦硕士毕业后就进入地产圈，地产从业经历超过20年，曾是新城控股的元老级人物。

丁明芳

2004年，丁明芳以管培生身份加盟新城控股，从营销一线做起，先后担任昆山公司营销部经理助理、昆山公司营销部经理、苏州公司营销部经理、苏州公司助理总经理等职，逐渐成长为中层管理人员。

2015年，丁明芳出任苏州公司总经理，并在次年出任上海公司总经理。履新上海当年，丁明芳就带领新城控股在上海实现68.51亿销售额，贡献集团10%业绩。

2020年，丁明芳先后出任新城控股住宅开发事业部助理总裁兼营销总、副总裁，新城控股助理总裁；

2024年，丁明芳出任新城控股助理总裁兼商业管理事业部闽浙区域总经理。

2025年5月正式加盟象屿地产，出任江苏区域总经理，并直至此番履新。

艳姐注意到，丁明芳营销出身，在江苏、上海市场有超过20年的实操经验，特别是在商管领域也有诸多经验，而上海作为象屿的第二总部，象屿重仓闵行的兰香湖项目，就覆盖住宅+酒店业态，这也很符合象屿地产当下发展的需要。

海西区域副总经理陈郸（主持工作）：

海西区域是象屿地产的总部，也是象屿地产投资与业绩重镇。

不过在2025年初，自原海西区域总经理杨杰离任后，海西区域区首位置便一直空缺。

陈郸

网上关于陈郸的信息比较少，不过艳姐注意到，陈郸是象屿地产的“老人”，也是象屿体系内培养出来的高管，大概在2016年，陈郸就已入职象屿地产，并在今年上半年出任海西区域副总经理（主持工作）。

随着两大区首的履新，象屿地产区域战队正式成型：

上海区域：总经理丁明芳、营销总章云韦；

章云韦早年曾以营销管培生身份入职世茂，2025年10月加盟象屿，出任远沪浙区域营销总，此次架构调整后，章云韦也顺利留任。

章云韦

重组后的上海区域分管上海、南京、苏州、天津、重庆、唐山、绍兴等城市，而这次丁明芳和章云韦留任并被委以重任，逻辑也比较清晰——让具备高度实战能力的高管强强联手，稳住并带领上海区域更上一层楼。

海西区域：副总经理陈郸（主持工作）、总经理助理兼营销总王新星。

这两年象屿地产加大了在厦门的投资力度，而在营销端也有不错业绩，其在厦门打造的凤鸣雅颂、海上雅颂、兰亭雅颂“三部曲”不仅取得了不俗业绩，也通过持续深耕和红盘打造提升了象屿在大本营的品牌口碑和影响力。

王新星

海西区域分管厦门、福州、南平等城市，营销总王新星甚至亲自出镜线上“卖房”，带领象屿前8个月在厦门实现权益销售37.38亿、同比增长146%的业绩，王新星野在今年晋升总经理助理。虽然厦门业绩不错，但如何将福州、南平大量库存转化为真金白银的业绩，仍然是摆在陈郸、王新星面前的一道难题。

02

组织架构调整背后

事实上，自去年年中以来，不到1年时间象屿地产就已经先后进行了大概三轮人事调整。

先是去年8月，原沪浙区域总经理助理佟文艳，升任象屿地产营销管理中心副总经理，统筹集团地产营销工作；

然后是去年10月，原世茂集团山东地区公司营销负责人章云韦，接任佟文艳的沪浙区域营销总职务；

再到今年上半年，陈郸出任海西区域副总经理，主持海西区域工作。

关键核心岗位如此高频率的高管调整，象屿深度调整转型的意图非常明显。

此次象屿进行组织架构调整，艳姐认为主要出于以下2点战略考量：

①积极应对市场变化，提升运营效率是必然；

战略决定组织，组织也间接反映战略意图。此次江苏区域被整合进上海区域，也在情理之中。

江苏区域分管南京、苏州、重庆3个城市，但象屿在这3个城市业绩分化相当明显：

2025年，象屿在苏州全口径销售48.59亿、行业排名第4；但在南京未进入行业TOP20，第20名的门槛值是18.69亿；在重庆未进入行业TOP30，第30名门槛值是8.91亿。

从项目端看，象屿在南京目前只有象屿·天誉东方一个新项目，总货值约16亿；在重庆只有象屿·未来宸光尾盘在售。

南京象屿·天誉东方实景

这意味着，江苏区域能真正贡献业绩的，也只有苏州一个城市了。而且象屿在苏州的“声量”也在锐减，今年1-7月，象屿在苏州全口径销售同比下滑超65%至10.44亿，位列第23位。

一方面是苏州离上海太近，一方面是苏州业绩“腰斩”，将江苏区域整合进上海区域，也可以避免浪费不必要的人力和物力，提升运营效率。

②聚焦深耕重点区域，重点城市“换仓”；

象屿这次的区域整合和人事布局，也能看出他们下阶段的投资路径和深耕区域所在。

实际上，从2023年起象屿就放缓了拿地节奏。

| 2022年，象屿地产拿地金额206.9亿，行业排名第16；

| 2023年，拿地金额154.1亿，行业排名第21；

| 2024年，拿地金额146.1亿，行业排名第14；

| 2025年，拿地金额127.2亿，行业排名第18。

对于现阶段房企来说，将资源重点放在深耕区域和存量项目上，自然也意味着不再需要这么多的区域公司。

不过艳姐看到，象屿还在重仓厦门和上海。

今年上半年，象屿在厦门先后竞得翔安区、集美区、湖里区3宗宅地，全口径拿地金额32.5亿；在上海虽然只拿下嘉定一宗宅地，但9个批次土拍象屿均报名参拍，拿地意愿非常强烈。

艳姐觉得，这次变革后，象屿大概率将会重点聚焦深耕焦厦门、上海2座城市，并在苏州、南京等机会型城市寻找投资机会，而在重庆、福州、南平、天津、唐山、绍兴等城市则以尾盘去化为主。

03

轻装上阵，象屿的3张底牌

艳姐想说，组织架构和人事调整只是结果，提高组织运营效率才是本质目的。

大家这两年都在说行业在持续筑底，但这个“底”究竟在哪里，恐怕没几个人能说得清。

面对未来的不确定性，要取得确定的增长，象屿的韧性到底在哪里？

艳姐觉得有三个关键词：聚焦核心城市、产品引领性革新、第二曲线业务。

①聚焦核心城市释放发展势能；

姐在前面提到，象屿这次组织和人事变动的核心是区域聚聚，也就是深耕上海和厦门。

行业深度调整，但上海和厦门的改善型市场还有很大的市场潜力，谁能在市场震荡下率先完成聚焦深耕和货值换仓，无疑就能抢得先机。

上海象屿·天誉蘭香实景

从城市贡献来看，普睿数智数据显示，1-8月，象屿地产在上海、厦门权益销售分别为73亿、37.38亿，2座城市业绩贡献超过93%。

土储结构上，今年新增4个项目，计容建面约21.1万㎡，全部位于厦门、上海。

艳姐认为，厦门和上海两座城市的流速和利润还是有一定的保证，还分别是象屿的第一总部、第二总部，自然也是象屿的资源高地。象屿的进一步聚焦深耕，发展势能也将进一步得到释放。

②产品焕新持续引领行业；

去年初，象屿正式发布“一生之宅”产品战略，推出“雅颂系”、“天系”、“馆藏系”三大产品线，聚焦改善和品质，通过审美换维、产品换代、营销焕新的体系化打法，走出独立行情：

厦门象屿·兰亭雅颂，创新性地打造厦门首个双露台抬板四代宅，年初首开即罄去化超百套，斩获1-5月厦门楼盘销售套数NO.1，以及岛外销售金额、套数、面积三冠王；

苏州象屿·天熠东方，斩获苏州1-5月180㎡以上大平层签约金额、套数、面积区域TOP3；

上海象屿·天宸雅颂，登顶闵行区一季度销售金额、套数、面积三冠王……

③“第二曲线”业务跑出加速度。

如果大家仔细看的话，会发现这几年行业有一个明显的趋势，房企们大都在强调甚至发力经营性业务，经营性业务也被房他们视为穿越周期的利器。

相较于华润置地、中海等行业龙头很早就布局第二曲线业务，象屿虽然在2023年提出以住宅开发为核心，资产运营和物业服务为两翼的“一体两翼”业务格局，但这两年正逐渐跑出加速度。

上海仙乐斯广场实景

今年一季度末，象屿地产商办运营管理面积约43.45万㎡、长租公寓出租面积21.09万㎡、合同管理物业面积约643.52万㎡，同比均有大幅增长。特别是年初收购上海南京西路的仙乐斯广场98.68%股权后，直接带动资产运营业务质的飞跃。

上半年，象屿地产“第二曲线”业务营收3.38亿，同比增长25%，毛利率17%，比房开业务高8.6个百分点。

结语

这些年来，房企们组织架构和人事调整的导向非常明显：业绩说话。

但艳姐看到，象屿地产的这次组织和人事调整呈现出的几个特征，业绩是一个重要指标，但似乎又不是全部。

上半年，象屿地产的业绩依然承压：

| 营收122.75亿，同比下降3%；

| 房开业务毛利率8.41%，同比下降10.97个百分点；

| 归母净利润由盈转亏，亏损1.79亿。

但在业绩承压的同时，销售费用逆势增长约30%至5.08亿…

不管是架构调整，还是人事变动，背后都是企业在极限环境下寻找新生通道的尝试。面对不可预测的市场，谁更能及时应对、快速转向，谁就更有可能在行业洗牌中存活下来，走得更远。

新队伍、新战略。随着象屿高管天团的成型，他们又将带领象屿走向何方？时间会告诉我们答案。

主编：张艳

责编：eric

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